9月27日，在杭州一個(gè)房産交易會(huì)上，一位購(gòu)房者從一個(gè)樓盤(pán)的降價(jià)廣告前走過(guò)。新華社記者 王定昶 攝

　　 新華網(wǎng)北京10月15日電（記者 萬(wàn)玉航）自央行在9月30日釋放“鬆綁限貸”的紅利之後，銀行的落實(shí)情況成了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容分析稱“新政能否致房?jī)r(jià)波動(dòng)，關(guān)鍵看銀行”。

　　 回溯樓市近十年的“黃金髮展史”，在上一輪狂熱繁榮之中，銀行的“積極配合”起到了舉足輕重的作用。市場(chǎng)人士指出，相比之下，此次房貸新政對(duì)住房按揭貸款的放鬆比2008年“131號(hào)”文件有過(guò)之而無(wú)不及，不免讓人猜測(cè)會(huì)否“舊夢(mèng)重現(xiàn)”。

　　 然而，截止目前，雖然四大國(guó)有銀行和部分股份制銀行已開(kāi)始執(zhí)行個(gè)人房貸新政，但內(nèi)容基本上還是日前央行文件的重申版本，並沒(méi)有透露更多執(zhí)行“細(xì)則”。此外各地房貸9折優(yōu)惠未見(jiàn)大批實(shí)施，一些地區(qū)針對(duì)資質(zhì)較好的貸款客戶，給出了有條件的“微折扣”。

　　 由此看來(lái)，房貸新政在落地的過(guò)程中，遭遇了力度上的“打折”。

　　 房貸折扣難現(xiàn)市場(chǎng)

　　 此次央行下發(fā)的房貸新政中，一是提出了房貸認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)，二是重申“貸款購(gòu)買首套普通自住房，貸款利率最低可打7折”的限定。

　　 從新的房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，“對(duì)擁有1套住房並已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，據(jù)媒體報(bào)道，這一認(rèn)定在多家銀行的執(zhí)行過(guò)程中基本得到體現(xiàn)。

　　 中原地産首席分析師張大偉表示，此條規(guī)定的影響，不亞於全國(guó)鬆綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響的5倍?！安粌H事實(shí)上可以使得改善型客戶全面回歸，不受信貸政策影響。而且對(duì)於銀行來(lái)説，這部分客戶也將是優(yōu)質(zhì)客戶。”張大偉稱。

　　 但是對(duì)於剛需購(gòu)房者更關(guān)注的貸款利率折扣問(wèn)題，銀行在實(shí)施上卻“打了很大折扣”。

　　 細(xì)看各大銀行的表述，基本上全都包含了“具體根據(jù)借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定”的附加條件。北京某國(guó)有銀行的一位客戶經(jīng)理解釋稱，“7折是最低下限，目前我們沒(méi)執(zhí)行這麼低的折扣，優(yōu)質(zhì)客戶最多9.5折，一般也都是基準(zhǔn)?！?/p>

　　 在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，考慮到銀行的各項(xiàng)成本，如果真的落實(shí)7折的最低下限，銀行肯定虧錢。有媒體引述一位國(guó)有銀行支行負(fù)責(zé)人觀點(diǎn)稱，房貸基準(zhǔn)利率打7折為4.585%，而多數(shù)銀行理財(cái)産品已在5%以上，如果銀行執(zhí)行7折房貸利率，將做一單賠一單。更有業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)於某些商業(yè)銀行來(lái)説，就算給到9折也不一定掙錢。

　　 7折下限象徵意義大

　　 既然對(duì)於執(zhí)行7折的利率優(yōu)惠，各銀行都有説不出的苦衷，那麼為何此次新政仍將下限點(diǎn)位制定於此？

　　 “央行提出的房貸利率最低7折，應(yīng)該是2010年房地産調(diào)控之前歷史點(diǎn)位的重申，目的可能是避免人們對(duì)折扣的數(shù)字産生過(guò)多聯(lián)想。具體到房貸定價(jià)的問(wèn)題，還要看銀行市場(chǎng)的情況?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平接受新華網(wǎng)記者採(cǎi)訪時(shí)表示。

　　 張大偉也持相似的觀點(diǎn)：“本次央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這只是常規(guī)性的條款內(nèi)容。在目前資金價(jià)格情況下，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。”

　　 此外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次央行房貸新政中關(guān)於利率下限7折的表述，是對(duì)房貸利率折扣擬定權(quán)的下放。依據(jù)房貸新政，商業(yè)銀行可以依據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)，以及各地房地産市場(chǎng)情況，酌情實(shí)施折扣。

　　 事實(shí)上，自從樓市進(jìn)入深度調(diào)整期以來(lái)，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。加上目前國(guó)內(nèi)金融價(jià)格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化：受影子銀行及網(wǎng)際網(wǎng)路金融的衝擊，銀行活期存款所佔(zhàn)存款的比重越來(lái)越小，銀行的融資成本全面上升。

　　 在此背景之下，央行無(wú)需提高利率下限的表述，市場(chǎng)自然會(huì)給出相對(duì)合理的定價(jià)。另一方面，業(yè)內(nèi)人士指出，從房貸新政的表述中，可以看出中央對(duì)房地産需求的把控還有一定的力度，樓市的整體目標(biāo)仍然是維穩(wěn)和去庫(kù)存，“7折”的象徵意義似乎更大一點(diǎn)。

　　 至於接下來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，連平分析稱，新政對(duì)於樓市的需求肯定是有釋放作用的，但這種釋放預(yù)計(jì)會(huì)比較緩慢。尤其是有改善性需求的群體，還在等待樓市觸底的機(jī)會(huì)，年內(nèi)樓市成交量難以呈現(xiàn)井噴。不過(guò)，在政策暖風(fēng)的吹動(dòng)下，明年開(kāi)始，樓市成交量回升的可能性比較大，屆時(shí)也會(huì)在房?jī)r(jià)上有所反應(yīng)。