在上海外資銀行工作的Jasmine Sheng去年9月底賣(mài)掉了一套55平方米的老公房，拿著到手的250萬(wàn)元打算換一套面積大一些的次新房。但節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)令持幣觀望的她備感煎熬，最後，她還是在今年5月份“搶購(gòu)”了一套房齡26年的公寓。

　　Jasmine對(duì)買(mǎi)到的房子不是很滿意，但她只能接受現(xiàn)狀了，因?yàn)榭粗械姆孔釉诙潭處讉€(gè)月內(nèi)漲了不止50%，超出了承受範(fàn)圍?！艾F(xiàn)在想想真是有點(diǎn)後怕，要是5月份沒(méi)買(mǎi)，現(xiàn)在更買(mǎi)不起了?！?35歲的她在採(cǎi)訪中表示。Jasmine入手的這套公寓總價(jià)470萬(wàn)元，面積75平方米，和賣(mài)掉的那套同樣位於市中心的黃浦區(qū)斜土路上。

　　Jasmine的經(jīng)歷是上海買(mǎi)房族的一個(gè)縮影。在當(dāng)?shù)卣椭醒氩粩嗟摹跋拶?gòu)”和“鬆綁”政策調(diào)整中，這個(gè)中國(guó)金融中心的房?jī)r(jià)扶搖直上，2010年以來(lái)已經(jīng)翻了一倍以上。中國(guó)央行的一份季度報(bào)告顯示，中國(guó)過(guò)半數(shù)城鎮(zhèn)居民認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)難以接受。儘管如此，未來(lái)三個(gè)月，他們的買(mǎi)房意願(yuàn)仍在增加，對(duì)四季度樓市看漲的居民超過(guò)了看跌人數(shù)。

　　“原本的預(yù)期是出了政策，應(yīng)該有一個(gè)拐點(diǎn)，”金豐易居(6.79, -0.01, -0.15%)市場(chǎng)研究部經(jīng)理唐聞敏在採(cǎi)訪中表示，“上海從06年開(kāi)始就積極調(diào)控，到08年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，再到11年的限購(gòu)，包括在13年年底金融政策的一個(gè)收緊，但是所有購(gòu)房者通過(guò)這十年觀察下來(lái)，調(diào)控的最終結(jié)果還是房?jī)r(jià)漲?！?/p>

　　去年底新一輪暴漲行情開(kāi)始後，上海于3月25日宣佈了上調(diào)部分二套房首付款比例等一系列調(diào)控措施。但是房?jī)r(jià)僅僅經(jīng)歷了4月份的短暫降溫，又重回白熱化。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，8月份上海房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的4.4%，同比漲幅31%。在政策會(huì)再度緊縮的傳言推動(dòng)下，上海還出現(xiàn)了為獲得買(mǎi)房資格而離婚的熱潮。

　　中國(guó)其他地區(qū)的火爆程度也不亞於上海。彭博根據(jù)官方數(shù)據(jù)計(jì)算得出，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格較7月份上漲1.2%，創(chuàng)2010年1月來(lái)最大漲幅。同為一線樓市，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.1%，廣州上漲2.4%，均超過(guò)前一個(gè)月的漲幅。

　　上海調(diào)控新政出臺(tái)後的一個(gè)月，“樓市確實(shí)冷下來(lái)一點(diǎn)。當(dāng)時(shí)看了一個(gè)09年的房子，想到房?jī)r(jià)可能會(huì)跌，還了一點(diǎn)價(jià)，首付答應(yīng)在6.7成，結(jié)果第二天就被人以更高的價(jià)格和首付搶走了，”Jasmine説，“到5月份買(mǎi)房的時(shí)候，市場(chǎng)已經(jīng)很熱了，政策像是完全沒(méi)有了效果?！?/p>

　　以房?jī)r(jià)收入比衡量，普通工薪一族的承受能力已經(jīng)非常弱。搜房(4.42, -0.05, -1.12%)旗下中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海8月住宅均價(jià)為43，420元人民幣/平方米，而上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示的2015年上海居民每人平均可支配收入為49，867元，這就意味著不吃不喝存買(mǎi)樓錢(qián)，也須攢上87年才能買(mǎi)得起一套100平方米的二居室。Jasmine表示，她需要在未來(lái)15年償還200萬(wàn)元左右的貸款。

