相機(jī)抉擇“相地抉擇”引導(dǎo)差異化去庫(kù)存——2016年上半年房地産市場(chǎng)分析及下半年展望建議

　　國(guó)家資訊中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀經(jīng)濟(jì)課題組執(zhí)筆人：鄒士年

　　中央吹響全面去庫(kù)存號(hào)角後，2016年上半年房地産市場(chǎng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，也是經(jīng)濟(jì)增速放緩下的一抹亮點(diǎn)。但是，隨著部分城市房?jī)r(jià)飆升，房地産市場(chǎng)再次成為市場(chǎng)擔(dān)憂的敏感點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)及金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，調(diào)控的相機(jī)抉擇和相地抉擇變得更為重要。

　　一、上半年房地産市場(chǎng)特點(diǎn)

　　2016年上半年，從中央到地方調(diào)控政策不斷放鬆、去庫(kù)存政策不斷加碼背景下，國(guó)房景氣指數(shù)（即“全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”簡(jiǎn)稱，反映房地産業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的綜合量化指數(shù)體系）節(jié)節(jié)攀升，房地産市場(chǎng)一改2015年同期頹勢(shì)，銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額同比大幅上升，尤其是房地産開(kāi)發(fā)投資增速一改2015年節(jié)節(jié)下滑趨勢(shì)，出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)。

　　1．國(guó)房景氣指數(shù)上升趨勢(shì)明顯

　　經(jīng)歷2015年9月至12月的平穩(wěn)狀態(tài)後，2016年國(guó)房景氣指數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)顯著上升趨勢(shì)。從2015年的12月的93.34上升到2016年5月的94.8，6月小幅下滑，但仍然是近一年來(lái)的景氣指數(shù)次高點(diǎn)。

　　2．房地産開(kāi)發(fā)投資前期增速較快

　　一季度受政策利好影響，剛需、改善型需求乃至投資性需求積極入市，導(dǎo)致房地産銷(xiāo)售高位運(yùn)作，房地産開(kāi)發(fā)投資一改2015年增速連續(xù)回落狀態(tài)，投資同比並未出現(xiàn)市場(chǎng)所擔(dān)憂的負(fù)增長(zhǎng)，1-2月投資同比增速為3%；1-3月快速上升了3.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到6.2%；4月增速達(dá)到7.2%，與全國(guó)固定資産投資增速差距縮小到3.2個(gè)百分點(diǎn)，但是自5月開(kāi)始增速小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，到6月回落趨勢(shì)更加明顯，下滑了0.9百分點(diǎn)，降至6.1%。住宅投資增速低於房地産市場(chǎng)，但是1-5月一直呈上升趨勢(shì)，從2月的1.8%上升到5月的6.8%。不過(guò)，6月投資增速陡降1.2個(gè)百分點(diǎn)，降至5.6%。1-6月房地産開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到46631億元，其中住宅投資總額31149億元，分別比同期高2676億元和1643億元。

　　3．房?jī)r(jià)增長(zhǎng)由一線切換到二線

　　隨著年初中央信貸財(cái)政政策調(diào)整，2月購(gòu)房門(mén)檻再度降低，不“限購(gòu)”城市首套房首付比例最低為20%，同時(shí)再降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政政策也積極調(diào)整，下調(diào)非一線城市房地産交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅，促進(jìn)需求釋放。同時(shí)，住房制度改革穩(wěn)步推進(jìn)，“兩會(huì)”及“十三五”規(guī)劃綱要均提出鼓勵(lì)剛性和改善性需求，建立購(gòu)租並舉住房制度，長(zhǎng)三角、成渝及哈長(zhǎng)城市群規(guī)劃落地，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地産業(yè)“營(yíng)改增”等長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善，促進(jìn)區(qū)域性房地産市場(chǎng)火爆。

　　銷(xiāo)售的火熱帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)攀升，但是區(qū)域差異較大，一線城市深圳漲幅最大，半年上漲16.8%，廣州最低4.2%，北京、上海分別為7%和9.6%，房?jī)r(jià)整體上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。二線城市房?jī)r(jià)分化格局明顯，部分政策寬鬆和人口流入明顯的重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)一線城市，如合肥、蘇州、南京、廈門(mén)上半年房?jī)r(jià)分別上漲16% 、20.3%、18.8%及16.7%，但其他二線城市並沒(méi)有受到火爆市場(chǎng)的影響，重慶上半年房?jī)r(jià)僅上漲2.9%。除了臨近一、二線城市的三、四線城市，廣大三四線城市房地産庫(kù)存依然嚴(yán)重，銷(xiāo)售依然未見(jiàn)火爆，房?jī)r(jià)也依然平穩(wěn)。

