北京樓市成交量持續(xù)低迷中，一波更猛烈的降價(jià)潮正在湧來(lái)？剛送走年中的北京樓市又傳來(lái)一片“降聲”，東亞新華的兩個(gè)項(xiàng)目宣佈每平方米“直降”上千元，富力位於大興的項(xiàng)目推出“萬(wàn)元以下特價(jià)房”，但也有購(gòu)房者跑去售樓處一看，降價(jià)房産品不同、特價(jià)房?jī)H有一套但已賣(mài)完，這些到底是行銷(xiāo)的噱頭來(lái)博眼球還是房?jī)r(jià)真降有成交？

　　明降VS暗降

　　“現(xiàn)在就沒(méi)有不降價(jià)的項(xiàng)目， 只是公開(kāi)不公開(kāi)，我一去都直接就問(wèn)你們的特價(jià)房源多少錢(qián)？一問(wèn)一個(gè)準(zhǔn)?！辟I(mǎi)房人王小姐昨日對(duì)記者説，相比去年看房時(shí)價(jià)格高還一房難求，現(xiàn)在買(mǎi)房不著急了，可以慢慢挑選房源。

　　而多名開(kāi)發(fā)商也對(duì)新京報(bào)記者表示，各項(xiàng)目的房?jī)r(jià)是真的出現(xiàn)了下降，正是購(gòu)房者入市挑選的好時(shí)候；但降幅短期內(nèi)不會(huì)太大。克而瑞房?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬表示，整體均價(jià)不可能下跌超過(guò)2000元/平方米。

　　“下半年推新品的時(shí)候可能會(huì)有一些調(diào)低，但調(diào)低的幅度不會(huì)超過(guò)1000元/平方米。”房山一個(gè)剛需項(xiàng)目行銷(xiāo)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)在16000元/平方米左右，從拿地、建築成本和財(cái)務(wù)成本來(lái)看，項(xiàng)目的利潤(rùn)都不會(huì)太高，加上公司也沒(méi)有新土地，不打算再降價(jià)。

　　也有一些公司打算“扛一扛”。通州一個(gè)樓盤(pán)行銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，7月初項(xiàng)目曾為了試探市場(chǎng)推出了一些折扣房源，樓層、戶型都很好，但銷(xiāo)售情況並不理想，公司也就不願(yuàn)意再降價(jià)了。

　　而剛推出“房?jī)r(jià)保險(xiǎn)”的珠江四季悅城項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人則表示，項(xiàng)目所在的區(qū)域是目前北京樓盤(pán)供應(yīng)較大的板塊，銷(xiāo)售壓力較大。

　　此外，對(duì)這些老項(xiàng)目來(lái)説，大張旗鼓地降價(jià)還會(huì)有來(lái)自老業(yè)主方面的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，此前亦莊一個(gè)高調(diào)降價(jià)的樓盤(pán)就遭遇了老業(yè)主的多次抗議，最後商議了賠償金額了事。

　　首開(kāi)、東亞“向前衝”

　　據(jù)了解，目前大幅降價(jià)的房企仍較少，近期降價(jià)樓盤(pán)中最著名的是“快週轉(zhuǎn)”公司東亞新華，和北京老牌國(guó)企首開(kāi)股份，剛需項(xiàng)目集中的首開(kāi)成為波及面最大的價(jià)格“黑馬”，旗下多個(gè)項(xiàng)目頻頻低開(kāi)走量搶客戶。

　　以首開(kāi)7月初入市的兩個(gè)項(xiàng)目為例，首開(kāi)熙悅山開(kāi)盤(pán)單價(jià)低於2萬(wàn)元，較6月初下降近2000元/平方米，與3月份的售價(jià)相比下降近20%；而首開(kāi)國(guó)風(fēng)美侖本期入市價(jià)為16500元/平方米，與去年基本持平；6月底入市的首開(kāi)常青藤，為了減小緊鄰自住房的衝擊，價(jià)格從4萬(wàn)元/平方米直降到32000元/平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，首開(kāi)項(xiàng)目頻頻調(diào)價(jià)入市，更多是自身經(jīng)營(yíng)壓力體現(xiàn)，確保加快銷(xiāo)售速度從而回籠資金，以保持現(xiàn)金流的可持續(xù)性。

