要討論“商住房”前景，首先需要從“商住房”的法律地位和發(fā)展歷史説起。按照1990年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅遊、娛樂(lè)用地四十年；綜合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意義上的“商住房”的土地使用性質(zhì)並不存在，這也是本文和大多數(shù)分析文章在“商住房”上加上雙引號(hào)的原因。

　　然而，在北京、上海等一線城市，由於常住人口居住需求巨大，2000年以來(lái)，一些以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過(guò)分割産權(quán)，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，改變商業(yè)立項(xiàng)的使用屬性，將“類住宅”作為賣點(diǎn)， 少數(shù)項(xiàng)目還“擦邊球”式地引入了民水、民電甚至民用天然氣，個(gè)別項(xiàng)目甚至還可以落戶。

　　從需求層面來(lái)看，2010年以來(lái)，北京、上海等一線城市出臺(tái)嚴(yán)格的住宅限購(gòu)政策，但是，“商住房”由於不限購(gòu)而變得更加搶手。特別是在房?jī)r(jià)一路上漲的大環(huán)境下，“商住房”也成為無(wú)購(gòu)房資格家庭的過(guò)渡之選，同時(shí)也不可避免地成為炒房者的天堂。

　　對(duì)於“商住房”的風(fēng)險(xiǎn)，決策部門早有提示。2007年，北京市住建委就曾針對(duì)“商住房”項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，強(qiáng)調(diào)這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。2011年，北京市下發(fā)相關(guān)通知，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房産證。

　　然而，出於利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求，再加上有關(guān)部門審批和後續(xù)驗(yàn)收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，大量開發(fā)商將商業(yè)、辦公項(xiàng)目改為類住宅産品銷售，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)被各方選擇性忽視了。

　　三方面原因

　　必須對(duì)“商住房”痛下殺手

　　2017年3月26日，“3·26新政”對(duì)北京“商住房”市場(chǎng)堪稱“核彈式打擊”，個(gè)人購(gòu)買“商住房”的空間和意願(yuàn)幾乎完全消失。那麼，北京為何會(huì)對(duì)“商住房”痛下殺手，“3·26新政”出臺(tái)的原因和動(dòng)機(jī)又有哪些？

　　首先，“商住房”已佔(zhàn)據(jù)北京新房市場(chǎng)的半壁江山。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京“商住房”成交套數(shù)從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%，成交均價(jià)從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，到“3·26新政”時(shí)，已漲至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量佔(zhàn)北京新房總成交量的比重為58.7%?！吧套》俊笔袌?chǎng)規(guī)模和價(jià)格的一路狂飆，已嚴(yán)重影響到北京房地産市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　其次，“商住房”已成為炒房者和投機(jī)客的天堂。不可否認(rèn)，在無(wú)資格或無(wú)能力購(gòu)買住宅情況下，許多剛需家庭選擇“商住房”作為過(guò)渡性階段和“上車”的選擇。然而，在天量交易規(guī)模下，由於不受限購(gòu)政策影響，“商住房”市場(chǎng)中的投資需求和炒房者比重大幅高於住宅市場(chǎng)。特別是在被譽(yù)為“北京樓市風(fēng)向標(biāo)”的通州樓市，投資客和炒房者一人購(gòu)買數(shù)套甚至數(shù)十套“商住房”的現(xiàn)象並不鮮見(jiàn)。因此，過(guò)去近十年針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控效果，都被龐大的“商住房”市場(chǎng)所衝抵或削弱了，也成為房地産調(diào)控被戲稱為“空調(diào)”的原因之一。

　　最後，“商住房”大發(fā)展與北京疏解低端産業(yè)的方向不符。按照最新發(fā)佈的《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》（草案），至2030年北京市人口將控制在2300萬(wàn)以內(nèi)。因此，疏解非首都功能和低端産業(yè)，將成為未來(lái)北京市城市發(fā)展的既定方向?！吧套》俊蓖恋刈鳛樯虡I(yè)用地，本來(lái)是用於建設(shè)高端寫字樓、商業(yè)中心來(lái)吸引高端産業(yè)，卻被改造成為低端産業(yè)和群體相對(duì)集中的區(qū)域，這顯然與北京産業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)（愛(ài)基，凈值，資訊）的要求不符。

　　全國(guó)“商住房”市場(chǎng)將發(fā)生哪些變化？

　　“商住房”作為住房市場(chǎng)的灰色地帶，其合規(guī)化將是大勢(shì)所趨，在合規(guī)過(guò)程中，“商住房”的價(jià)格、市場(chǎng)格局也將發(fā)生深刻變化。

　　首先，全國(guó)“商住房”合規(guī)化將是大勢(shì)所趨。如前文所述，“商住房”在土地性質(zhì)上屬於商業(yè)地産，作為普通住房出售始終處?kù)墩呋疑貛?。雖然目前筆者無(wú)法斷定還會(huì)有哪些城市會(huì)跟進(jìn)實(shí)施北京“商住房”新政，但從北京今年以來(lái)封堵“假離婚”、虛假收入證明等政策漏洞的方向看，全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)“商住房”合規(guī)化將是大勢(shì)所趨，這也是構(gòu)建房地産健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。對(duì)於普通投資者而言，“商住房”合規(guī)的利劍將始終高懸，何時(shí)落地要看政策的需要。如今年以來(lái)，上海市已經(jīng)暫停了“商住房”的網(wǎng)簽，停止了“商住房”的上下水、用電等配套設(shè)施，由此可見(jiàn)，上海跟進(jìn)實(shí)施北京“商住房”新政的可能性不小。

　　其次，“商住房”持有者將以企業(yè)和機(jī)構(gòu)為主。近年來(lái)，決策部門發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的決心越來(lái)越明確，思路也越來(lái)越清晰。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。”2016年6月國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)於加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，該文件強(qiáng)調(diào)“充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水準(zhǔn)”，以此作為“培育租賃住房供應(yīng)主體”的首要舉措，同時(shí)還制定了一系列發(fā)展住房租賃企業(yè)的支援政策。因此，開發(fā)商在建和未售出的“商住房”出路將是：由房企自持，或出售給住房租賃企業(yè)；同樣，一部分個(gè)人持有的“商住房”將以合適的價(jià)格出售給住房租賃企業(yè)，或者自住和出租。

　　最後，一線城市“商住房”價(jià)格下調(diào)的底線為50%左右。之所以做出這一判斷，有兩方面的原因：一是“商住房”的貸款比例為50%，一旦價(jià)格下調(diào)幅度超過(guò)50%，將觸及商業(yè)銀行的邊際安全線，增加金融機(jī)構(gòu)的房貸風(fēng)險(xiǎn)，這是決策部門所不能容忍的；二是從投資價(jià)值看，經(jīng)過(guò)過(guò)去一年多的價(jià)格飆升，北京、上海等一線城市“商住房”的租金回報(bào)率僅為1.5%-2%，如果價(jià)格出現(xiàn)50%左右的下降，“商住房”的租金回報(bào)率將上升到3%-4%，接近銀行長(zhǎng)期存款的利率水準(zhǔn)，一部分已持有“商住房”的個(gè)人投資者將出現(xiàn)“炒房”向“租房”的轉(zhuǎn)變，也能吸引萬(wàn)科這類有意進(jìn)入長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的房地産企業(yè)資金進(jìn)入，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。