樓市庫(kù)存“消化不良” 政策調(diào)整預(yù)期強(qiáng)化

　　專(zhuān)家認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)尋底

　　□本報(bào)記者 費(fèi)楊生 趙靜揚(yáng)

　　“7月，70個(gè)城市中新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌城市有64個(gè)，二手房環(huán)比下調(diào)城市有65個(gè)，創(chuàng)歷史新高，呈現(xiàn)普跌趨勢(shì)?！敝性禺b首席分析師張大偉表示。

　　接受中國(guó)證券報(bào)記者採(cǎi)訪的專(zhuān)家認(rèn)為，目前部分城市庫(kù)存量較大，甚至處?kù)督^對(duì)過(guò)剩階段，房?jī)r(jià)尚未真正觸及底部。鋻於房地産投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)效應(yīng)，一些地方可能出臺(tái)救市政策。如果信貸支援力度加大，四季度房地産市場(chǎng)有望走穩(wěn)。總體而言，全年房地産投資或保持10%左右的增速。

　　庫(kù)存高企 部分城市去化艱難

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)佈的7月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北上廣深新建商品住宅指數(shù)首次全線下調(diào)。7月，我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到64個(gè)和65個(gè)，分別比6月份增加了9個(gè)和13個(gè)。

　　張大偉認(rèn)為，2014年樓市變化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期。一線城市第一次出現(xiàn)住宅指數(shù)全面下調(diào)，樓市降溫已經(jīng)從點(diǎn)覆蓋到面。

　　專(zhuān)家表示，前期庫(kù)存較大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)積累是造成房?jī)r(jià)回落的主要原因。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米。

　　中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，目前部分城市庫(kù)存量較大，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時(shí)間。庫(kù)存情況嚴(yán)重與否不應(yīng)以幾線城市區(qū)分，而應(yīng)以土地出讓規(guī)模為衡量依據(jù)。張大偉也認(rèn)為，市場(chǎng)已告別絕對(duì)短缺，部分城市已經(jīng)絕對(duì)過(guò)剩。

　　根據(jù)上海易居房地産研究院的統(tǒng)計(jì)，一線城市庫(kù)存壓力較大。7月，一線城市新建商品住宅庫(kù)存量為3402萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.4%，同比增長(zhǎng)27.5%，繼6月份庫(kù)存量創(chuàng)新高後，7月庫(kù)存繼續(xù)攀升。

　　上海易居房地産研究院的報(bào)告還顯示，7月北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個(gè)月。4個(gè)一線城市的存銷(xiāo)比走勢(shì)趨同，相比6月份均出現(xiàn)上漲。在2013年年末，4個(gè)城市的存銷(xiāo)比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個(gè)月。而2014年行情疲軟，致使4個(gè)城市的存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)明顯增大，説明庫(kù)存去化變得艱難。相較而言，北京存銷(xiāo)比提升的力度最大。去年北京的庫(kù)存壓力最小，但今年逆轉(zhuǎn)成為壓力最大的城市，説明北京市場(chǎng)的降溫力度較大。

　　上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭直言，由於本輪樓市調(diào)整週期的住宅庫(kù)存量遠(yuǎn)超過(guò)2008年和2011年，且中央層面不會(huì)強(qiáng)力救市，所以市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)將超過(guò)前兩輪樓市調(diào)整期。

　　而各地出臺(tái)的放鬆限購(gòu)等政策尚未起到刺激銷(xiāo)售的功效。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-7月商品房銷(xiāo)售面積56480萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降9.4%。商品房銷(xiāo)售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降10.5%。

　　成交疲弱 房?jī)r(jià)底部尚未出現(xiàn)

　　在張大偉看來(lái)，未來(lái)降價(jià)的樓盤(pán)會(huì)明顯增加，三季度樓市主題仍是以價(jià)換量。目前一線城市的降價(jià)樓盤(pán)開(kāi)始增多，並從以往的暗降轉(zhuǎn)為明降。日前，北京通州的樓盤(pán)東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目大幅下調(diào)價(jià)格，其在售的辦公和住宅類(lèi)産品中各拿出50套房源進(jìn)行特價(jià)銷(xiāo)售，降價(jià)幅度分別達(dá)6000元/平方米、4000元/平方米。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到多數(shù)城市的房地産庫(kù)存水準(zhǔn)仍在提升，預(yù)計(jì)價(jià)格下滑趨勢(shì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)已經(jīng)形成，但並不意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底?！胺?jī)r(jià)是否見(jiàn)底很重要的一個(gè)指標(biāo)是成交量。成交量恢復(fù)到比較穩(wěn)定的狀態(tài)，受此支撐，就可以基本判斷房?jī)r(jià)將築底，但目前成交很差?！?/p>