　　“市場(chǎng)對(duì)價(jià)格比較敏感，公司只是隨行就市進(jìn)行調(diào)整?！笔组_(kāi)股份董秘王怡昨日對(duì)新京報(bào)如是説。

　　更多房企將猛烈促銷(xiāo)

　　“從近期這幾個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況看，北京市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)非常積極?！笔组_(kāi)股份董秘王怡昨日對(duì)新京報(bào)記者表示，在其他城市的低迷對(duì)比下，北京市場(chǎng)的需求很堅(jiān)實(shí)，價(jià)格也有一定的承接力，並非像大家在二三月份時(shí)想像的那麼悲觀。

　　王怡表示，目前公司還沒(méi)有調(diào)整全年247億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，下半年將加大推盤(pán)的力度，為了完成計(jì)劃，還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行“隨行就市”的銷(xiāo)售策略。據(jù)悉，上半年首開(kāi)銷(xiāo)售76.2億元，完成了全年計(jì)劃的30%。

　　“等到9月、10月，上市公司為了確保明年的財(cái)報(bào)，會(huì)有更猛烈的促銷(xiāo)?！蹦苍霰虮硎?，大跌不可能，但為了“保量”，價(jià)格會(huì)降多少還很難預(yù)測(cè)。高姍也表示，在下半年市場(chǎng)不明的情況下，迫於銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和資金週轉(zhuǎn)的壓力，將會(huì)有更多房企加入降價(jià)行列。

　　★觀點(diǎn)

　　評(píng)市場(chǎng)

　　只見(jiàn)降價(jià)苗頭，未現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)

　　克而瑞房?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬：現(xiàn)在出現(xiàn)了一些降價(jià)苗頭，但我還沒(méi)有看到北京樓市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行為，東亞剛降價(jià)的兩個(gè)項(xiàng)目（東亞五環(huán)國(guó)際、東亞尚品臺(tái)湖），老盤(pán)的産品與前期不同，新盤(pán)並未入市，不能算大幅降價(jià)。

　　實(shí)質(zhì)性降價(jià)必須是有類(lèi)似的産品來(lái)比較，有較大的下降幅度?！百I(mǎi)房送裝修”、打折促銷(xiāo)、拿出幾套特價(jià)房都是一種行銷(xiāo)行為。我認(rèn)為，7、8月樓盤(pán)促銷(xiāo)會(huì)更頻繁，但真正的價(jià)格調(diào)整可能在9、10月份出現(xiàn)，因?yàn)樯鲜蟹科蟮搅诉@時(shí)候必須出手，原因是為了明年的財(cái)報(bào)“靚麗”，必須保證銷(xiāo)售量，屆時(shí)可能會(huì)有一波新的“以?xún)r(jià)換量”，但總體上今年的樓市成交量要比2013年低一半，整體銷(xiāo)售均價(jià)上還不太好判斷。

　　看趨勢(shì)

　　推盤(pán)促銷(xiāo)力度會(huì)加大

　　東亞新華行銷(xiāo)中心總監(jiān)賈玉鵬：三季度是敏感期，房企的推盤(pán)力度將進(jìn)一步加大，樓盤(pán)價(jià)格將微跌，北京樓市整體呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌態(tài)勢(shì)。同時(shí)，由於上半年銷(xiāo)售不暢，房企拿地應(yīng)該會(huì)更為謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)冷。但第四季度估計(jì)會(huì)有相應(yīng)政策以提振樓市信心，購(gòu)房者觀望情緒會(huì)有所緩解，市場(chǎng)將轉(zhuǎn)暖。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅：在下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景不變的情況下，部分項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)對(duì)其他項(xiàng)目採(cǎi)取相應(yīng)行動(dòng)起到了很大的帶動(dòng)作用。隨著市場(chǎng)的繼續(xù)僵持，很多項(xiàng)目都會(huì)針對(duì)公司的目標(biāo)和戰(zhàn)略推出差異化的促銷(xiāo)方案。

　　談機(jī)會(huì)