　　4．房地産庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻

　　1-6月全國(guó)商品房待售面積呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)，截至6月底，全國(guó)商品房待售面積71416萬(wàn)平方米，比最高的2月底減少2515萬(wàn)平方米，商品房待售面積同比從去年同期的20.8%降到8.6%。尤其是住宅去庫(kù)存速度更快，6月底住宅待售面積為43598萬(wàn)平方米，比最高的2月底減少3037萬(wàn)平方米，住宅待售面積同比從去年同期的19.3%下降到1.8%。辦公樓去庫(kù)存趨勢(shì)也比去年同期良好，待售面積從去年同期的39.7%下降到12.5%。但是，商業(yè)營(yíng)用房成為去庫(kù)存中最為特殊的品種，待售面積不降反升，截至6月底，商業(yè)營(yíng)用房待售面積為15263萬(wàn)平方米，比去年同期增加了2859萬(wàn)平方米，佔(zhàn)待售商品房面積的50%，待售面積同比也是三類(lèi)商品房中唯一比去年同期還高出2.2個(gè)百分點(diǎn)的類(lèi)型。雖然去庫(kù)存整體數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，但是從全國(guó)整體情況看，去庫(kù)存依然任重道遠(yuǎn)，尤其是廣大三四線城市去庫(kù)存難度加大，商業(yè)營(yíng)用房在去庫(kù)存政策上沒(méi)有住宅優(yōu)惠，加上網(wǎng)際網(wǎng)路商業(yè)的衝擊和經(jīng)濟(jì)下行的壓力加大，民營(yíng)投資的大幅下降，使得商業(yè)營(yíng)用房去庫(kù)存壓力比住宅去庫(kù)存壓力更大。

　　5．房屋和住宅新開(kāi)工面積同步由負(fù)轉(zhuǎn)正，土地購(gòu)置面積同步大幅回升

　　隨著房地産市場(chǎng)寬鬆的去庫(kù)存政策和前期剛需的積壓等多重因素激發(fā)了房地産銷(xiāo)售回暖，促進(jìn)了房地産企業(yè)的投資熱情，1-6月房屋和住宅新開(kāi)工面積大幅攀升，開(kāi)工面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，其中房屋和住宅新開(kāi)工面積分別比去年同期上升了10058萬(wàn)平方米和6542萬(wàn)平方米，房屋和住宅新開(kāi)工面積同比分別由去年的-15.8%和-17.3%上升到14.9%和14%，凸顯房地産企業(yè)抓緊時(shí)間去土地庫(kù)存。同時(shí)，隨著房地産銷(xiāo)售在一、二線城市的回暖，有實(shí)力的房地産企業(yè)開(kāi)始加快購(gòu)地步伐，土地購(gòu)置面積雖然比去年同期降低298萬(wàn)平方米，但土地購(gòu)置面積同比從-33.8%上升到-3%。但是土地購(gòu)置也呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異，一些二線城市在國(guó)家三大戰(zhàn)略和城市化等因素的推動(dòng)下，銷(xiāo)售的火熱帶動(dòng)土地購(gòu)置熱情的高漲，地王頻現(xiàn)，而一線城市由於前期地價(jià)的透支、人口流入限制及限購(gòu)等因素影響，土地購(gòu)置面積佔(zhàn)比下降到20%以下，廣大庫(kù)存嚴(yán)重的三四線城市土地市場(chǎng)仍趨於平淡。

　　6．房地産企業(yè)“銷(xiāo)”“拿”兩旺

　　2016年上半年，多數(shù)房企創(chuàng)下了歷史最好成績(jī)。1-6月，前20家房企銷(xiāo)售額達(dá)13135.3億元，同比大幅上升59.1%；銷(xiāo)售面積11124.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%。銷(xiāo)售額超過(guò)千億房企有5家，去年同期僅1家；2015年上半年銷(xiāo)售額超百億的房企35家，今年上半年正好是去年2倍，70家。1-6月銷(xiāo)售面積超過(guò)千萬(wàn)平方米的有3家，去年同期僅1家，銷(xiāo)售面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的有51家，去年同期僅27家，也近乎2倍。同時(shí)，國(guó)有房地産企業(yè)勢(shì)不可擋，積極挺進(jìn)前50強(qiáng)，與2015年上半年銷(xiāo)售金額對(duì)比，百?gòu)?qiáng)房企中的國(guó)有房地産企業(yè)的數(shù)量從24家上升到29家，同比增加了20.8%。

