剛剛過(guò)去的2015年，北京樓市風(fēng)起雲(yún)湧，新房總成交額超過(guò)2500億元，均價(jià)首次逼近3萬(wàn)元/平方米；土地市場(chǎng)更是“地王”頻出，令行業(yè)熱血沸騰，“沒(méi)有最高 只有更高”成為行業(yè)口號(hào)?！巴恋?萬(wàn)、新房4萬(wàn)、二手房3萬(wàn)”，成為2015年北京樓市的突出現(xiàn)象。展望2016年，地價(jià)是否還如脫韁野馬，國(guó)家去庫(kù)存的大背景下，北京市場(chǎng)如何應(yīng)對(duì)？就此，由北京商報(bào)社舉辦的主題為“地價(jià)重構(gòu)樓市新格局 2016新年樓市趨勢(shì)發(fā)展論壇”在港澳中心瑞士酒店舉行。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地産研究中心主任趙秀池、亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅、泛海國(guó)際行銷中心副總經(jīng)理陳浩宇、中赫置地品牌總監(jiān)朱敏參加了本次論壇。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原主任 牛鳳瑞

　　地王頻出 得大於失

　　從“地王”來(lái)説，有得有失，應(yīng)該説得大於失。

　　首先是失的問(wèn)題，現(xiàn)在地價(jià)高了，房?jī)r(jià)就高，房?jī)r(jià)一高就催生了泡沫，增加風(fēng)險(xiǎn)，最後地方政府賣地就賣不出去了。

　　土地的問(wèn)題，首先是提升了稀缺土地資源的使用效率，價(jià)高者得。另外“地王”上建的項(xiàng)目都是高端項(xiàng)目，客觀上提升了我們未來(lái)的房地産結(jié)構(gòu)水準(zhǔn)。既然是高“地王”，就説明政府賣地拿錢多，去年北京市賣地有2000多億元的收入，又創(chuàng)了新高。這為我們北京市改善公共服務(wù)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了有力支撐。

　　其次，這些土地應(yīng)該有更高的盈利水準(zhǔn)，有盈利人們才去爭(zhēng)奪。北京之所以“地王”頻出，是由城市的土地級(jí)差地租決定。按照“地段決定價(jià)值”理論，區(qū)位價(jià)值是可以改變的，這通過(guò)社會(huì)投資來(lái)實(shí)現(xiàn)。要説改變北京的樓市，首先是對(duì)北京功能區(qū)域的再調(diào)整、再優(yōu)化。南城區(qū)的開(kāi)發(fā)、通州區(qū)成為行政副中心等等，這些策劃都是功能區(qū)的調(diào)整，功能區(qū)的調(diào)整必然造成基礎(chǔ)設(shè)施的變化。由此，北京功能區(qū)域的再調(diào)整、再優(yōu)化也是推高地價(jià)的關(guān)鍵因素。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地産研究中心主任 趙秀池

　　人口控制不住 房?jī)r(jià)還要漲

　　地價(jià)不斷攀升，“樓王”不斷出現(xiàn)的主要原因還是供求關(guān)係。去年供地是八年來(lái)最低，相反需求不斷增加。2014年樓市低迷之後，城市分化嚴(yán)重，包括北京在內(nèi)的一線城市沒(méi)有去庫(kù)存的壓力。

　　因?yàn)楸本┨厥獾膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，人口總量難以控制，人口和城市功能難以疏解是京津冀協(xié)同發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略的主要原因，基於這樣的情況，需求量還是在增加，我認(rèn)為房?jī)r(jià)、地價(jià)還是會(huì)漲。人走不了、産業(yè)走不了，房地産是城市居民生産、生活的載體，房地産還是需要的。所以我對(duì)首都的房地産市場(chǎng)一直是看好的。

　　一線城市房?jī)r(jià)將依舊保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。其中，龐大的人口數(shù)量和增長(zhǎng)趨勢(shì)，仍令樓市需求量不斷增加。繼2009年北京突破人口目標(biāo)之後，近五年又增加了396.6萬(wàn)。截至2014年，北京的人口已經(jīng)是2151.6萬(wàn)。如果簡(jiǎn)單按照三口之家計(jì)算，北京每年需要新增26萬(wàn)套房子。這與2015年樓市供量形成巨大反差。因此，今年北京市新房市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)上漲。

　　亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān) 郭毅

　　五環(huán)六環(huán)房?jī)r(jià)“冰上走”