　　樓市一年財(cái)富十年

　　“其實(shí)很明顯，市場(chǎng)有一種追漲的心態(tài)，覺(jué)得不買(mǎi)就輸了，” 瑞穗證券亞洲的分析師Alan Jin接受電話採(cǎi)訪時(shí)表示，“比如説兩個(gè)人，一個(gè)去年買(mǎi)了，一個(gè)去年沒(méi)買(mǎi)，現(xiàn)在兩人的財(cái)富就差了十年，這造成一種恐慌。”

　　中國(guó)央行週末公佈的《2016年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，53.7%的城鎮(zhèn)居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“高，難以接受”，有23.1%的居民認(rèn)為下一季度房?jī)r(jià)仍然“上漲”，只有11.9%的居民預(yù)期“下降”。未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買(mǎi)住房的居民佔(zhàn)比為16.3%，較二季度提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　面對(duì)桀驁不馴的房地産市場(chǎng)，政府和研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)多次發(fā)出警告。中共中央7月26日召開(kāi)政治局會(huì)議，承諾要抑制資産泡沫。繼在8月17日的一次上海住宅用地招標(biāo)中，中標(biāo)的融信以每平米100，315元人民幣創(chuàng)下全國(guó)新“地王”之後，上海取消了此後一週浦東和普陀區(qū)的三宗土地出讓。住房限購(gòu)、限貸措施等調(diào)控政策已經(jīng)從上海、深圳蔓延到了鄭州、杭州、廈門(mén)等二三線城市。

　　這些政策可能會(huì)在未來(lái)拉住房?jī)r(jià)這匹野馬的韁繩。標(biāo)普8日發(fā)佈報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)房地産業(yè)過(guò)去12-18個(gè)月內(nèi)的復(fù)蘇勢(shì)頭可能會(huì)失去後續(xù)動(dòng)力，未來(lái)12個(gè)月中國(guó)房地産業(yè)增速將放緩。標(biāo)普表示，對(duì)土地的熱烈追逐將損害激進(jìn)開(kāi)發(fā)商的盈利能力和現(xiàn)金流。房地産價(jià)格一旦鬆動(dòng)，將令它們處?kù)恫焕木车亍?/p>

　　“一線樓市經(jīng)過(guò)短期快速上漲，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫成分。再往前看的話，房?jī)r(jià)漲幅肯定會(huì)放慢，甚至可能會(huì)有一定的回調(diào)，”野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙揚(yáng)表示。但是他同時(shí)也認(rèn)為，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)非常大的下跌，“至少現(xiàn)在可能性不大?！?/p>

　　不斷上漲的房?jī)r(jià)尚未使開(kāi)發(fā)商的盈利能力得到改善，但它們的杠桿規(guī)模已經(jīng)飆升。彭博匯總的數(shù)據(jù)顯示，119家中國(guó)上市地産公司上半年的毛利率中值已經(jīng)降至25%，是至少2008年以來(lái)的最低水準(zhǔn)。截至6月底，這些公司的債務(wù)總規(guī)模同比增長(zhǎng)30%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.8萬(wàn)億元人民幣。

　　信貸推手

　　反觀本輪房?jī)r(jià)上漲，信貸寬鬆和此前的樓市刺激措施是一個(gè)重要推手。中國(guó)人民銀行自2014年11月份進(jìn)入降息通道，2015年下調(diào)了二套房貸首付比例；今年，在政府“去庫(kù)存”基調(diào)下，中國(guó)又相繼出臺(tái)了降低營(yíng)業(yè)稅契稅、降低非限購(gòu)城市的首套房首付比等措施。

　　德國(guó)商業(yè)銀行駐新加坡經(jīng)濟(jì)學(xué)家周浩在19日的報(bào)告中認(rèn)為，房?jī)r(jià)的快速上漲使決策者面臨兩難局面。他説，由於通脹依舊低迷而且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)向下，整體貨幣政策應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持寬鬆，但對(duì)資産泡沫的擔(dān)憂將會(huì)限制政策放鬆的空間。

　　“地方政府調(diào)控能力有限，限購(gòu)限貸在操作層面上也還有漏洞，”瑞穗的Alan Jin表示，“加上市場(chǎng)流動(dòng)性很多，如果追漲心態(tài)沒(méi)變的話，很難調(diào)控得住?！?/p>

　　無(wú)論經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?cè)觞N看，在上海房産的買(mǎi)家眼裏，即使樓價(jià)的上漲腳步歇一歇，未來(lái)還是會(huì)漲的?！拔矣X(jué)得上海房?jī)r(jià)短期應(yīng)該不會(huì)降，如果要降，政府死命也會(huì)把它抬上去的，”Jasmine説。