原標(biāo)題：多數(shù)開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)達(dá)成率不理想 去庫(kù)存戰(zhàn)役打響

　　在資金壓力下，四季度成為房企銷(xiāo)售的關(guān)鍵窗口期。新京報(bào)記者 尹亞飛 實(shí)習(xí)生 彭子洋 攝

　　“9·30房貸支援政策”出臺(tái)後，10月樓市銷(xiāo)售明顯轉(zhuǎn)暖，各大房企加速推出房源，借機(jī)出貨。儘管龍頭萬(wàn)科披露的月報(bào)顯示其10月銷(xiāo)售額再創(chuàng)單月高點(diǎn)，但今年整體樓市低迷，多數(shù)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)達(dá)成率都不太理想，在年報(bào)壓力下，一些房企已採(cǎi)取價(jià)格措施來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)量。

　　年報(bào)壓力下低價(jià)快銷(xiāo)

　　11月5日，萬(wàn)科披露10月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)稱(chēng)賣(mài)出了銷(xiāo)售面積190.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額220.9億元，創(chuàng)下年內(nèi)單月第二高銷(xiāo)售紀(jì)錄，僅次於1月。而截至前10月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1711.4億元，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，萬(wàn)科仍將穩(wěn)坐今年房企的第一交椅。

　　據(jù)悉，萬(wàn)科10月銷(xiāo)售超預(yù)期，而11月、12月兩月公司仍將保持較大推盤(pán)量，維持每月銷(xiāo)售在200億元左右，這也意味著萬(wàn)科的全年銷(xiāo)售額也有望從2000億元上升到2100億元。

　　但是，除萬(wàn)科外，能上調(diào)年度目標(biāo)的房企非常稀少。而快速銷(xiāo)售也意味著價(jià)格的靈活。萬(wàn)科10月的銷(xiāo)售均價(jià)為11590元/平方米，環(huán)比9月下跌2%。

　　此前，旭輝集團(tuán)北京總經(jīng)理孔鵬在出席中國(guó)財(cái)經(jīng)風(fēng)雲(yún)榜論壇時(shí)對(duì)記者表示，今年樓市整體比較低迷，大部分開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)達(dá)成率都不算太理想。四季度，在年報(bào)的壓力下，一些房企將採(cǎi)取價(jià)格措施來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)量。

　　負(fù)債率攀高，加速去庫(kù)存

　　業(yè)內(nèi)人士指出，除了衝刺四季度業(yè)績(jī)外，凈負(fù)債率較高、財(cái)務(wù)壓力上升也是房企加快去庫(kù)存的一大原因。

　　據(jù)券商申銀萬(wàn)國(guó)統(tǒng)計(jì)，房地産行業(yè)的整體資産結(jié)構(gòu)惡化、凈負(fù)債率持續(xù)上升。截至三季度，其監(jiān)測(cè)的A股百?gòu)?qiáng)房企加權(quán)計(jì)算後的凈負(fù)債率為103.5%，為2007年以來(lái)的最高水準(zhǔn)，反映出房企在銷(xiāo)售下降的情況下，擴(kuò)張更加依賴借貸等杠桿。

　　如一直在積極調(diào)整價(jià)格、加速銷(xiāo)售的首開(kāi)股份。據(jù)銀河證券分析，截至三季度末，首開(kāi)的有息負(fù)債442億元，相比年初上升6.7%，其中短期有息負(fù)債230億元，相比年初上升76.5%。

　　同時(shí)，當(dāng)前樓市的整體庫(kù)存水準(zhǔn)仍然在高位，預(yù)計(jì)在今年內(nèi)都會(huì)維持這一高點(diǎn)。在資金壓力下，四季度就成為房企銷(xiāo)售的關(guān)鍵窗口期，萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、首開(kāi)等房企紛紛加速推盤(pán)。

　　合景泰富集團(tuán)北京公司副總經(jīng)理黃譚釗表示，如何去庫(kù)存得看具體公司的指標(biāo)壓力和項(xiàng)目特點(diǎn)。如合景位於海澱區(qū)的合景映月臺(tái)，屬於高端項(xiàng)目，洋房售價(jià)約在7萬(wàn)元/平方米，公司有銷(xiāo)售任務(wù)的要求，但會(huì)比較靈活。

　　■ 公司策略

　　遠(yuǎn)洋 看好商住，新推兩盤(pán)

　　此前以高端項(xiàng)目為主的遠(yuǎn)洋地産，從今年9月就改走高週轉(zhuǎn)的路線，拉開(kāi)加速去庫(kù)存的大幕。9月，遠(yuǎn)洋地産單月銷(xiāo)售額達(dá)到60億元，創(chuàng)造了遠(yuǎn)洋上市以來(lái)單月銷(xiāo)售額最高值。

　　遠(yuǎn)洋地産開(kāi)發(fā)管理部總經(jīng)理丁暉表示，遠(yuǎn)洋全年目標(biāo)是400億元，原定的銷(xiāo)售節(jié)奏是上半年完成1/3，下半年完成2/3，重點(diǎn)推盤(pán)集中在下半年?！安豢煞裾J(rèn)，上半年市場(chǎng)不好，但遠(yuǎn)洋整體是按照自己的節(jié)奏在走，基本完成半年計(jì)劃?！?/p>

