原標(biāo)題：房地産稅歷時(shí)13年未出臺(tái) 專家：不能照搬國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

　　文章導(dǎo)讀： 關(guān)於房地産稅的進(jìn)展，又曝出了最新消息。近日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員郝如玉在第十屆“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與週期”論壇上透露，目前房地産稅仍在起草過程之中，操作難度很大。

　　(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》2016年第28期)

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者 王紅茹 | 北京報(bào)道

　　關(guān)於房地産稅的進(jìn)展，又曝出了最新消息。近日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員郝如玉在第十屆“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與週期”論壇上透露，目前房地産稅仍在起草過程之中，操作難度很大。

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文曾表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地産稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過?！?/p>

　　“我不是很樂觀。”國(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，希望在2017年底本屆人大能拿出一個(gè)可供討論的房地産稅方案。但是，方案從討論到通過還有一個(gè)過程，“我們不能指望在很短的時(shí)間內(nèi)就推出這項(xiàng)政策，事實(shí)證明一個(gè)稅種的推出如果過於倉(cāng)促，在執(zhí)行中會(huì)有很多後續(xù)問題不好解決。房地産稅寧可晚一點(diǎn)出臺(tái)，也不能出原則性的、顛覆性錯(cuò)誤?！?/p>

　　開徵房地産稅，

　　必須先由全國(guó)人大立法

　　從2003年提出物業(yè)稅開始，房地産稅已歷經(jīng)13年之久，其間經(jīng)歷了徵不徵、怎麼徵、徵多少等諸多討論和爭(zhēng)議。2011年初，在沒有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)徵收。

　　但是，房地産稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)於全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了“稅收法定”的原則，也就是説，“如果沒有相應(yīng)法律作前提，政府則不能徵稅”。

　　2015年3月，十二屆全國(guó)人大三次會(huì)議通過了修改《立法法》的決定，明確規(guī)定：稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收徵收管理等稅收基本制度，只能通過制定法律來解決。

　　一系列政策頻出，意味著未來開徵房地産稅，必須先由全國(guó)人大立法討論通過才能算數(shù)。

　　房地産稅到底難在哪？“房地産稅在起草過程中，實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計(jì)，因?yàn)閲@著房地産的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費(fèi)用，都和房地産稅有關(guān)。”劉桓告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者，實(shí)際上，房地産稅的出臺(tái)，是對(duì)現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的一些稅費(fèi)項(xiàng)目所做的必要調(diào)整和整治?！斑@是一個(gè)非常複雜和困難的過程?！?/p>

　　那麼，除了稅制體系的再設(shè)計(jì)，房地産稅還面臨哪些難題？

　　房産稅收入都抵不上徵稅成本？

　　專家建議由仲介組織代徵

　　目前很多人不清楚“房産稅”和“房地産稅”這兩個(gè)概念到底有什麼區(qū)別，都在混淆使用，房地産稅和房産稅僅一個(gè)“地”之差，實(shí)際差別卻很大。

　　房産稅，是以房屋為徵稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向産權(quán)所有人徵收的一種財(cái)産稅。目前的房産稅更類似于國(guó)外的物業(yè)稅。

　　事實(shí)上，近兩年的國(guó)家正式文件或相關(guān)主管部門的言論，都是使用“房地産稅”這個(gè)概念。這意味著，未來的房地産稅，徵收對(duì)象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等。現(xiàn)行房地産相關(guān)稅費(fèi)，都有可能隨著房地産稅的推行而進(jìn)行整合，因此應(yīng)該是房地産稅收體系的綜合改革。

　　由於房地産稅是典型的地方稅，理所當(dāng)然該由地方稅務(wù)部門來徵收，而徵收房地産稅考驗(yàn)的是地方政府的能力和實(shí)力。事實(shí)上，房地産稅作為直接稅種，徵收難度大、成本高，絕大部分城市即便強(qiáng)行開徵，獲得的收入也難以抵消成本。

　　從以往房地産稅的試點(diǎn)城市看，無論是上海的增量徵收還是重慶的高端存量徵收，所得稅收入都很少。按照新華網(wǎng)2014年1月的報(bào)道，重慶從2011到2013年，累計(jì)3年徵收房産稅未超過4億元；上海3年累計(jì)徵收個(gè)人住房房産稅約6億元。不僅實(shí)際徵收稅額和兩市的住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配，徵收所花費(fèi)的人力物力成本相對(duì)巨大。

　　“稅務(wù)機(jī)關(guān)其實(shí)還沒有做好這方面的準(zhǔn)備。目前徵收能力和管理水準(zhǔn)都跟不上?！眲⒒父嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者，直接面對(duì)居民徵稅很難，“一旦徵收房地産稅，一個(gè)樓內(nèi)的一百戶居民就有一百種情況，稅務(wù)局要分別對(duì)待，我們國(guó)家恐怕還沒有這麼大的稅務(wù)能力。”

　　記者注意到，迄今為止，中國(guó)的稅收幾乎都是針對(duì)法人進(jìn)行徵收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳，現(xiàn)在讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人徵收房地産稅，難度可想而知，“建議採(cǎi)取仲介方式，可以把房地産稅委託給有資質(zhì)的資産評(píng)估的權(quán)威部門來徵收，這樣可以節(jié)省稅務(wù)部門的人力物力成本。”

