【解局】“房價要是再漲，我這兒還有招”

　　來源：俠客島

　　今天，北京市規(guī)劃國土委發(fā)佈了一則重磅通知：《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2030年）》草案已經(jīng)編制完成，即日起對草案進行公告。

　　值得注意的點在於，這一草案對於北京人口規(guī)模的規(guī)劃——與此前京津冀一體化的要求一致，即確定北京常住人口規(guī)模2020年控制在2300萬人以內(nèi)。

　　結(jié)合近期密集樓市調(diào)控、周小川表態(tài)等一系列新聞來看，則會讀出更多的意味。

　　人口

　　島妹曾經(jīng)算過，2016年底，北京常住人口是2172.9萬人。要達到2020年的目標，只剩127.1萬人的增量空間，也就是説，平均每年僅允許增長31萬餘人。並且，2020以後，將長期穩(wěn)定控制在2300萬人左右。

　　要知道，數(shù)據(jù)顯示，僅2009年一年，北京市常住人口就增加了98萬。

　　此規(guī)劃發(fā)佈的背景也很耐人尋味：在樓市密集調(diào)控、10天9大招之後——有種沒管住自己吃了一肚子美食的複雜飽脹感，吃多了，影響春天減肥大業(yè)；吃少了，口腹之欲不足又影響心情。雖然在以房控人和調(diào)控房價之間如何執(zhí)兩用中，將是繼續(xù)困擾北京主政者的難題，但至少從眼前形勢看，調(diào)控的確是在步步緊逼。

　　真格

　　3月26日是個特別的日子。

　　當天上午，央行行長周小川在博鰲論壇分論壇上表示，在實施多年量化寬鬆貨幣政策之後，本輪政策週期已經(jīng)接近尾聲，即貨幣政策不再像過去那樣寬鬆；

　　當晚，北京市發(fā)佈《關(guān)於進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，全面叫?！吧谈淖　薄由现暗膰揽厥赘侗壤?、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區(qū)房、學位劃分等，幾乎斷絕了所有炒房的可能，被冠以“史上最嚴”“冒頭就打”等字眼。甚至有消息人士告訴島妹，近日在採訪主政官員時被告知，“房價要是再漲，我這兒還有招”；

　　入夜，房企大佬萬科公佈2016年年報，表示對國家的樓市調(diào)控政策“感到欣慰”，已經(jīng)對12個城市的13個項目計提了“跌價準備”，並且懷揣870億現(xiàn)金時刻準備著抄底優(yōu)質(zhì)項目。

　　不止如此。杭州和廈門同樣祭出了“認房又認貸”的“房市核彈”，廣州成都等地也密集調(diào)控……北京的嚴格調(diào)控並非孤例。其中資訊量太大，簡言之一句話：這次樓市調(diào)控是要動真格了。

　　萬科的“跌價準備”

　　貨幣

　　從以往歷次的樓市調(diào)控來看，如果政府光是出臺一些應(yīng)急政策，短暫冷凍購房需求，很多樓市投資客完全沒有怕的，最多眼下冷清一陣子，權(quán)當給自己放個假，等調(diào)控漸漸放鬆後，捲土重來，儼然又是一條興風作浪的好漢。

　　在這方面，近些年，北京房價每經(jīng)一次調(diào)控，都會迎來新一輪報復(fù)性上漲，已經(jīng)是最有説服力的佐證。

　　這次的不同之處在哪兒？

　　最大的利空可能就是貨幣政策。畢竟，這麼些年的房價上漲，雖然不能完全歸咎於寬鬆的貨幣政策，但不可否認其中千絲萬縷的聯(lián)繫。央行不斷放水，實際存款利率不斷走低，“資産荒”導(dǎo)致大量資金流向樓市，影響樓市供需關(guān)係，從而推升房價。從一定程度上可以説，只要貨幣繼續(xù)寬鬆，市場對於房價繼續(xù)上漲的預(yù)期就難以改變。

　　如今，高層明確表態(tài)，貨幣寬鬆週期結(jié)束，除了頻頻通過公開市場操作悄然收緊流動性，相關(guān)房貸也被納入嚴格監(jiān)管流程，樓市資金的大輸血包將漸行漸遠，可謂對炒房客的當頭一擊。

　　綁架

　　貨幣寬鬆大勢已去，可謂對房價釜底抽薪的大利空。除此之外，相信高層也意識到，當前的中國經(jīng)濟已經(jīng)被高房價綁架，無論是從老百姓呼聲出發(fā)，還是從結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型尋找新動力考量，不下狠勁調(diào)也是不行了。

　　近些年樓市火爆，房價、房租節(jié)節(jié)攀升，實體企業(yè)的租金成本大增，既大大壓縮了實體企業(yè)的利潤空間，更産生了極壞的負面示範效應(yīng)：投錢做實業(yè)，還不如投資買房收益高。這進一步加劇了資金流向房地産及其相關(guān)産業(yè)的趨勢，使實體經(jīng)濟的投資環(huán)境更難取得實質(zhì)改善。工業(yè)轉(zhuǎn)型？振興實體經(jīng)濟？實在是難上加難。

