今年以來上市房企發(fā)債融資動作頻繁，截至目前發(fā)債規(guī)模逼近萬億。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，依賴高負(fù)債激進(jìn)拿地或並購擴(kuò)張的房企正在累積風(fēng)險(xiǎn)。一方面，融資渠道或?qū)⑹站o；另一方面當(dāng)房價(jià)下調(diào)，絕大部分房企將面臨空前的資金壓力。

　　融資 房企舉債規(guī)模近萬億

　　9月26日，榮盛房地産發(fā)展股份有限公司公告稱，擬發(fā)行債券規(guī)模不超過人民幣70億元的公司債券，募集資金將用於償還公司借款、調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)；並擬用剩餘部分資金補(bǔ)充公司營運(yùn)資金，改善公司財(cái)務(wù)狀況等。

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，出於購置土地、償還債務(wù)等資金需求，進(jìn)入下半年後上市房企持續(xù)在資本市場發(fā)債融資。僅僅以公司債為例，9月份以來，先後有越秀地産、碧桂園、藍(lán)光發(fā)展、萊蒙國際、中房地産、五洲國際等企業(yè)陸續(xù)公佈了發(fā)債計(jì)劃。

　　9月5日，碧桂園控股有限公司宣佈，公司于9月2日完成全稱為“碧桂園控股有限公司2016年非公開發(fā)行公司債券(第四期)”的發(fā)行，發(fā)行總額為人民幣100億元。第四期發(fā)行金額為人民幣41.7億元，票面利率為每年4.15%，年期為4年，碧桂園稱，發(fā)行國內(nèi)2016年第四期非公開發(fā)行債券的所得款項(xiàng)將用作集團(tuán)若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般營運(yùn)資本用途。

　　9月9日，四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司發(fā)佈公告稱，其計(jì)劃發(fā)行2016年第一期公司債券，債券基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元。擬將本次債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用後用於改善債務(wù)結(jié)構(gòu)、償還公司債務(wù)以及補(bǔ)充營運(yùn)資金。

　　此外，中房地産、五洲國際等企業(yè)也有不同規(guī)模的發(fā)債動作，9月以來十幾家房企發(fā)債規(guī)模超過500億。這些企業(yè)表示，發(fā)行債券是為進(jìn)一步改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓寬公司融資渠道、滿足公司資金需求。

　　Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前8個(gè)月，房地産行業(yè)上市企業(yè)的債券發(fā)行量共990隻，超過2015年全年總數(shù)。截至9月19日，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。

　　9月26日，克而瑞研究中心發(fā)佈的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科、保利、招商蛇口、碧桂園等65家房企總的有息負(fù)債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企負(fù)債都有不同程度增長，僅14家房企有所下降。

　　克而瑞研究中心分析師房玲認(rèn)為，總體來看，2016年上半年上市房企的債務(wù)及融資方面呈現(xiàn)以下幾大特點(diǎn)：現(xiàn)金總量較2015年末顯著提升；公司債發(fā)債潮引發(fā)房企負(fù)債總量上升，但長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化；凈負(fù)債率總體水準(zhǔn)“明降暗升”，但平均融資成本進(jìn)一步下降。

　　壓力 負(fù)債率居高不下

　　值得一提的是，碧桂園、藍(lán)光發(fā)展、中房地産等企業(yè)公佈的發(fā)債用途均包括了償還舊債部分。事實(shí)上，借新償舊是上市房企普遍採取的資本運(yùn)作方式。

　　綜合上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，上市房企資産負(fù)債率依然處在階段性高位。尤其是龍頭房企的資産負(fù)債率普遍較高，例如嘉凱城資産負(fù)債率為93.55%，較上年84.64%提高8.91個(gè)百分點(diǎn)；此外，包括萬科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資産負(fù)債率達(dá)到80%以上。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，對於上市房企來講，融資之後首先是增加土地儲備，為後續(xù)開發(fā)做長遠(yuǎn)打算。為了解上市房企的資金狀況，該機(jī)構(gòu)對159家房地産上市企業(yè)資金狀況梳理分析。

