每經(jīng)記者　杜冉樂

　　8月17日,上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊成交總價高達(dá)110.1億元!樓板價超10萬元/平方米!溢價率139%。消息公佈後,市場一片譁然。大家都在討論這塊地為什麼這麼貴,卻很少有人關(guān)注到地塊要求永久持有15%的物業(yè),可能最大程度攤銷項(xiàng)目的房地産開發(fā)成本,降低盈利風(fēng)險。

　　在今年的博鰲房地産論壇之後,新城控股高級副總裁歐陽捷在他的個人公眾號“歐陽先聲”上發(fā)表署名文章——《資金氾濫時代,重資産就是最好的資産?!》。歐陽捷認(rèn)為,如果開發(fā)商把開發(fā)的物業(yè),不是全部銷售,而是持有,那麼即便是三四線的商業(yè)地産也可以做到12%的投資回報,這在“資産配置荒”的現(xiàn)在,是相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的稀缺資源。

　　近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在參加由觀點(diǎn)地産新媒體、每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合主辦的2016年博鰲房地産論壇時發(fā)現(xiàn),整個房地産行業(yè)的商業(yè)模式正在悄然重塑,只是這個重塑過程或?qū)O為漫長……

　　過去一兩年,多數(shù)房企大佬的臉上寫滿了“轉(zhuǎn)型”焦慮,即使內(nèi)心害怕被別人歸為傳統(tǒng)行業(yè),這個行業(yè)其實(shí)已然如此。

　　所謂傳統(tǒng)行業(yè),就是重資産行業(yè)。不少房企恨不得全部甩掉厚重的資産包袱,輕裝上陣,但年中至今,估值偏低的地産股突然瘋漲,大藍(lán)籌股如萬科被資本圍獵。

　　日前,權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國房地産銷售增速創(chuàng)下新高,新增房貸額度佔(zhàn)社會貸款比重明顯加大,核心城市“新地王”又不斷涌現(xiàn),房地産投資增速卻呈現(xiàn)反向下滑。

　　在博鰲房地産論壇上,中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松説,當(dāng)前國內(nèi)居民實(shí)際債務(wù)杠桿被低估,房貸收入比接近發(fā)達(dá)國家水準(zhǔn)。不少房企高層也坦言,從未像現(xiàn)在這般困惑于罕見的市場不確定性,希望房地産能夠回歸理性,但當(dāng)前樓市更像一場博弈,房企也面臨囚徒困境。

　　●樓市升溫加劇“流動性陷阱”?

　　自2014年11月份以來,央行連續(xù)宣佈多次降息以及降準(zhǔn)或定向降準(zhǔn)或PLF、MLF等貨幣政策工具,意在讓更多資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),尤其是融資成本偏高的民企。

　　截至目前,市場上的一年期無風(fēng)險利率已低至1.5%,三年期無風(fēng)險利率也只有2.7%。央行官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)透露,上海銀行間市場針對一年期的同業(yè)拆借利率也僅有3.02%,十年期國債收益率也低至2.67%。

　　在市場人士看來,一組關(guān)鍵指標(biāo)來自凸顯貨幣流動性的貨幣供應(yīng)量。央行數(shù)據(jù)顯示,截至7月末,狹義貨幣(M1)餘額44.29萬億元,同比增長25.4%,增速分別比上月末和去年同期高出0.8個和18.8個百分點(diǎn);廣義貨幣(M2)餘額149.16萬億元,同比增長10.2%,增速分別比上月末和去年同期低1.6個和3.1個百分點(diǎn)。

　　7月下旬,央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成曾公開説,“從M1和M2的貨幣剪刀差趨勢看,中國企業(yè)已出現(xiàn)‘流動性陷阱’現(xiàn)象。”7月份M1與M2增速“剪刀差”擴(kuò)大化似乎成了該言論最好的佐證。

　　近日,央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋説,M1增速持續(xù)上升,一是中長期利率降低,企業(yè)持有活期存款的機(jī)會成本下降;二是房地産等資産市場活躍,交易性貨幣需求上升,尤其房地産和建築業(yè)公司持有的貨幣資金增加比較多等。

　　當(dāng)前,一個不爭的事實(shí)是房地産又扮演了“吸金大戶”的重要角色,像7月新增貸款4636億元,幾乎全部屬於住戶貸款尤其是個人房貸,但非金融企業(yè)貸款減少26億元。

　　央行前述負(fù)責(zé)人坦言説,從住戶部門貸款看,今年增長確實(shí)比較突出,當(dāng)然主要與不少城市樓市升溫有關(guān)。從地産機(jī)構(gòu)監(jiān)測來看,剛公佈半年報的世聯(lián)行表述説,無風(fēng)險利率持續(xù)走低背景下,房産作為剛需消費(fèi)與投資品能有效抗通脹與保值增值,金融屬性越來越強(qiáng)。

　　從房企融資端來看,除了近期再融資受限之外,境內(nèi)外發(fā)債融資仍然暢通,僅上半年發(fā)債融資額7000億元,幾乎與去年全年持平。

　　●去庫存暗藏結(jié)構(gòu)性扭曲

　　就房地産來説,著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱表示,所謂“流動性陷阱”指的是流動性再多,大家也不花錢,不買房。

　　現(xiàn)實(shí)情況卻顯示,按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,前7個月,全國商品房銷售面積75760萬平方米,同比增長26.4%;商品房銷售額57569億元,增長39.8%。7月末,商品房待售面積71382萬平方米,比6月末減少34萬平方米。