　　土地市場(chǎng)的火熱，企業(yè)資金充沛是一個(gè)原因。但更主要的是政府規(guī)劃的調(diào)整以及土地供給的方式，這助推了地價(jià)的攀升。包括西南三四環(huán)沿線、東北五環(huán)外的孫河和東壩等區(qū)域。其中，孫河是北京惟一一塊整體規(guī)劃低密用地的片區(qū)，東壩則憑藉第四使館區(qū)的規(guī)劃助推這些板塊成為新興高價(jià)區(qū)域。

　　2015年成交量下降，但是價(jià)格依舊上漲。2016年，同樣將是量跌價(jià)漲的一年，量跌是因?yàn)閮r(jià)格漲得太快，必然會(huì)抑制新房市場(chǎng)的需求。“二環(huán)三環(huán)不出手，四環(huán)河邊看柳，五環(huán)六環(huán)冰上走”。二環(huán)三環(huán)産品比較落後，總價(jià)又比較高的項(xiàng)目，出手就比較低，四環(huán)配套不斷完善，産品相對(duì)比較新，産品力上有過(guò)提升和改善的項(xiàng)目，其實(shí)四環(huán)可以看到春天。五環(huán)六環(huán)一類項(xiàng)目是被豪宅的項(xiàng)目，還有一類原本是剛需盤，被地價(jià)推升成改善型價(jià)格的産品，所以五環(huán)六環(huán)周邊的項(xiàng)目相對(duì)來(lái)説風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　中赫置地品牌總監(jiān) 朱敏

　　頂豪市場(chǎng)蛋糕將做大

　　去年早些時(shí)候，行業(yè)判斷2015年是頂豪元年。當(dāng)時(shí)大家對(duì)照歷史成交數(shù)據(jù)一看，頂豪成交數(shù)據(jù)都是兩位數(shù)，蛋糕這麼小，大家怎麼分？我提出的觀點(diǎn)，是蛋糕肯定會(huì)大，最簡(jiǎn)單的一點(diǎn)，以前過(guò)6萬(wàn)元的房子根本沒(méi)有，不讓賣。所以今年我覺(jué)得是一個(gè)“新常態(tài)”，相比以前更市場(chǎng)化一些，基本上各種檔次的産品上市，多年壓抑的需求都被釋放出來(lái)了。

　　對(duì)於豪宅項(xiàng)目的塑造主要是兩個(gè)關(guān)鍵詞：第一個(gè)是殫精竭慮，大家的産品都要做豪宅，又要做差異化，是特別大的難題，包括大家都有新項(xiàng)目，都面對(duì)這樣的難題，無(wú)論是設(shè)計(jì)規(guī)劃還是行銷傳播，實(shí)際上所有相關(guān)的地産經(jīng)理人，都要增加很多的創(chuàng)意空間，用腦量是要飆升的。

　　第二個(gè)是值得期待，會(huì)有很多産品的風(fēng)格，或者新的設(shè)計(jì)、或者新的東西出來(lái)，會(huì)讓大家覺(jué)得看完之後眼前一亮，可能在2015年看到了十年沒(méi)有看到過(guò)的這麼多的豪宅樣本，2016年會(huì)超過(guò)2015年，會(huì)促進(jìn)産品進(jìn)步。

　　泛海國(guó)際行銷中心副總經(jīng)理 陳浩宇

　　被豪宅項(xiàng)目面臨差異化挑戰(zhàn)

　　北京豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)格局：

　　一個(gè)是以前取得土地的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)産品不斷提升、品質(zhì)不斷發(fā)展，包括周邊的配套成熟，項(xiàng)目房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大的上漲。

　　第二個(gè)大家看到的被豪宅化。北京的房?jī)r(jià)暴漲，加上成交量的放大，演變成今天大家看到的所有項(xiàng)目房?jī)r(jià)都有比較大的提升。

　　我判斷，在座的各位開(kāi)發(fā)商朋友將面臨一個(gè)考驗(yàn)。其實(shí)房?jī)r(jià)是不斷提升的，對(duì)於被豪宅的産品，可能大家要注意一個(gè)差異化，如何把這個(gè)差異化做好。因?yàn)楝F(xiàn)在我看到去年拿地的“地王”項(xiàng)目，如何在有限的空間裏施展才華，對(duì)我們來(lái)説是一個(gè)課題。

　　從購(gòu)房角度來(lái)説，現(xiàn)在的客戶非常理性，除去我們以前常説的地段優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)以外，更多的看産品。所以我認(rèn)為無(wú)論什麼項(xiàng)目，産品最為重要。其次，對(duì)於今年的房地産市場(chǎng)我是看好的，可能成交量各方面都會(huì)下來(lái)，但是整個(gè)北京市場(chǎng)，因?yàn)槭锥冀?jīng)濟(jì)的概念，我希望不用五環(huán)、六環(huán)冰上走，滿北京都是春天。