　　挑房、議價(jià)空間更大

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉：從成交情況來(lái)看，北京樓市一二手市場(chǎng)復(fù)蘇的力度非常有限，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望局面難以扭轉(zhuǎn)。最近新盤(pán)持續(xù)入市，但成交量仍持續(xù)走低，北京樓市新房庫(kù)存量不斷攀升的局面預(yù)計(jì)仍將持續(xù)，無(wú)論一手市場(chǎng)還是二手市場(chǎng)，購(gòu)房人都將獲得更大的房源挑選空間和更大的議價(jià)空間。

　　“快週轉(zhuǎn)”公司東亞新華旗下兩個(gè)樓盤(pán)近期會(huì)有不同程度降價(jià)。

　　中糧祥雲(yún)國(guó)際生活區(qū)7月預(yù)計(jì)推售一棟新樓，銷(xiāo)售員稱(chēng)入市價(jià)或比去年的成交價(jià)低2000元/平方米。

　　本版圖片均為資料圖片

　　▲珠江四季悅城推出“房?jī)r(jià)保險(xiǎn)”，在約定時(shí)間到來(lái)時(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)格若下降，買(mǎi)房人不必交剩餘10%的房款。

　?。ㄉ辖覤10版）

　　■ 看那些“摔”

　　直“摔”直降搶眼球

　　幾經(jīng)博弈，本週，北京樓市上終於有樓盤(pán)採(cǎi)取了實(shí)際降價(jià)行動(dòng)。東亞新華地産方面表示，旗下東亞五環(huán)國(guó)際和東亞尚品臺(tái)湖兩項(xiàng)目均會(huì)有不同程度降價(jià)。其中，地處舊宮板塊的東亞五環(huán)國(guó)際目前價(jià)格調(diào)整為24900元/平方米，與之前26000元/平方米的均價(jià)，每平方米降價(jià)超千元。而位於通州臺(tái)湖的東亞尚品臺(tái)湖為新盤(pán)，預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)盤(pán)，目前項(xiàng)目的報(bào)價(jià)由之前的20000元/平米將至15000元/平方米，低開(kāi)的預(yù)期也坐實(shí)了降價(jià)的打算。

　　快速調(diào)整價(jià)格“搏出位”似乎是東亞新華的一貫戰(zhàn)略。今年初，公司位於臺(tái)湖區(qū)域的東亞印象臺(tái)湖就以下調(diào)預(yù)期價(jià)格、贈(zèng)送精裝等方式吸引購(gòu)房者。對(duì)於此次降價(jià)，東亞新華方面表示，公司最近在上海拿下地塊，同時(shí)也計(jì)劃下半年在北京土地市場(chǎng)發(fā)力，因此現(xiàn)在加快出貨，回籠資金。

　　記者發(fā)現(xiàn)，按照目前的報(bào)價(jià)來(lái)看，東亞尚品臺(tái)湖的銷(xiāo)售利潤(rùn)實(shí)際非常微薄。2013年7月，東亞新華旗下子公司拿下該項(xiàng)目所在地塊，樓面價(jià)為9551.19元/平方米。如果項(xiàng)目最終以1.5萬(wàn)元的單價(jià)入市，則與平均樓面價(jià)僅有5000余元的差額，基本屬於“裸奔”。

　　此外，位於大興龐各莊的富力飛常HAOS，也採(cǎi)取直接降價(jià)的方式清盤(pán)。據(jù)了解，項(xiàng)目部分大戶型房源最低價(jià)僅為9780元-10500元/平方米，而75-100平方米的中小戶型，售價(jià)則在13000-15000元/平方米。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這是典型的尾盤(pán)出清、回籠資金的行為。據(jù)了解，富力飛常HAOS所在地塊是富力於2011年12月拿下，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)為5026.32元/平方米。

　　大興區(qū)一在售項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過(guò)上半年的僵持，未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有更多項(xiàng)目加快跑量。

　　業(yè)內(nèi)表示，相比于遮遮掩掩的優(yōu)惠折扣、贈(zèng)送家電，直接降價(jià)的行為反映出部分企業(yè)加快週轉(zhuǎn)的決心。但購(gòu)房者自會(huì)對(duì)市場(chǎng)做出判斷，直接降價(jià)固然有誘惑，但購(gòu)房者在目前的節(jié)點(diǎn)是否買(mǎi)賬，還要看實(shí)際銷(xiāo)售。