　　市場(chǎng)的熱銷(xiāo)激發(fā)房地産企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存意識(shí)，擁有豐富資金渠道的大型房地産房企，尤其國(guó)有房地産企業(yè)拿地規(guī)模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共拿地4883萬(wàn)平方米/2260億元，面積同比增長(zhǎng)39.3%，金額同比增長(zhǎng)33.6%。拿地重心向二線城市轉(zhuǎn)移，拿地金額佔(zhàn)比超60%，而一線城市的拿地佔(zhàn)比明顯下降，佔(zhàn)比不足20%。各地地王頻現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月31日，全國(guó)土地市場(chǎng)合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額為1785.8億，佔(zhàn)比為54%左右。相對(duì)於民企來(lái)説，這些國(guó)有房地産企業(yè)由於特殊的身份和厚實(shí)的背景，與銀行的親疏程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同於一般中小企業(yè)，更容易獲取資金。

　　二、下半年房地産市場(chǎng)形勢(shì)研判

　　面對(duì)商品房庫(kù)存總量大、結(jié)構(gòu)失衡的特點(diǎn)，下半年房地産去庫(kù)存仍是主基調(diào)，三四線城市積極去庫(kù)存與熱點(diǎn)地區(qū)防範(fàn)資産泡沫風(fēng)險(xiǎn)並存。隨著部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊，下半年房地産市場(chǎng)將會(huì)逐步由上半年的非理性行為回歸理性，隨著地方政策的收緊，商品房成交量將會(huì)進(jìn)一步回落，成交均價(jià)上升趨勢(shì)將會(huì)放緩，庫(kù)存嚴(yán)重地區(qū)會(huì)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。前期價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的一二線城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，樓市調(diào)整壓力加大。房地産投資在銷(xiāo)售回落的影響下增速也將出現(xiàn)明顯回落。

　　1．中央政策依然保持平穩(wěn)，地方因城施策更加明顯

　　當(dāng)前，從全國(guó)商品房銷(xiāo)售來(lái)看，庫(kù)存的絕對(duì)值雖然在降低，但是降速出現(xiàn)減緩，加上上半年新開(kāi)工面積增速較快，而銷(xiāo)售已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)，因此，未來(lái)去庫(kù)存壓力仍然較大，中央層面的房地産去庫(kù)存政策仍然會(huì)較為穩(wěn)定。從貨幣政策來(lái)看，國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率低至4.90%，為近20年來(lái)最低水準(zhǔn)，全國(guó)首套房平均利率已降至4.48%，達(dá)到歷史最低，預(yù)計(jì)未來(lái)降息空間有限。下半年如果經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回溫，則房貸優(yōu)惠幅度極有可能收窄。另外，受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)影響，國(guó)內(nèi)貨幣效率逐年下降，預(yù)計(jì)難有大幅寬鬆。地方政策受到上半年部分區(qū)域過(guò)熱的影響，熱點(diǎn)地區(qū)的政策會(huì)繼續(xù)收緊，庫(kù)存嚴(yán)重的地區(qū)去庫(kù)存政策有望積極落實(shí)，因城施策將會(huì)更加明顯。

　　2．商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)增速回落，全年呈拱形曲線走勢(shì)

　　上半年在貨幣信貸寬鬆、調(diào)控政策環(huán)境影響下，市場(chǎng)預(yù)期顯著改善，消費(fèi)者集中入市，加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困頓，部分投資者甚至投機(jī)者涌入市場(chǎng)，導(dǎo)致以深圳為首的一線城市房?jī)r(jià)上升迅速，部分像合肥這樣的二線城市房地産市場(chǎng)也開(kāi)始高熱，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)承受能力。與此同時(shí)，新的地王不斷涌現(xiàn)，面對(duì)瘋狂的樓市和地市，合肥率先頒布了新一輪的限購(gòu)政策，同時(shí)收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺(tái)措施限房?jī)r(jià)地價(jià)，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。從目前市場(chǎng)情形來(lái)看，或許還會(huì)有更多二線城市收緊政策，下半年將成為這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，這將對(duì)火熱的房?jī)r(jià)起到降溫作用。事實(shí)上，相對(duì)於一線城市而言，二線城市缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力，所以下半年成交量將會(huì)先行下降，房?jī)r(jià)上漲也將日趨放緩。全年全國(guó)房地産市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，絕對(duì)水準(zhǔn)將創(chuàng)新高，同比增速曲線呈拱形曲線走勢(shì)。

