業(yè)內(nèi)人士指出，真正REITs的推出，牽涉到法律法規(guī)、財稅、資産管理、運(yùn)營管理、估價的等方方面面

　　■本報見習(xí)記者 喬誌東

　　日前，央行、銀監(jiān)會在《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確指出，要“積極穩(wěn)妥開展房地産投資信託基金（REITs）試點(diǎn)”。

　　所謂房地産投資信託基金（REITs），是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地産投資經(jīng)營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金産品，屬於資産證券化的一種形式。

　　REITs的投資價值為穩(wěn)定的股息率和資本利得之和。據(jù)國金證券的一份研報顯示，美國的房地産投資信託基金收益率達(dá)到21.43%。

　　“把體量龐大、千差萬別的大型物業(yè)，用REITs的方式將其變成標(biāo)準(zhǔn)化産品，通過資本市場向公眾發(fā)售，是上世紀(jì)以來最重要的金融創(chuàng)新之一，也是商業(yè)地産公認(rèn)的最佳出路。”“中國REITs聯(lián)盟”秘書長王剛在接受《證券日報》記者採訪時指出，目前，不但歐美發(fā)達(dá)國家，亞洲的日本、新加坡、泰國，以及我國的臺灣地區(qū)和香港地區(qū)等，都已經(jīng)實行了REITs制度。但中國版REITs自2005年破題，至今已經(jīng)接近十年，政策尚未出臺，市場上也沒有嚴(yán)格意義上的REITs産品。

　　王剛表示，由於REITs制度的缺席，一方面，中國房地産的“黃金十年”，除了“炒房”和“買鋪”，沒有給普通民眾帶來更多的投資機(jī)會；另一方面，國內(nèi)積累的數(shù)萬億元商業(yè)地産，目前仍然沒有退出通道。房地産企業(yè)不得不把大量資金沉澱在手中的物業(yè)上，或者以經(jīng)營性物業(yè)貸款的形式壓在銀行的資産負(fù)債表上，由於一些物業(yè)的估值並非嚴(yán)格基於租金收益法計算的，這也給金融體系帶來較大潛在風(fēng)險

　　目前，REITs和類REITs的嘗試已經(jīng)漸成潮流。8月14日，中信建投設(shè)立的“海印股份信託受益權(quán)專項資産管理計劃”正式成立，這是國內(nèi)首個以商業(yè)地産為基礎(chǔ)資産的資産證券化産品。這款以商業(yè)地産為基礎(chǔ)的債權(quán)證券化産品，除了安排“優(yōu)先-次級”的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，還引入了資産原始權(quán)益人大股東擔(dān)保機(jī)制。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在成熟市場上交易的REITs與我國當(dāng)前的房地産信託在投資屬性、流通性、收入分配、運(yùn)作方式、稅制安排等方面存在差異。

　　“真正REITs的推出，牽涉到法律法規(guī)、財稅、資産管理、運(yùn)營管理、估價等方方面面。希望社會各界共同努力，早日把中國的REITs變成現(xiàn)實，實現(xiàn)多方的共贏?！蓖鮿偙硎?。