　　摔姿：乾脆利落，價(jià)格直降

　　換“點(diǎn)球”幾率：8成

　　“暗降”風(fēng)越演越烈

　　摔姿：明折暗扣洶湧，半遮半掩降價(jià)

　　換“點(diǎn)球”幾率：3成

　　雖然很多項(xiàng)目對(duì)外絕口不提降價(jià)，報(bào)價(jià)依舊維持在高位，但買(mǎi)房者把折扣一算，這些“暗降派”樓盤(pán)的幅度也達(dá)到了每平米上千元。

　　記者了解到，位於北京大興區(qū)孫村板塊、南六環(huán)外的格林雲(yún)墅項(xiàng)目近期針對(duì)89平方米的兩居洋房，推出“首付10萬(wàn)元”的分期支付首付活動(dòng)，剩餘首付在9月補(bǔ)齊，乍看之下只是常見(jiàn)的“首付分期”，但顧客一打聽(tīng)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格也能優(yōu)惠小兩千元。

　　“把所有優(yōu)惠算下來(lái)89平方米的洋房總價(jià)是170萬(wàn)元左右，約合每平方米19000元，單價(jià)已經(jīng)降了快兩千元了。”前天、昨天，記者以購(gòu)房者身份電話諮詢(xún)了格林雲(yún)墅項(xiàng)目的兩位銷(xiāo)售人員，她們都這樣表示。據(jù)悉，之前該項(xiàng)目的洋房成交價(jià)一直在21000元/平方米左右；記者從北京市住建委網(wǎng)站看到，此前格林雲(yún)墅的成交均價(jià)在20931元/平方米。不過(guò)金地集團(tuán)華北區(qū)域副總經(jīng)理遇繡峰昨日回應(yīng)，格林雲(yún)墅並沒(méi)有降價(jià)，實(shí)際成交價(jià)以建委網(wǎng)站披露的網(wǎng)簽價(jià)格為準(zhǔn)。

　　同樣每平方米優(yōu)惠了近兩千元的還有位於北京順義區(qū)後沙峪板塊、北五環(huán)外的中糧祥雲(yún)國(guó)際生活區(qū)。據(jù)了解，項(xiàng)目7月預(yù)計(jì)推售一棟新樓，戶型以306平方米為主，預(yù)計(jì)售價(jià)在21000元-22000元/平方米?！敖谑袌?chǎng)成交不好，希望這次調(diào)低價(jià)格能拉動(dòng)銷(xiāo)售。”據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，去年的成交價(jià)還在23000元-24000元/平方米。

　　除了老項(xiàng)目以各種優(yōu)惠促使暗降外，新盤(pán)也通過(guò)“抽獎(jiǎng)”的方式優(yōu)惠。位於通州五環(huán)外的首開(kāi)香溪郡預(yù)計(jì)在7月中下旬開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)推出100來(lái)套房源，售價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目主打剛需客群，近日高調(diào)推廣“0利息”優(yōu)惠，每個(gè)購(gòu)房客戶都能享受到半年的貸款利息優(yōu)惠。據(jù)悉，以90平米三居為例，可以便宜3萬(wàn)元，而中獎(jiǎng)的客戶還能享受開(kāi)發(fā)商幫忙支付半年月供，大獎(jiǎng)客戶可免首付54萬(wàn)元。

　　“市場(chǎng)不好，去年2萬(wàn)的剛需盤(pán)都在搶?zhuān)F(xiàn)在一次開(kāi)盤(pán)只能小幅度推100套?！蓖ㄖ菀粋€(gè)項(xiàng)目行銷(xiāo)部人員介紹，而目前的市場(chǎng)下消費(fèi)者不會(huì)滿足於傳統(tǒng)的2萬(wàn)-5萬(wàn)元的優(yōu)惠，降價(jià)至少要每平米下降2000元或以上才會(huì)明顯帶動(dòng)銷(xiāo)售。