　　3．下半年投資增速將放緩，全年投資增速會(huì)低於5%

　　2016年上半年房地産投資隨著銷(xiāo)售的不斷火熱，一改去年投資增速同比不斷下滑的趨勢(shì)，一路高歌猛進(jìn)，但5月受到部分城市政策收緊的影響，銷(xiāo)售增速回落，開(kāi)發(fā)投資也開(kāi)始受到影響，6月影響更為明顯，比5月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。鋻於房地産開(kāi)發(fā)投資一般滯後銷(xiāo)售約6個(gè)月的規(guī)律，下半年房地産開(kāi)發(fā)投資的增速會(huì)進(jìn)一步放緩，而且在10月左右將會(huì)出現(xiàn)增速放慢的拐點(diǎn)，全年房地産投資增速同比將可能低於5%。

　　4．市場(chǎng)回調(diào)加劇去庫(kù)存壓力，庫(kù)存的地域性與結(jié)構(gòu)性差異會(huì)繼續(xù)加大

　　上半年一部分剛性需求和改善型需求的釋放，經(jīng)濟(jì)增速下滑帶來(lái)人們預(yù)期的改變，下半年隨著中央對(duì)於資産性泡沫的擔(dān)憂，熱點(diǎn)地區(qū)的政策會(huì)進(jìn)一步收緊，房地産市場(chǎng)溫度回落是大概率事件。受到去年基數(shù)較低的影響，加上中央去庫(kù)存基調(diào)不會(huì)改變，下半年房地産市場(chǎng)回調(diào)的深度有限，但去庫(kù)存壓力會(huì)比上半年加大。從區(qū)域上看三四線城市整體壓力仍然會(huì)大於一二線城市，而很多三四線城市的房地産整體去庫(kù)存壓力仍然較為嚴(yán)重。從結(jié)構(gòu)上看，商業(yè)營(yíng)用房的去庫(kù)存壓力繼續(xù)大於住宅，尤其是商業(yè)營(yíng)用房面積佔(zhàn)比較大的一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市去庫(kù)存壓力會(huì)繼續(xù)加大。

　　5．房地産企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度會(huì)繼續(xù)提高

　　今年以來(lái)，以中海、保利、中糧為代表的大型房企通過(guò)兼併重組形成行業(yè)大鱷的趨勢(shì)顯現(xiàn)，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將持續(xù)升級(jí)。展望下半年，隨著之前熱點(diǎn)城市市場(chǎng)需求的釋放，房地産企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度都將有所放緩，但強(qiáng)勢(shì)品牌企業(yè)放緩速度會(huì)慢于一般企業(yè)，銷(xiāo)售規(guī)模仍將處?kù)遁^高水準(zhǔn)，而且，規(guī)模越大的房地産企業(yè)成交增速越快，企業(yè)也更注重效率，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，前100強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額佔(zhàn)比將會(huì)突破50%。在拿地佈局方面，由於上半年一些強(qiáng)勢(shì)大企業(yè)，尤其是一些國(guó)有房地産企業(yè)拿地較多，使得行業(yè)未來(lái)整合壓力較大，集中度將持續(xù)提高，擁有更多土地儲(chǔ)備的大企業(yè)將在未來(lái)整合競(jìng)爭(zhēng)格局中掌握更多話語(yǔ)權(quán)，一些優(yōu)勢(shì)品牌企業(yè)也將會(huì)加快在各自領(lǐng)域內(nèi)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇房地産市場(chǎng)資源向強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的集中。從前期拿地情況看，房地産企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出一定程度的國(guó)進(jìn)民退的趨勢(shì)，這將很大程度上影響將來(lái)房地産市場(chǎng)供給主體格局。

　　三、政策建議

　　針對(duì)當(dāng)前房地産市場(chǎng)出現(xiàn)的局部過(guò)熱和去庫(kù)存壓力依然嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)，房地産市場(chǎng)需要繼續(xù)落實(shí)差異化的去庫(kù)存政策，地方政府要逐步擺脫對(duì)房地産經(jīng)濟(jì)的依賴，專注實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加強(qiáng)房地産市場(chǎng)供給端改革，規(guī)範(fàn)房地産市場(chǎng)供給，加快房地産企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　1．繼續(xù)落實(shí)差異化的去庫(kù)存政策，防止去庫(kù)存走入“惡性迴圈”

