原標(biāo)題：22%的住宅空置率有點扯

　　住宅空置率只是影響房價的因素之一，而房價是呈週期性波動的，難道在所謂的“住宅空置率由22%，回歸到國際合理水準10%”之前，中國房價會一直下跌嗎？

　　近日，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)佈研究報告稱，2013年我國城鎮(zhèn)住房空置率為22.4%，現(xiàn)有住房存量完全可以滿足可實現(xiàn)住房需求，現(xiàn)有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。

　　據(jù)稱，此次發(fā)佈的調(diào)查報告于2009年啟動，歷經(jīng)2011年和2013年兩輪大調(diào)查，涵蓋全國29個省份、262個縣、1048個社區(qū)，採取了分層隨機抽樣訪問的調(diào)查方式獲得?？罩梅课莅ǎ簝H擁有一套住房家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房；多套房家庭持有的，既未自己居住、也未出租的住房。

　　調(diào)查的詳細樣本與數(shù)據(jù)沒看到，筆者感覺存在一些疑問。首先，報告提出：2013年我國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套，比2011年增加842萬套。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2011年和2012年，全國房地産開發(fā)企業(yè)住宅竣工數(shù)量分別為722萬套、764萬套，估計2013年為800萬套左右（數(shù)據(jù)尚未公佈）。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)的住宅建設(shè)中，開發(fā)商建設(shè)佔主導(dǎo)。這就意味著，兩年時間，全國城鎮(zhèn)空置房增加的數(shù)量，佔竣工量的一半左右，這一數(shù)據(jù)明顯高估。注意：這裡應(yīng)剔除新交房後需要裝修等才能搬進去的因素。

　　其次，該報告認為：2013年8月相比2011年8月，全國城鎮(zhèn)一套房空置率由4.8%增加到5.1%，多套房的空置比例由15.8%增加到17.3%，二者相加，得出2013年城鎮(zhèn)地區(qū)整體空置率為22.4%。

　　關(guān)於這幾組數(shù)據(jù)，很難辨其真?zhèn)危嬖谥卮蟮倪壿媶栴}。

　　2013年8月，城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比例為18.6%，也即全國城鎮(zhèn)家庭中，有18.6%的家庭擁有2套以及以上的住房。顯而易見，這一數(shù)據(jù)與17.3%的多套房空置比例相對應(yīng)。問題在於，多套房家庭，一般以擁有兩套房為主，少數(shù)富人才會擁有三套及以上。按此比例關(guān)係，這也就意味著，多套房中的大部分房源，既沒出租，也沒自住，這一空置率嚴重偏高，與現(xiàn)實感受不符。

　　2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)表明，我國城鎮(zhèn)地區(qū)和城市地區(qū)的常住家庭中，租賃住房比例分別為21%和26%。假如按該報告，18.6%的家庭擁有2套及以上的住房，那麼這些業(yè)主的多餘住宅，超過一半是空置的。那麼，全國城鎮(zhèn)地區(qū)21%的租房家庭，他們所租的房子，又來自何處？

　　對於空置率，筆者也曾做過相關(guān)研究。如，國家統(tǒng)計局廣州調(diào)查隊對2011年廣州城市居民消費結(jié)構(gòu)的研究報告顯示：2011年末，除了自住房，每百戶廣州城市居民家庭還另外擁有住房19套，其中出租房13套。按此計算，119套住宅中有6套空置，空置率為5%。

　　再如，2007年，國家統(tǒng)計局江蘇調(diào)查總隊在全省28個市縣共3.1萬餘戶的城鎮(zhèn)居民家庭所做基本情況抽樣調(diào)查顯示：13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，1%的家庭還有二套及以上的住房，兩項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。廣州代表一線大都市的情況，江蘇代表東部省份全省城鎮(zhèn)的情況。假如推至全國，可以認為：全國城鎮(zhèn)住宅空置率為5%左右。即便考慮到調(diào)查時存在有居民少報套數(shù)現(xiàn)象，另外還有小産權(quán)産、城中村少統(tǒng)計等現(xiàn)象，那麼我國城鎮(zhèn)地區(qū)的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。

　　最後，該報告所謂的“嚴重供給過剩，現(xiàn)有住房存量完全可以滿足可實現(xiàn)住房需求”更是誇大其辭。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)戶均套數(shù)剛達到或接近1套，而發(fā)達國家一般達1.15套；我國每年幾百萬大學(xué)生畢業(yè)、上千萬農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民、城鎮(zhèn)地區(qū)尚有大量棚改舊改，何來嚴重過剩？

　　住宅空置率只是影響房價的因素之一，而房價是呈週期性波動的，難道在所謂的“住宅空置率由22%，回歸到國際合理水準10%”之前，中國房價會一直下跌嗎？房市將一直處於寒冬嗎？在我看來，西南財經(jīng)大學(xué)的這篇耗時五年的大報告，值得推敲的地方還真不少。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）