房地産行業(yè)似乎成了上海國(guó)資改革的“主標(biāo)簽”。且不論最早的綠地集團(tuán)借殼金豐投資並嘗試“混改”，今年以來，包括海博股份、自儀股份在內(nèi)，都是房地産改革先行的思路，中華企業(yè)的定增方案也包含了大股東房地産資産注入成分。有分析人士指出，當(dāng)諸多上市公司轉(zhuǎn)型“開發(fā)商”之後，如何體現(xiàn)上海國(guó)資産業(yè)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的佈局，如何讓新興産業(yè)借助資本市場(chǎng)釋放活力

　　昨日，剛剛宣告易主的耀皮玻璃，在A股普漲格局下大幅下挫。以耀皮玻璃為最新案例，今年初至今，上海國(guó)資上市公司掀起的改革浪潮中，除了普通的定增募資、個(gè)別引入戰(zhàn)投以外，相當(dāng)比例案例都與“涉房”有關(guān)。在剝離非核心且盈利能力薄弱的資産之後，地産資産率先實(shí)現(xiàn)“證券化”，成為上海國(guó)資改革的一個(gè)鮮明特點(diǎn)。

　　自儀股份成臨港集團(tuán)證券化平臺(tái)

　　作為上海國(guó)資隊(duì)伍一員，自儀股份尚處?kù)锻Ｅ茽顟B(tài)。不過，根據(jù)最新進(jìn)展公告，自儀股份被電氣集團(tuán)“賣殼”的路徑已經(jīng)清晰——上市公司全部資産及負(fù)債置出，併發(fā)行股份購(gòu)買臨港集團(tuán)下屬部分園區(qū)開發(fā)類資産等。交易完成後，臨港集團(tuán)將成為上市公司實(shí)際控制人，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)也將變更為園區(qū)開發(fā)類業(yè)務(wù)。

　　對(duì)比儀電係將飛樂股份“賣殼”給民企，自儀股份的“賣殼”其實(shí)並不徹底，因?yàn)榕R港集團(tuán)並未跳出國(guó)資範(fàn)疇，仍是上海國(guó)資系統(tǒng)的一次“左右手轉(zhuǎn)讓”。其次，自儀股份的題材也沒有飛樂股份那麼“新潮”，其計(jì)劃的置入資産是園區(qū)開發(fā)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)臨港集團(tuán)披露的公開資訊，截至2013年底，公司股東共有7家，註冊(cè)資本近64億元，其中大股東為上海市國(guó)資委，持股比例47.08%，對(duì)應(yīng)出資額30億，而同為上海國(guó)資委下屬的上海同盛投資集團(tuán)持股18.83%，對(duì)應(yīng)出資額12億。此外，上海市國(guó)資委下屬的上海工業(yè)投資集團(tuán)、上海久事公司各自佔(zhàn)資比例5.84%和7.06%，上海工業(yè)投資集團(tuán)還通過全資子公司上海市工業(yè)投資公司持有臨港集團(tuán)9.42%出資額。除了市國(guó)資委系統(tǒng)的5名股東，另兩名股東分別為：浦東新區(qū)國(guó)資委下屬的上海南匯城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)投資公司，持有2.35%出資額，而上海市土地儲(chǔ)備中心亦持有9.42%的比例。也就是説，上海市國(guó)資委直接或者通過旗下企業(yè)合計(jì)對(duì)臨港集團(tuán)88.23%的出資份額。

　　臨港集團(tuán)的體量不小，卻沒有對(duì)應(yīng)的上市平臺(tái)。資料顯示，集團(tuán)擁有上海市漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司、上海臨港建設(shè)發(fā)展有限公司、上海市工業(yè)區(qū)開發(fā)總公司等多家全資子公司。2013年年報(bào)顯示，期末臨港集團(tuán)總資産519億元，凈資産93.5億元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49億元，利潤(rùn)總額近3億元，其中歸屬於母公司所有者凈利潤(rùn)僅2632萬元。而2011年，公司經(jīng)審計(jì)的資産總額為427億元，凈資産88億元，當(dāng)年對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入47.58億元，利潤(rùn)總額9.79億元，歸屬於母公司所有者的凈利潤(rùn)為5.95億元。