　　三四線等庫(kù)存壓力大的城市，未來(lái)將繼續(xù)落實(shí)優(yōu)惠政策、調(diào)節(jié)供應(yīng)以加快樓市庫(kù)存去化，其中進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革、鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點(diǎn)。同時(shí)針對(duì)租賃市場(chǎng)的政策落實(shí)、加快化解非住宅庫(kù)存也需更有力的政策支援。未來(lái)的房地産調(diào)控不僅需要考慮增量房，也需要考慮存量房。防止房地産市場(chǎng)去庫(kù)存走入“惡性迴圈”，即房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致銷(xiāo)售增加，銷(xiāo)售增加導(dǎo)致房企預(yù)期良好，進(jìn)而房企增加新開(kāi)工面積，並且增加土地購(gòu)置，結(jié)果就是庫(kù)存繼續(xù)擴(kuò)大，因此，各地要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)。除此之外，下一階段去庫(kù)存要重點(diǎn)關(guān)注庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性差異，由單純重視住宅去庫(kù)存到商業(yè)去庫(kù)存並重。嚴(yán)格控制商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模，並按照每人平均商業(yè)面積的商業(yè)規(guī)律因地制宜調(diào)整城市規(guī)劃。

　　2．重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，避免地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地産的重新依賴

　　應(yīng)通過(guò)完善地方稅制，從制度層面完善各級(jí)政府間地方稅收入分配體系，建立科學(xué)合理、穩(wěn)定增長(zhǎng)的稅收機(jī)制，為地方政府提供有保障、可持續(xù)的稅收收入，以實(shí)現(xiàn)地方財(cái)力與支出責(zé)任相匹配。地方政府要切實(shí)把精力轉(zhuǎn)移到如何發(fā)展地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，地方經(jīng)濟(jì)必須要邁出“賣(mài)地-舉債-再賣(mài)地”的惡性迴圈。如果地方政府不對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴，就會(huì)通過(guò)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)培植稅源，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就不會(huì)被邊緣化。只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，才會(huì)對(duì)社會(huì)資源的有效利用産生積極而重要的作用。才會(huì)不斷加劇區(qū)域人口的積聚和相關(guān)服務(wù)産業(yè)的繁榮發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)才會(huì)具有持續(xù)的活力。

　　3．規(guī)範(fàn)房地産市場(chǎng)供給，妥善解決房地産供給的歷史問(wèn)題

　　針對(duì)當(dāng)前我國(guó)還有眾多形式的住房供給，一方面要加強(qiáng)房産的登記，確實(shí)摸清房地産供給狀況，以加強(qiáng)供需管理的有效性；另一方面，要規(guī)範(fàn)住房供給行為，強(qiáng)化市場(chǎng)供給，對(duì)於收入較低或者剛畢業(yè)的公務(wù)員可以納入保障房供給，對(duì)於不同城市公務(wù)員貨幣化補(bǔ)貼應(yīng)該依據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變動(dòng)實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整。對(duì)於廣大小産權(quán)房，應(yīng)該歷史而理性地看待，直面現(xiàn)實(shí)矛盾並積極探索通過(guò)改革調(diào)整相關(guān)體制政策推動(dòng)小産權(quán)房逐步合法化，而不是簡(jiǎn)單粗暴地拆除。深化城鄉(xiāng)二元土地制度改革，逐步打通農(nóng)村建設(shè)用地向城市住宅及其他建設(shè)用地市場(chǎng)供地渠道。依據(jù)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”原則，適應(yīng)農(nóng)民進(jìn)城後老家住宅資産需重新配置的現(xiàn)實(shí)需要，允許農(nóng)民住宅和宅基地在自願(yuàn)前提下合理有序入市，消除小産權(quán)房存在的基礎(chǔ)。

　　4．嚴(yán)格約束房企瘋狂抬高地價(jià)行為，加快房地産企業(yè)的轉(zhuǎn)型

　　對(duì)於房地産市場(chǎng)供給端的土地供給應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，尤其是對(duì)於瘋狂抬高土地價(jià)格的行為要進(jìn)行約束。嚴(yán)格執(zhí)行2010年國(guó)土部印發(fā)《關(guān)於嚴(yán)格落實(shí)房地産用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，加強(qiáng)對(duì)各地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地産用地應(yīng)及時(shí)上報(bào)。糾正政府與房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的關(guān)係。通過(guò)減稅讓利，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，改善房地産市場(chǎng)的供求關(guān)係。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)國(guó)有房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)的約束，防止其爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?、與民爭(zhēng)利的行為。加快房地産企業(yè)的去金融化，降低房地産和商業(yè)銀行的負(fù)債杠桿。房地産企業(yè)應(yīng)該擺脫傳統(tǒng)的賣(mài)地賣(mài)房盈利模式，針對(duì)當(dāng)前顧客需求的多元化和網(wǎng)際網(wǎng)路的深入影響，應(yīng)該探索出更好的服務(wù)於用戶的新路徑，利用技術(shù)力量和手段提升産品、服務(wù)客戶，並做好相關(guān)轉(zhuǎn)型。對(duì)中小型房企而言，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新和深化房地産市場(chǎng)服務(wù)端可能是較好出路。