　　8月12日,央行公佈數(shù)據(jù)顯示,7月人民幣新增貸款4636億元,同比少增1.01萬億元。分部門看,住戶部門貸款增加4575億元,佔(zhàn)當(dāng)月新增人民幣貸款的98.68%。由於住戶中長期貸款中絕大部分是房貸,因此多數(shù)市場分析人士認(rèn)為,房貸構(gòu)成了7月新增人民幣貸款的主力。

　　上述數(shù)據(jù)表明房地産仍在被消費(fèi)與吸納,並且相比去年同期仍在增長。但4月份以來,上海、蘇州、南京、杭州、合肥等城市新“地王”頻出,樓面地價溢價率也格外驚人,土地的高溢價率直接拉升了相關(guān)城市“地王”周邊房價的快速上漲。

　　前7個月,龍頭房企受益於典型一二線樓市升溫而使其銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高,像萬科已破2000億元,恒大突破1800億元,同時這兩大房企巨頭均視銷售3000億元貨值為年度目標(biāo),尤其是恒大屬於後來上調(diào)了目標(biāo)預(yù)期。

　　翻看媒體對上海樓市報道,記者發(fā)現(xiàn),去年中期被曝出當(dāng)?shù)貛齑孢L期13個月不到,去年底庫存週期被曝出僅7.9個月,到今年2月下旬僅4個月。

　　今年3月份,一線房價暴漲的幕後推手被“揪”了出來,首付貸成了眾矢之的,買房加杠桿被叫停。近來,住建部聯(lián)合央行、工商總局等多部門聯(lián)合試圖整治房産仲介首付貸等違規(guī)違法金融産品。

　　按照中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國“十三五”規(guī)劃專家委員會委員巴曙松的研究結(jié)論,中國的居民杠桿率近年來增長非?？?從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。

　　“2016年這個數(shù)字估計會超過43%。每一輪房價的上漲,都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升,而在房價平穩(wěn)的時候,杠桿率也總體平穩(wěn),房價越平穩(wěn),老百姓越不借錢買房子?！卑褪锼烧h,與英美、日本等國家相比,我們低於發(fā)達(dá)國家,但與墨西哥等發(fā)展相近國家相比,已比較高了。

　　從微觀層面來看,針對新增貸款流向房地産投資,中國工商銀行博士後科研流動站、中國工商銀行城市金融研究所藏波撰文説,這將形成兩個抑制“去庫存”的桎梏:一是推高了房地産交易價格;二是導(dǎo)致了“去庫存”的結(jié)構(gòu)性扭曲。

　　臧波第二個觀點(diǎn)的邏輯在於當(dāng)前全國東、中、西部地區(qū)現(xiàn)有庫存均出現(xiàn)了不同程度的下降,但屬於去庫存短期繁榮,背後難掩年內(nèi)供給端的商品房新開工量的“由負(fù)轉(zhuǎn)正”變化,或産生抵消效應(yīng),積攢新的庫存。

　　世聯(lián)行給出的數(shù)據(jù)亦顯示,北上深三地房價收入比分別達(dá)18.4、16.5和21.5,認(rèn)為當(dāng)前購房門檻越來越高,房價高走,首付跟隨大幅提高,消費(fèi)者上車門檻也大幅提高,相當(dāng)一部分購房者被擋在門外。

　　●博弈房地産理性回歸

　　8月17日,年初赴港上市的融信集團(tuán)豪擲110億元拿下了上海靜安區(qū)一商住用地,可售部分的樓板價高達(dá)14.6萬元/平方米,一舉刷新了全國樓板價新紀(jì)錄。

　　誰在推高地價與房價?對此問題,有指向政府壟斷土地,也有指向購房者把房價買貴了,也有指向房企不理性等,但至今莫衷一是。

　　樊綱反駁説,“大家都抱怨地價太高了,你嫌高可以不要拍。對市場的分析,對市場的預(yù)期,很多是因?yàn)槲覀?房企)內(nèi)部在引導(dǎo),引導(dǎo)房價漲上去。”

　　按照中國房地産協(xié)會原副會長朱中一的觀點(diǎn),中國樓市還是一個政策主導(dǎo)的市場。與此看法相似,著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮也認(rèn)為,中國房地産遠(yuǎn)沒有市場化。

　　基於當(dāng)前中國樓市較為鮮明的“政策市”特徵,不少龍頭房企仍將公司戰(zhàn)略及決策押注在政策趨勢上,而往往忽視了自身行為的示範(fàn)效應(yīng)。

　　旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人、旭輝控股董事兼主席林中説,“一個企業(yè)是很難改變環(huán)境的,我們也想適應(yīng)環(huán)境變化,像博鰲房地産論壇這種會議,大家聚在一起形成一個共識,採取一個相應(yīng)的行動。我認(rèn)為這既是我們在適應(yīng)這個環(huán)境,也是我們在逐步改變這個環(huán)境?！?/p>

　　房企真能步調(diào)一致嗎?就樊綱的上述觀點(diǎn)而言,其立足點(diǎn)就是單個房企在市場博弈下所面臨的“囚徒困境”,像拿地心理上,你不拿地,別人也會拿,被別人趕超等,個別房企“缺糧心慌”的態(tài)度亦説明瞭該問題。

　　旭輝、陽光城等相關(guān)房企負(fù)責(zé)每人平均告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,等市場回歸理性了再拿地,認(rèn)為現(xiàn)在並非拿地好時機(jī)。

　　全國房地産商會聯(lián)盟主席顧雲(yún)昌也表示,現(xiàn)在處於樓市小週期的高點(diǎn),那些拿下“地王”的房企未來日子很可能不好過。但截至發(fā)稿時,記者注意到,個別熱點(diǎn)城市仍然頻現(xiàn)新“地王”。