　　即便如此，劉桓依然對(duì)通過仲介組織徵稅表示擔(dān)憂，“其誠(chéng)信程度、職守操守和業(yè)務(wù)能力目前也都沒有達(dá)到相應(yīng)的水準(zhǔn)。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，南北東西差別很大，二元性結(jié)構(gòu)特徵也很明顯，稅務(wù)機(jī)關(guān)以及相關(guān)的仲介部門的管理一時(shí)半會(huì)兒又跟不上，這就使得房地産稅開徵的時(shí)候會(huì)遇到想像不到的麻煩?！?/p>

　　稅率多高？按什麼房?jī)r(jià)徵收？

　　免征額是多少？

　　老百姓最為關(guān)注的是，房地産稅一旦實(shí)施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？

　　以北京為例，如果一家3口在北京二環(huán)購(gòu)買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%(1.5%的稅率被認(rèn)為是世界通行做法)的稅率計(jì)算，每年需要繳納的房地産稅是12萬(每月納稅1萬元)；如果在四環(huán)購(gòu)買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地産稅為7.5萬元(每月納稅6250元)。

　　現(xiàn)實(shí)或許不會(huì)這麼悲催！據(jù)記者了解，上海、重慶試點(diǎn)房地産的稅率介於0.4%到1.2%之間，低於1.5%的國(guó)際平均水準(zhǔn)(發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%)。上海的試點(diǎn)方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低於國(guó)外水準(zhǔn)。如果按照0.5%稅率計(jì)算，在北京二環(huán)購(gòu)買一套100平米房子，每年需繳納房地産稅4萬元(每月繳稅3333元)；在北京四環(huán)購(gòu)買一套100平米的房子，每年需繳納房地産稅2.5萬(每月繳稅2083元)。

　　“不過，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來看，房地産稅一般以評(píng)估價(jià)，而非市場(chǎng)價(jià)為稅基。評(píng)估價(jià)一般要低於市場(chǎng)價(jià)，且會(huì)是幾年才調(diào)整一次。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院汪德華研究員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者。

　　另外，劉桓還建議説，我國(guó)的房地産稅不能照搬國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，要根據(jù)中國(guó)國(guó)情，設(shè)定一定的免征額。

　　2011年上海和重慶的房産稅試點(diǎn)方案，皆有免征條款：上海本地戶籍居民每人平均60平方米免征，重慶對(duì)於新購(gòu)房100平方米免征。

　　“根據(jù)上海的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，免稅面積設(shè)定為每人平均60平方米比較合理，這樣對(duì)於3口之家來説，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者。

　　對(duì)於免征額和稅率，目前官方並未透露出任何資訊。當(dāng)下，大家討論較多的是出臺(tái)房地産稅是否能夠替代土地出讓金。

　　中短期內(nèi)，房地産稅與土地出讓金並行不可避免

　　徵收房地産稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具説服力的理由。

　　不過，原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)曾指出，中國(guó)的房地産稅，是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅徵收的財(cái)産稅，這在國(guó)際上難以找到借鑒先例。

　　在土地國(guó)有的條件下，我國(guó)地方政府的財(cái)政收入多年以來嚴(yán)重依賴土地出讓金。公開數(shù)據(jù)顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當(dāng)於2014年上海全市公共財(cái)政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財(cái)政收入之內(nèi))。

　　目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地産稅取代土地財(cái)政是合理的，也是大勢(shì)所趨，未來將用房地産稅替代地方政府的賣地收入，成為地方政府的收入來源。

　　房地産稅果真能扛起這面大旗嗎？

　　財(cái)政部公佈數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)土地出讓金收入約40480億元，超過了4萬億元。如果這4萬億不徵土地出讓金，而是改徵房地産稅，也就意味著讓買房人來承擔(dān)這4萬億，能承擔(dān)得了嗎？

　　以上海為例。據(jù)上海市國(guó)稅局公佈的數(shù)據(jù)，上海2014年房産稅收入約99.9億元，除去商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè)，試點(diǎn)的住宅房産稅只佔(zhàn)其中較小的一部分。這個(gè)數(shù)據(jù)是多少呢？上海預(yù)算草案報(bào)告公佈的房産稅徵收為27.6億元。另據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上海市2014年土地出讓金徵收1766.79億元。簡(jiǎn)單計(jì)算，房地産稅僅佔(zhàn)土地出讓金的1%，兩者差距確實(shí)比較大。

　　“如此情況下，讓房地産稅去充當(dāng)土地出讓金，地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓説。

　　汪德華則認(rèn)為，如果稅制設(shè)計(jì)上有一定的免征面積，自然是不能指望房地産稅能夠完全取代土地出讓金。

　　“從根本上説，目前還需明確房地産稅的功能定位，功能定位決定稅制設(shè)計(jì)?！蓖舻氯A告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者，房地産稅採(cǎi)取設(shè)定一定免征面積的稅制設(shè)計(jì)，比較符合中國(guó)國(guó)情。這也意味著其功能定位是調(diào)節(jié)房地産市場(chǎng)?！爸卸唐趦?nèi)，恐怕房地産稅與土地出讓金並行是不可避免的選擇。長(zhǎng)期來看，可以考慮將房地産稅推行與土地使用權(quán)70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之後，繳納房地産稅就可以永續(xù)使用?！?/p>