《證券日報(bào)》記者在燕郊、大廠等地實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來，燕郊70年産權(quán)一手房供應(yīng)不足，二手市場流動性加強(qiáng)，至少10多個小區(qū)都出現(xiàn)成交價超過2.5萬元/平方米的房源

　　“有一套房掛出來一個多小時，購房者就趕過來了，房子也沒看，直接簽約”，燕郊鏈家門店一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日報(bào)》記者透露，燕郊靠近北京位置的二手房成交價基本都超過2.3萬元/平方米，極個別房源成交單價則超過了3萬元/平方米。

　　燕郊，過去是承接北京外溢的居住需求，而今，經(jīng)歷房價多輪連續(xù)上漲甚至翻番的暴漲後，燕郊房産的投資需求在快速攀升。在新房供應(yīng)斷頓的情況下，原本流動性很差的二手房市場開始活躍起來。

　　2015年8月份，《證券日報(bào)》記者去燕郊實(shí)地調(diào)查時，燕郊的“售房一條街”僅有興達(dá)二手房交易中心是比較大的二手房交易中心。一年後的現(xiàn)在，《證券日報(bào)》記者再度探訪燕郊時，遍地都是二手房交易仲介門店，甚至將一手房的銷售中心直接改成該項(xiàng)目的二手交易門店。

　　新房供應(yīng)斷頓

　　事實(shí)上，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，原本活躍在“售房一條街”推銷新房的大媽們比去年少了很多。

　　“除了黃金藍(lán)灣，還有港中旅開發(fā)的新項(xiàng)目可以排號，馬上將開盤”，一位拿著各種房産小廣告的大媽告訴記者，還有幾個項(xiàng)目是40年或者50年産權(quán)的商業(yè)公寓了。

　　“在燕郊，70年産權(quán)的新房現(xiàn)在只有黃金藍(lán)灣可以銷售，推出房源的時間也不確定，真心想買要準(zhǔn)備好現(xiàn)金和身份資訊，去銷售中心守著”，一位了解當(dāng)?shù)厥袌龅南嚓P(guān)人士向本報(bào)記者透露，此外還有個別項(xiàng)目的尾房銷售，但數(shù)量極少。

　　《證券日報(bào)》記者在實(shí)地探訪中也注意到，天洋城4代的銷售中心已經(jīng)關(guān)門。另有一些去年原本銷售新房的銷售中心也變成了銷售該項(xiàng)目二手房的門店。

　　上述鏈家門店經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步向本報(bào)記者表示，燕郊現(xiàn)在新房供應(yīng)量很少，這個月市場在售的70年産權(quán)新房項(xiàng)目可能都不到3個，或者在排號未開盤，即使有在售新項(xiàng)目，推出的套數(shù)也不多，可能僅有10多套。

　　鋻於今年以來，新房供應(yīng)量與去年同期相比嚴(yán)重下滑，燕郊的二手市場流動性開始轉(zhuǎn)好，尤其這兩個月成交量和成交價都明顯提升。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，最近90天內(nèi)成交1131套，平均每個月成交約377套，這僅是在鏈家平臺上交易量。

　　成交單價直逼3萬元

　　“整個燕郊，每個月成交的二手房可以使仲介獲得2000萬元的傭金額度，而鏈家一個門店每個月可獲得60萬元傭金額度”，有消息人士向《證券日報(bào)》記者透露，上周，“我們門店成交了好幾套”。

　　至於成交價格，與年初相比，每平方米上漲5000元/平方米已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

　　“天洋城現(xiàn)在成交價在2.4萬元-2.5萬元/平方米，也有少量房源超過2.6萬元/平方米”，上述鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，極個別小區(qū)房源成交價有超過3萬元/平方米的，但這種房子數(shù)量並不多，是燕郊目前最貴的二手房社區(qū)才能出現(xiàn)的成交價。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)二手房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來，燕郊至少10多個樓盤成交價都突破了2.5萬元/平方米這一水準(zhǔn)線。記者能夠查到的最高成交記錄，是東方夏威夷一套271平方米的高端盤，於今年7月23日成交，成交總價271平方米，單價47932元/平方米。當(dāng)然，這是極個別房源，對整個市場趨勢來説不具代表性。

　　不過，東方夏威夷南岸一期、星河185等多個小區(qū)均出現(xiàn)成交單價超過2.7萬元/平方米的成交記錄。此外，燕郊普羅旺斯也有成交價超過3萬元/平方米的房源簽約記錄。

