評論：樓市調(diào)控祭出“王炸” 炒房客被逼入絕境 房價真的要降了？

　　要説當下是史上樓市最嚴調(diào)控期，也不為過。自去年9月30日全國掀起一輪樓市調(diào)控後，已有45個以上城市出臺各種房地産調(diào)控政策140余次。

　　而最近政策又有新變化，限購、限貸後的大殺招——“限售”來了。3月25日，廈門市對商品住宅出臺了“限售”政策，標誌著“供給端”樓市調(diào)控的展開。截至14日，已有10余個城市發(fā)佈房地産“限售令”，對“拿房即賣”説“不”。

　　“T+N”年限售 斬斷樓市流動性

　　“T+N”年交易制度設(shè)置了已購商品住房轉(zhuǎn)讓年限，即在房子正常交易後規(guī)定購房者在幾年後才能進行第二次交易。

　　啟動限售地區(qū)(不完全統(tǒng)計)

　　廈門：新購住房需取得産權(quán)證後滿2年方可上市交易

　　成都：高端人才所購住房5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓

　　福州：新取得不動産權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)

　　青島：房屋取得不動産證後滿2年方可上市交易

　　廣州：新購買住房須取得不動産證滿2年後方可轉(zhuǎn)讓

　　長樂(福建)：取得不動産證未滿兩年的，不得上市交易

　　常州：新購房滿2年方可上市交易

　　惠州：新購買的商品住房滿3年方可轉(zhuǎn)讓

　　珠海：新購房屋3年內(nèi)禁止交易轉(zhuǎn)讓

　　東莞：升級限購，滿2年才可交易

　　揚州：産權(quán)未滿兩年不得交易

　　杭州：企業(yè)購買區(qū)域住房需滿3年方可上市交易

　　海南全?。盒沦彿宽毴〉貌粍赢b權(quán)證滿兩年後方可轉(zhuǎn)讓

　　限售可以極大遏制房地産炒作，這被視為“斬斷樓市流動性”的狠招。而當下，樓市也呈現(xiàn)出“城市圈+認房認貸+限售”的調(diào)控新特徵：

　　以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房

　　例如：在京津冀、珠三角、長三角等地區(qū)，都出現(xiàn)除了中心城市調(diào)控升級外，周邊的十余個城市(縣、區(qū))也齊齊發(fā)佈、升級限購的狀況。這就相當於在熱點城市周邊築起一道道圍墻、關(guān)住炒房客。

　　恢復認房又認貸

　　一、二線城市全面恢復“認房又認貸”的信貸政策，抽走炒房者的資金杠桿，防控金融風險。

　　如何理解樓市調(diào)控政策的新趨勢？對於打擊炒房客起到什麼作用？樓市未來走向如何？

　　對於房地産市場來説，這個春天非但不寂靜，而是發(fā)生了太多的喧囂。

　　先是一線城市和某些二線城市的房價在春節(jié)又掀起了一輪漲價潮，緊接著又是各種調(diào)控政策紛紛出臺，隔三差五就扔出一顆“王炸”，力圖為已經(jīng)有泡沫化傾向的市場降溫。

　　調(diào)控打出最新組合拳 為樓市全面降溫

　　中心城市房地産政策的風向標，3月份以來中心城市陸續(xù)出臺的收緊房地産市場的新嘗試意味著其他地區(qū)會隨之跟進，於是可以看到在京津冀、珠三角、長三角等地區(qū)，除了出現(xiàn)中心城市調(diào)控升級外，周邊的十余個熱點城市的限購也在升級。這種聯(lián)動措施能夠減小由於限購出現(xiàn)的“溢出資金”，在其他市場上興風作浪。

　　在一系列調(diào)控政策中，提高抵押貸款利率對房地産市場造成的影響將最為顯著，這種下調(diào)買房杠桿的措施，兼顧了剛需者和低收入者的居住需求，是真正實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一屬性的客觀要求。此外，隨著貨幣供給增速的大趨勢出現(xiàn)變化，一直破遭詬病的房價背後的金融推手也會隨之減弱。

　　限購加上限售的政策可以讓中心城市和熱點城市的住房回歸居住本質(zhì)。但值得注意的是，目前全國房地産市場的二元化趨勢愈發(fā)明顯。在一二線城市經(jīng)受“恐慌經(jīng)購買”考驗的同時，一些三四線城市的房市卻遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。

　　住建部界定房地産庫存消化週期與土地供應關(guān)係

　　因地制宜、因城施策的調(diào)控政策在這種情況下顯得尤其重要，而且除了在需求方面做文章外，在供給側(cè)的措施也在逐步跟上?？梢钥吹阶〗ú康男抡呔驮谶@方面有所突破，即住房庫存消化週期超過三年的城市要停止供地，而住房庫存消化週期在一年以下的城市要增加供地。這方面政策的意義在於，在合理的國土開發(fā)規(guī)劃之下，形成有彈性的可持續(xù)供給，來瓦解市場的投機心理和恐慌情緒。

　　在房地産市場上，並不存在只吹不破的泡沫。近來調(diào)控政策層出不窮，讓市場意識到政府“調(diào)控彈藥庫”裏的“彈藥”還很充足，以及本輪調(diào)控的決心也很大，這能對炒房者起到有效的震懾。各方都在期待但地産市場在度過一個不寂靜的春天后，會有一個寧靜的夏天。