　　從數(shù)據(jù)不難推斷，臨港集團(tuán)負(fù)債率近80%，而經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卻在2013年退步。儘管其在漕河涇和臨港産業(yè)區(qū)內(nèi)的拿地成本優(yōu)勢(shì)明顯，且在漕河涇開發(fā)區(qū)擁有大量租賃物業(yè)，但土地一級(jí)開發(fā)週期長(zhǎng)，資金佔(zhàn)用量大。因此，臨港集團(tuán)“選中”了自儀股份作為上市平臺(tái)，將園區(qū)開發(fā)資産予以證券化，是一個(gè)更好的選擇。

　　上海國(guó)資改革“涉房”路徑

　　在本輪上海國(guó)企改革進(jìn)程中，房地産業(yè)正成為一大方向?！皠冸x非盈利或者微利資産”之後，上市公司裝什麼？房地産類資源是最主流的選擇。

　　這樣的案例接二連三發(fā)生：且不論最早的綠地集團(tuán)借殼金豐投資並嘗試“混改”，分析今年案例，包括海博股份、自儀股份在內(nèi)，都是房地産改革先行的思路，此外，較早停牌的中華企業(yè)定增方案裏也包括了集團(tuán)資産注入成分，房地産行業(yè)成了迄今為止上海國(guó)資改革的“主標(biāo)簽”。

　　除了開發(fā)類房地産業(yè)務(wù)，其産業(yè)鏈上的行業(yè)也被予以挖掘。例如，週一復(fù)牌的耀皮玻璃，將由地産集團(tuán)承接其大股東建材集團(tuán)100%股權(quán)，從而易主。停牌中的棱光實(shí)業(yè)也宣佈，由現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)實(shí)施重組。兩公司同屬“建材”行業(yè)，同地産行業(yè)有密切關(guān)聯(lián)。

　　但是，“房地産挑大梁”的路徑似乎難讓市場(chǎng)滿意。海博股份發(fā)佈農(nóng)房集團(tuán)100%股權(quán)注入的重組方案後股價(jià)下跌，之前“潛伏”重組的機(jī)構(gòu)投資者，大多在方案發(fā)佈後走人。

　　事實(shí)上，農(nóng)房集團(tuán)在上市之前，曾有過較為激進(jìn)的拿地動(dòng)作。根據(jù)測(cè)算，重組完成後，上市公司資産負(fù)債率由55.72%上升至84.13%，主要因?yàn)檗r(nóng)房集團(tuán)在最近兩年加大了土地儲(chǔ)備。而這一策略削弱了農(nóng)房集團(tuán)之前“低廉土地儲(chǔ)備”的優(yōu)勢(shì)，使得市場(chǎng)萌生了“激進(jìn)拿地，證券化後二級(jí)市場(chǎng)買單”的擔(dān)憂。

　　“但是，房地産大量證券化也有現(xiàn)實(shí)需求。低廉的土地遲早會(huì)有開發(fā)完的一天，能上市的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)證券化，有利於公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，同時(shí)也正好借助資本市場(chǎng)對(duì)後續(xù)發(fā)展助力?！币晃蝗谭治鋈耸肯蛴浾弑硎?。從另一層面，上海的本土房企中除了綠地集團(tuán)已將版圖延伸海外，其餘公司在資本市場(chǎng)上的形象並不強(qiáng)勢(shì)。例如，中華企業(yè)雖然擁有地産集團(tuán)這一大“靠山”，但其實(shí)更多的資源駐留在集團(tuán)層面，上市公司的競(jìng)爭(zhēng)力並不突出。

　　“相對(duì)來説，國(guó)資系統(tǒng)土地資源規(guī)模大、體量大，注入後，將明顯提升整體證券化水準(zhǔn)，改革效應(yīng)明顯；對(duì)上市公司來説，房地産雖然盈利沒有以往可觀，還是能保持在一定水準(zhǔn)?！鄙鲜龇治鋈耸垦a(bǔ)充。

　　然而擔(dān)憂也一併存在?！?0億的交易額，只有20億是資産注入?！敝?，中華企業(yè)定增方案被股東否決的時(shí)候，有小股東對(duì)此表示不滿。而對(duì)中華企業(yè)還沒有完全處理完畢的地産集團(tuán)，此次又接下了耀皮玻璃，兩個(gè)殼怎麼玩，讓諸多投資者捏一把汗。

　　亦有觀察人士指出，當(dāng)諸多上市公司轉(zhuǎn)型“開發(fā)商”之後，如何體現(xiàn)上海國(guó)資産業(yè)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的佈局，如何讓新興産業(yè)借助資本市場(chǎng)釋放活力？（記者 趙一蕙）