　　“在燕郊，多數(shù)項(xiàng)目的業(yè)主多來自北京，甚至一半以上都是基於投資需求而購買的房産”，大廠的一位21世紀(jì)不動産門店經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者表示，但今年新房供量銳減，開發(fā)商想高價賣房，卻無法取得預(yù)售許可證，因?yàn)橄嚓P(guān)部門正限價，所以新房入市量少，許多本地人的換房需求和來自北京購房者的投資需求，使二手房流動性迅速上升，這也是房價輕鬆暴漲的原因之一。

　　業(yè)主報(bào)價單價超3.7萬元

　　除了上述新房供應(yīng)斷頓的因素外，燕郊二手房快速暴漲的背後，其實(shí)是來自通州副中心規(guī)劃的帶動。

　　現(xiàn)在燕郊市場有這樣一種言論，以後“北三縣”的土地統(tǒng)一歸通州副中心規(guī)劃調(diào)配，這樣模式下，開發(fā)商拿地成本將被推高，因此現(xiàn)在即使高樓已起，甚至已經(jīng)是現(xiàn)房，開發(fā)商也不願意現(xiàn)在就銷售，不乏捂盤惜售的意願。

　　鋻於此，二手房成交價越發(fā)高企。

　　“現(xiàn)在很多人都不賣，都在觀望，報(bào)價都很高，基本都超過2萬元/平方米，高的甚至直逼4萬元/平方米”，上述仲介人士向本報(bào)記者表示，遠(yuǎn)遠(yuǎn)想不到，一年前，二手房成交均價還不足1.5萬元/平方米，説房價翻番，也不為過了。

　　根據(jù)《證券日報(bào)》記者在燕郊走訪的多個二手房仲介和二手房小區(qū)發(fā)現(xiàn)，有的仲介確實(shí)有2組-3組客戶在諮詢房源資訊，遠(yuǎn)不是去年門可羅雀的局面。

　　此外，《證券日報(bào)》記者也注意到，業(yè)主坐地起價的現(xiàn)象較為普遍。以星河185為例，多數(shù)房源報(bào)價超過3.7萬元/平方米，還言稱“誠心賣房”。換言之，現(xiàn)在想在靠近北京的燕郊買一套100平方米左右的剛改性住宅，沒有300萬元總價可能難以拿下。這是2015年底，北京通州六環(huán)果園商圈學(xué)區(qū)房的價格。

　　值得注意的是，東方夏威夷的別墅産品，業(yè)主報(bào)價有高達(dá)5.1萬元/平方米的房産，聯(lián)排別墅甚至報(bào)價高達(dá)6.7萬元/平方米。

　　房價虛高？

　　“現(xiàn)在購買很多二手樓盤是有風(fēng)險(xiǎn)的”，有消息人士向本報(bào)記者透露，燕郊的很多在售二手房是剛剛交房的，房本還沒有下來，二手交易實(shí)際上不能完成二手房正常的過戶手續(xù)，或者通過開發(fā)商改底單，或者等待房本下來再完成過戶。

　　更為值得注意的是，在燕郊，不少二手房首付款是不能以房款總價的三成交付的，除了稅費(fèi)外，銀行也在衡量風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)銀行對房産的評估價遠(yuǎn)低於市場上的實(shí)際成交價，因此銀行會提前要求，把按照房款總價的一定百分比的資金打在首付款裏支付，這樣即可以以這種變相增加首付款的方式攤薄風(fēng)險(xiǎn)。

　　一般來説，銀行變相增加首付款是燕郊房地産市場最近的普遍現(xiàn)象。據(jù)上述人士透露，燕郊今年以來房價的暴漲速度是創(chuàng)下歷史新高的，過去，燕郊充斥著大量新房，當(dāng)時，買房的幾乎都買新房，甚至有些想要在燕郊投資的投資客擔(dān)心二手市場流動性差，進(jìn)而不敢下手。

　　“市場早已變化了”，有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，現(xiàn)在，在北京買一套房平均總價需500多萬元，首付至少150多萬元。此前的價格洼地通州頒布副中心規(guī)劃後，即使限購，房價也一直上漲，有些需求轉(zhuǎn)移至大興，有些則轉(zhuǎn)入“北三縣”，而燕郊是承接北京外溢的居住和投資需求的首選之地，剛需被擠出北京後，燕郊幾乎是最佳落腳點(diǎn)。

　　現(xiàn)實(shí)則是，睡城燕郊難以改變睡城的局面，畢竟，多個小區(qū)入依然住率不足30%。（記者 王麗新 王 崢）