　　面對(duì)疲軟的市場(chǎng)，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為最艱難的時(shí)期還在後面。渣打銀行日前對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)研顯示，開(kāi)發(fā)商對(duì)於房地産市場(chǎng)的前景依然看淡，當(dāng)前房屋建設(shè)活動(dòng)在持續(xù)放緩，城市拍賣(mài)地塊數(shù)量在減少，住宅銷(xiāo)量仍在下降。

　　目前，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)下調(diào)了全年銷(xiāo)售目標(biāo)，並稱將堅(jiān)持以現(xiàn)金為王的戰(zhàn)略，加速資金回籠，必要時(shí)會(huì)考慮降價(jià)。萬(wàn)科表示，短期看，部分庫(kù)存量高、去化週期長(zhǎng)的城市仍將延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。對(duì)於新項(xiàng)目，公司將繼續(xù)堅(jiān)持新推盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售率60%的銷(xiāo)售目標(biāo)；同時(shí)，將進(jìn)一步加強(qiáng)庫(kù)存去化，確保庫(kù)存結(jié)構(gòu)合理。

　　“警情”不斷 政策寬鬆預(yù)期增強(qiáng)

　　有券商分析人士認(rèn)為，地産調(diào)整和信用緊縮的相互強(qiáng)化作用不容忽視，這將倒逼調(diào)控部門(mén)考慮加大政策調(diào)整力度，部分地方政府有可能出臺(tái)更為積極的托市政策。

　　一位房地産研究專(zhuān)家認(rèn)為，限購(gòu)鬆綁的城市越來(lái)越多，最後保留限購(gòu)措施的可能就是一線城市，但一線城市也可以通過(guò)調(diào)整限購(gòu)人群認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等手段來(lái)加以優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)局部放鬆。

　　還有專(zhuān)家認(rèn)為，刺激需求關(guān)鍵還要看信貸能否有效釋放出來(lái)。張大偉認(rèn)為，下半年房地産市場(chǎng)將持續(xù)調(diào)整，而調(diào)整幅度要看信貸。他説，當(dāng)下對(duì)市場(chǎng)成交制約最為顯著的是信貸政策。首先，銀行從風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā)，對(duì)房貸審核從嚴(yán)。其次，儘管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由於資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象並未根本扭轉(zhuǎn)，這加重了主導(dǎo)市場(chǎng)的剛需人群的觀望心理。第三，對(duì)於廣大改善型需求而言，六至七成的首付門(mén)檻極大提高了“買(mǎi)一賣(mài)一”的普通置換人群的資金壓力。

　　楊紅旭表示，未來(lái)6至12個(gè)月，房地産調(diào)控總體朝放鬆方向發(fā)展。地方政府救市力度將越來(lái)越大，中央層面仍在推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，如房地産稅立法、不動(dòng)産統(tǒng)一登記、住房資訊聯(lián)網(wǎng)等，而最現(xiàn)實(shí)的一項(xiàng)措施是增加支援首套房貸的力度。隨著相關(guān)部門(mén)繼續(xù)實(shí)施定向?qū)掦?，商業(yè)銀行必然會(huì)加大支援首套房貸的力度，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準(zhǔn)水準(zhǔn)為主、以九折利率水準(zhǔn)左右為次的格局。另外，置換性購(gòu)房貸款、二套普通住房貸款等有望趨向?qū)掦牎?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸突破的方向可能包括調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以支援首套房的名義加快信貸投放。另外，放鬆“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，實(shí)行“只認(rèn)房”政策，以支援改善型住房需求。

　　一些開(kāi)發(fā)商則希望政府適度放鬆行政約束。泛海控股副總裁吳道緣表示，本輪房地産市場(chǎng)調(diào)整不同於過(guò)往的政策因素主導(dǎo)，主要是市場(chǎng)本身的變化。“有形之手”應(yīng)放開(kāi)對(duì)高端市場(chǎng)的調(diào)控，而抓好保障房建設(shè)。

　　但對(duì)地方政府救市的做法，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，政府救市可能起到反作用，進(jìn)一步強(qiáng)化看空情緒，使購(gòu)房者繼續(xù)觀望而不是積極入市。在目前庫(kù)存量大、消化時(shí)間較長(zhǎng)的情況下，地方政府救市的舉措産生的效果可能非常有限。