　　從有息負(fù)債總量的排名來看，企業(yè)規(guī)模越大，有息負(fù)債也會相對越高。上半年的數(shù)據(jù)顯示，恒大、綠地、萬達(dá)有息負(fù)債位列前三。

　　易居房地産研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年發(fā)債規(guī)模前五名的上市企業(yè)在土地市場均有不同程度的拿地動作。其中，上半年負(fù)債總額510.47億元，資産負(fù)債率為85.60%的信達(dá)地産曾在一週時(shí)間內(nèi)先後在杭州、上海競得兩宗高溢價(jià)率地塊，耗資近200億元。

　　“這些房企在今年上半年的債務(wù)融資規(guī)模較大，凸顯較為積極的戰(zhàn)略擴(kuò)張態(tài)勢?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)然對這類房企來説，需要警惕的是後期相應(yīng)的償債壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　預(yù)警 融資渠道或再次收緊

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，依賴資金杠桿激進(jìn)拿地、大舉擴(kuò)張的上市企業(yè)正在累積風(fēng)險(xiǎn)。一方面監(jiān)管層正在逐漸釋放收緊銀根的信號，這意味著房地産企業(yè)普遍採取的“借新償舊”模式將難以為繼；另一方面，儘管當(dāng)前全國範(fàn)圍的大中城市房價(jià)仍在上漲，但是一旦進(jìn)入價(jià)格下行通道，將有八成左右的企業(yè)面臨財(cái)務(wù)壓力。

　　值得一提的是，證監(jiān)會在7月末表示，不允許房地産企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用於房地産建設(shè)而不能用於拿地和償還銀行貸款。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這意味著監(jiān)管層正在收緊房企的融資渠道。

　　不僅如此，近日有市場消息指出，未來監(jiān)管部門將重點(diǎn)關(guān)注“房地産、市政建設(shè)、産能過?！钡刃袠I(yè)公司債券發(fā)行情況。以房地産行業(yè)為例，將關(guān)注房地産企業(yè)三、四線城市項(xiàng)目的銷售情況及去化情況、土地儲備情況資訊披露，募集資金用途和規(guī)模合理性核查。

　　其中，對於重點(diǎn)關(guān)注的三、四線城市房地産發(fā)債項(xiàng)目，已經(jīng)有券商人士透露其公司不再受理。而一些評級較低的房企，特別是民營企業(yè)發(fā)行私募債也將暫緩。

　　廣發(fā)證券分析師樂嘉棟表示，從整個(gè)上半年情況來看，貨幣流動性持續(xù)寬鬆，而整個(gè)市場缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資産，地産行業(yè)成為吸收流動性的重要載體?！暗M(jìn)入下半年，成交端的逐步下滑，會抑制房企的開發(fā)投資，房企的融資活動或?qū)⒅鸩浇禍??！?/p>

　　樂嘉棟認(rèn)為，未來房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)，一方面是資産端的資金抑制帶來資金緊縮，另一方面則是當(dāng)前貨幣環(huán)境下居民杠桿利用水準(zhǔn)較高，未來若流動性充裕情況生變，開發(fā)商回款壓力將加大。

　　對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，監(jiān)管部門重點(diǎn)關(guān)注房企發(fā)債問題，意味著房企發(fā)債政策趨緊或在所難免。他告訴記者，“從上半年A股上市房企公司債的發(fā)行來看，融資成本總體趨於上行。換而言之，發(fā)債的最好時(shí)機(jī)開始消失。這意味著對很多房企來説，在下半年獲取低廉的債務(wù)融資或比較困難。尤其是近期部分評級機(jī)構(gòu)下調(diào)了個(gè)別房企債券的信用等級，可能會使其他房企發(fā)債也面臨壓力。”

　　房玲也分析認(rèn)為，未來雖然房企的整體融資環(huán)境向好，隨著公開發(fā)行債務(wù)規(guī)模逐步逼近上限，房企若還有融資需求便不得不選擇成本略高的非公開發(fā)行方式，因此房企後期的融資利好優(yōu)勢也可能進(jìn)一步收窄。