　　再看經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)的三駕馬車中，外需不振，出口已不復(fù)當年勇；依賴投資拉動弊端顯現(xiàn)，不但回報遞減，企業(yè)債與地方債的風險還在累積；唯有消費被寄予厚望，成為拉動中國經(jīng)濟的主要動力，去年消費拉動經(jīng)濟增長的貢獻率就將近65%。

　　然而，房價高企的背後，是個人自有住房率的提高，居民加杠桿買房。顯然，目前的收入增速遠遠跑不過房價增速，手裏的錢和未來的錢都用來買房了，就問你，沒錢怎麼消費？雖然眼前消費的數(shù)據(jù)不錯，但絕不可盲目樂觀，如果房地産持續(xù)過熱，必將削弱消費對經(jīng)濟的拉動。

　　從不少地方政府來看，以房地産拉動地方經(jīng)濟，GDP數(shù)字好看，土地財政也能保證政府收入，只要依賴於房地産的增長模式能夠持續(xù)，何來倒逼自己自斷其肘的動力？

　　不靠房價靠療效的城市不是沒有，比如重慶近些年的發(fā)展就被各方點讚，GDP增速領(lǐng)跑，房價卻低位平穩(wěn)，以優(yōu)化的産業(yè)結(jié)構(gòu)推動經(jīng)濟發(fā)展，以充分的土地供給控制房價，除了炒房客，皆大歡喜。

　　去年習總書記在考察重慶時，肯定了當?shù)氐膭?chuàng)新發(fā)展。這也讓高層看到，一個城市不把房地産市場作為支柱産業(yè)，依然是可以取得快速發(fā)展。真正下決心調(diào)控，也可少些顧慮。

　　信號

　　再回顧下周小川26日的發(fā)言——

　　“關(guān)於貨幣政策的負面影響，我在國際清算銀行會議、國際貨幣基金組織會議等場合參加了許多討論。討論的主要結(jié)論是不能認為寬鬆貨幣政策造成的通脹或資産泡沫是非預(yù)期後果?！?/p>

　　結(jié)合其後所述，寬鬆貨幣政策造成的通脹或資産泡沫不但是預(yù)期的，而且是政策權(quán)衡的結(jié)果：“因為目前的政策重點是使經(jīng)濟從全球金融危機中復(fù)蘇，所以即使貨幣政策會造成這樣的後果，也不得不這麼做?！?/p>

　　形勢瞬息萬變，利益縱橫交錯，政策是人定的，而且任何政策都不是萬金油，容易産生多重效果，各有利弊時只能兩害相權(quán)取其輕。中國本輪貨幣寬鬆始於2008年9月，在這個多事之年，全球金融危機爆發(fā)。全球走上貨幣寬鬆之路刺激經(jīng)濟，效果是有的，但也只能是權(quán)宜之計。

　　正如周小川所言，主政者相當清楚，“從過去的經(jīng)驗來看，寬鬆貨幣政策可能造成高通脹，或?qū)е陆鹑谑袌?、房地産市場和其他領(lǐng)域的資産泡沫?！钡俏C當前，國內(nèi)外形勢步步緊逼，選擇貨幣寬鬆是不得已而為之。為防止中國經(jīng)濟硬著陸，危機的壓力通過大規(guī)模放水，被每個普通人所消化，同時資産價值也被稀釋。

　　彼時的良藥，並非有百益而不一害，反而“是藥三分毒”。隨著經(jīng)濟軟著陸，築底反彈，政策重點已經(jīng)不再是應(yīng)對棘手的危機，而是調(diào)整策略，對曾經(jīng)被權(quán)衡、被犧牲的部分及時補救了。

　　意識到這一點其實很快。2010年的中央經(jīng)濟工作會議就宣佈回到穩(wěn)健的貨幣政策。然而貨幣寬鬆如嗑藥，見效快是快，但一上癮就停不下來，形成了難以割捨的路徑依賴。7年過去，去年房貸依然大放水導(dǎo)致房價大漲。

　　去年新增房貸總量創(chuàng)新高，接近2015年新增房貸的2倍 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

　　周小川解釋，“考慮到全球經(jīng)濟仍復(fù)蘇乏力，歐洲又發(fā)生了主權(quán)債危機，其他國家也面臨著挑戰(zhàn)”，所以採取了漸進的方式向穩(wěn)健的貨幣政策回歸。漸進的方式走了7年，雖然不知道這樣的狀態(tài)還要持續(xù)多久，但如今顯然已到不可再拖的地步。

　　所以周小川才説，“現(xiàn)階段，我們應(yīng)重點強調(diào)結(jié)構(gòu)性改革和長期的戰(zhàn)略調(diào)整，不能過度依賴貨幣政策，這個信號至關(guān)重要?！?/p>