銷售規(guī)模，是房企爭(zhēng)相追逐的目標(biāo)。但高杠桿運(yùn)營(yíng)之下，若只看重規(guī)?；瘮U(kuò)張，開發(fā)商的盈利鏈條將遭受擠壓，待行業(yè)天花板迫近，轉(zhuǎn)型之路將受阻。

　　2017年上半年已經(jīng)結(jié)束，大型房企銷售業(yè)績(jī)頗有全線飄紅之勢(shì)，7家房企銷售額已經(jīng)突破千億元，碧桂園和萬科銷售額更是超過2500億元。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，碧桂園和萬科全年銷售金額均有望突破6000億元。而從全年銷售規(guī)模來看，今年預(yù)計(jì)將有20家房企晉陞至“千億軍團(tuán)”。

　　值得注意的是，張宏偉認(rèn)為，規(guī)?；m然仍是房企未來追逐的目標(biāo)之一，但若一味只看重銷售規(guī)模，利潤(rùn)危機(jī)將對(duì)企業(yè)造成重大打擊。

　　“千億軍團(tuán)”快速擴(kuò)容

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，房地産行業(yè)出現(xiàn)7家1000億元銷售規(guī)模的房企，其中，3家房企銷售規(guī)模突破2000億元。同時(shí)，500億元以上銷售規(guī)模的房企達(dá)15家，100億元以上銷售規(guī)模的房企達(dá)75家。

　　銷售規(guī)模擴(kuò)張，已經(jīng)成為房企習(xí)慣性追逐的業(yè)績(jī)指標(biāo)。簡(jiǎn)言之，部分銷售額達(dá)3000億元以上的房企規(guī)劃萬億元目標(biāo)，1000億元以上的企業(yè)規(guī)劃2000億元-3000億元的目標(biāo)，500億元企業(yè)規(guī)劃1000億元指標(biāo)，剛剛百億元企業(yè)甚至就規(guī)劃幾百億元或1000億元的銷售額。

　　對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，樓市下半場(chǎng)，大部分房企仍然有規(guī)?；瘮U(kuò)張的衝動(dòng)。但是，房地産行業(yè)的市場(chǎng)容量一年約10萬億元（2016年高峰值11.7萬億元），如果未來3年-5年出現(xiàn)2家-3家銷售額達(dá)萬億元的房企，再有30家左右的千億元房企，那麼，這意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢(shì)，要麼被擠出市場(chǎng)，要麼轉(zhuǎn)型做“小而美”的企業(yè)。

　　事實(shí)上，有些房企已經(jīng)意識(shí)到規(guī)?；辉偈瞧髽I(yè)成長(zhǎng)的單向度指標(biāo)，“有品質(zhì)的增長(zhǎng)”成為部分房企新的戰(zhàn)略選擇。

　　因?yàn)?，銷售額巨量增長(zhǎng)的背後，是房企“增收不增利”的現(xiàn)實(shí)。

　　利潤(rùn)危機(jī)隱現(xiàn)

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，某銷售規(guī)模早已跨過千億元的大型房企，2016年歸屬於母公司股東的凈利潤(rùn)僅比2015年多1億元，凈利潤(rùn)率同比增長(zhǎng)不足1個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)同策諮詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年房地産行業(yè)平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是，凈利率並沒有因?yàn)樾袠I(yè)處?kù)渡闲衅诙蠓蠞q。從趨勢(shì)來看，房地産行業(yè)的凈利率已經(jīng)由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

　　同時(shí)，從市場(chǎng)預(yù)期來看，今年下半年和明年上半年，核心一、二線城市樓市即將進(jìn)入調(diào)整週期，屆時(shí)，降價(jià)促銷措施將會(huì)不斷增加，這將導(dǎo)致房企獲利能力繼續(xù)下降，利潤(rùn)率再度走低。

　　據(jù)張宏偉預(yù)計(jì)，待2017年上市房企年報(bào)出爐，估計(jì)房地産行業(yè)的平均凈利率可能因?yàn)槭袌?chǎng)進(jìn)入調(diào)整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規(guī)模達(dá)千億元的房企，凈利潤(rùn)可能僅為幾十億元，同時(shí)還背負(fù)80%左右的資産負(fù)債率。

　　鋻於此，張宏偉認(rèn)為，單純追求規(guī)?；姆科笾饕找孢^分依賴住宅銷售，而住宅市場(chǎng)短週期調(diào)控就將為企業(yè)帶來資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)非住宅銷售業(yè)務(wù)若不成熟，中長(zhǎng)期盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都將非常脆弱。

　　據(jù)同策諮詢研究部數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開發(fā)為主的全國(guó)性品牌開發(fā)商租金收入佔(zhàn)到營(yíng)業(yè)收入比例僅為1%-3%，很少企業(yè)超過5%；以商業(yè)地産為主的開發(fā)商租金收入佔(zhàn)到營(yíng)業(yè)收入比例為也並不高，萬達(dá)約為30%、寶龍地産為10%左右，最多也沒有超過30%。

　　張宏偉稱，過分依賴住宅銷售的房企，其持有型物業(yè)的收入佔(zhàn)整個(gè)營(yíng)收的比例仍然較低，這意味著房企的轉(zhuǎn)型之路仍然“舉步維艱”。而其他多元化新業(yè)務(wù)幾乎不賺錢（恒大已經(jīng)將不賺錢的多元化業(yè)務(wù)剝離），也在不斷侵蝕房企的利潤(rùn)。

　　鋻於此，另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果沒有及時(shí)調(diào)整佈局策略，沒有利用好多元化融資渠道支援公司轉(zhuǎn)型，部分房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。

　?。ㄔ瓨?biāo)題為《“千億軍團(tuán)”今年或增至20家 房企規(guī)模化隱現(xiàn)危機(jī)》）