　　此外，上週末靠近東六環(huán)的合生濱江帝景推出了5套特價(jià)房，137平方米的三居、精裝修折後價(jià)為27000元/平方米，比此前的報(bào)價(jià)便宜了兩千元。“也是為了試探市場(chǎng)的反應(yīng)。”據(jù)合生濱江帝景銷(xiāo)售介紹，項(xiàng)目正在計(jì)劃新的週末特價(jià)房。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雖然明確打出降價(jià)旗號(hào)能招攬顧客，但這種“豁出去”的項(xiàng)目畢竟是少數(shù)，再降價(jià)了老業(yè)主就會(huì)要求賠錢(qián)、新業(yè)主就想觀望的壓力下，北京多數(shù)樓盤(pán)還是偷偷地以節(jié)日折扣、特價(jià)房源、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)等形式降價(jià)。隨著7月以來(lái)銷(xiāo)售壓力不減反增，這股“暗降”風(fēng)也會(huì)越演越烈。

　　“保險(xiǎn)房”“無(wú)理由退房”助陣挺住

　　摔姿：局面緊張，蹣跚前行

　　換“點(diǎn)球”幾率：3成

　　打折、團(tuán)購(gòu)、特價(jià)房，乃至價(jià)格直降，仿佛都不能動(dòng)搖部分項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)堅(jiān)定的信念。在市場(chǎng)各方都仰著脖子等待價(jià)格調(diào)整時(shí)，也有項(xiàng)目拍胸脯保證：我們對(duì)區(qū)域有信心，絕對(duì)不會(huì)降價(jià)。

　　近日，位於馬駒橋的珠江四季悅城對(duì)外宣佈，將推出降價(jià)險(xiǎn)，並表示這是中國(guó)樓市首個(gè)“保險(xiǎn)房”。項(xiàng)目方面介紹，降價(jià)險(xiǎn)指的是針對(duì)項(xiàng)目特定房源，買(mǎi)房人目前購(gòu)買(mǎi)只需支付九成房款。到2015年6月底，即約定交房的前四個(gè)月，如果珠江四季悅城的房?jī)r(jià)並沒(méi)有下降，買(mǎi)房人需將剩餘的10%房款交給開(kāi)發(fā)商。一旦到時(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降了，買(mǎi)房人則不必交出剩餘房款，而由珠江投資旗下的珠江人保代交這筆房款。

　　實(shí)際上，抓住購(gòu)房人買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，位於房山的旭輝E天地也推出了“無(wú)條件退房”的活動(dòng)。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目目前均價(jià)為26000元/平方米，戶型為35-55平方米的開(kāi)間，2016年6月預(yù)計(jì)交房。凡是在6月30日以前購(gòu)房的客戶，便可以選擇簽訂“無(wú)條件退房”協(xié)議。如果兩年之內(nèi)該項(xiàng)目未實(shí)現(xiàn)增值，業(yè)主均可在交付前兩個(gè)月向開(kāi)發(fā)商提出無(wú)條件退房申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商將全額退還客戶購(gòu)房時(shí)所繳納的房款。

　　通過(guò)觀察不難發(fā)現(xiàn)，不論是珠江四季悅城還是旭輝E天地，目前採(cǎi)取這種促銷(xiāo)方式的項(xiàng)目以商住樓盤(pán)為主。儘管開(kāi)發(fā)商表示對(duì)區(qū)域樓市信心滿滿，但也不得不面對(duì)商住市場(chǎng)整體下行的事實(shí)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京新建商住樓成交量?jī)H為8117套，環(huán)比跌幅超過(guò)35%，同比跌幅更是達(dá)到41%。無(wú)疑，面對(duì)觀望情緒濃重、量?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)鬆動(dòng)的大環(huán)境，吸納更多投資型需求和購(gòu)房資格受限購(gòu)房者的商住樓，成交情況也受到顯著影響。

　　同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，退房協(xié)議裏提出房屋在一定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)增值便可無(wú)條件退房，但有無(wú)實(shí)現(xiàn)增值，究竟是業(yè)主、開(kāi)發(fā)商還是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)説了算，都沒(méi)有明確界定，後期容易産生糾紛。（記者自曾暉 方王洋）