　　而在接下來(lái)的11月、12月，遠(yuǎn)洋地産推盤(pán)量大增。在北京，除在售的天著悅山疊墅、遠(yuǎn)洋傲北外，遠(yuǎn)洋地産還將推出遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館75套290平方米的行政公寓，純新盤(pán)遠(yuǎn)洋春天著、遠(yuǎn)洋新天地也將入市。這兩個(gè)純新盤(pán)均包含不限購(gòu)LOFT商住産品。

　　遠(yuǎn)洋地産相關(guān)人士表示，一些實(shí)力不強(qiáng)但要求居住品質(zhì)的剛需客群，願(yuàn)意選擇低總價(jià)、低門(mén)檻、低首付的商住LOFT。而在北京大規(guī)模做這種産品，也是遠(yuǎn)洋地産對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研後做出的拿地決策。

　　對(duì)於後市的看法和行銷(xiāo)策略，丁暉表示，接下來(lái)的樓市肯定是和宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)密不可分的，遠(yuǎn)洋不認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)有大的好轉(zhuǎn)。“你的好‘蘋(píng)果’如果堅(jiān)持原來(lái)價(jià)格，那就等於是在幫別的商家走量。公司仍將堅(jiān)持‘抓主流産品、提週轉(zhuǎn)速度、調(diào)産品結(jié)構(gòu)’的思路，會(huì)加大推貨，加快去化速度。從拿地到開(kāi)盤(pán)規(guī)定在10個(gè)月內(nèi)，而開(kāi)盤(pán)去化率也要求達(dá)到60%以上?！?/p>

　　首開(kāi) 加推樓棟，保持走量

　　作為在京項(xiàng)目較多的公司，首開(kāi)股份制定的四季度54萬(wàn)平方米的推盤(pán)計(jì)劃中北京是“主角”。北京推盤(pán)項(xiàng)目達(dá)到5個(gè)，包括首開(kāi)常青藤、首開(kāi)熙悅山、首開(kāi)熙悅睿府書(shū)香、首開(kāi)高井2號(hào)地項(xiàng)目、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，推售總面積達(dá)30萬(wàn)平方米。

　　在定價(jià)策略上，首開(kāi)股份董秘王怡表示：“今年以來(lái)一直實(shí)行隨行就市、儘快走量的策略。當(dāng)項(xiàng)目符合拿證條件，就會(huì)儘快推出”。

　　今年樓市調(diào)整和自住房大規(guī)模入市，也給北京市場(chǎng)帶來(lái)一定衝擊，不少項(xiàng)目調(diào)價(jià)走量。例如首開(kāi)常青藤7月開(kāi)盤(pán)時(shí)，恰逢自住房金隅匯景苑入市，自住房22000元/平米的價(jià)格給商品房帶來(lái)不小衝擊，而為了吸引購(gòu)房人，常青藤將價(jià)格從原來(lái)的42000元/平米下調(diào)至34000元/平米，去化率也由此得到明顯提升。據(jù)悉，這一價(jià)格水準(zhǔn)將維持到四季度。“不可能漲價(jià)，保持能走量的狀態(tài)就可以了?！笔组_(kāi)股份內(nèi)部人士如是説。

　　此外，首開(kāi)在房山區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格也保持在2萬(wàn)元/平方米左右，而這也是房山的區(qū)域均價(jià)。據(jù)悉，原本沒(méi)有安排在四季度推售的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，臨時(shí)調(diào)整為加推兩棟樓?！俺脛偝隽朔抠J新政，市場(chǎng)有一定熱度，能走量時(shí)就走量”，首開(kāi)股份內(nèi)部人士説。

　　旭輝 加速推盤(pán)衝刺業(yè)績(jī)

　　“12月會(huì)推出位於平谷的當(dāng)代旭輝墅項(xiàng)目，這是公司四季度北京銷(xiāo)售的大頭。”旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬透露，這是和當(dāng)代置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，當(dāng)代旭輝墅共有7億元左右的貨值，主打英式紅磚建築風(fēng)格，戶型為100平方米左右花園式小聯(lián)排，主要目標(biāo)客群是平谷當(dāng)?shù)鼐用瘛?/p>

　　據(jù)悉，旭輝其他在京樓盤(pán)都處?kù)朵N(xiāo)售的中後期。如位於通州的旭輝禦錦，在售三期少量房源，疊墅産品在3萬(wàn)元/平方米左右；不限購(gòu)的公寓産品旭輝麗舍，精裝修報(bào)價(jià)24000元/平方米左右。

　　數(shù)據(jù)顯示，旭輝集團(tuán)前10月銷(xiāo)售金額為168.6億元(含合作項(xiàng)目)，10月收金19.8億元，而旭輝全年的銷(xiāo)售目標(biāo)是220億元。

　　孔鵬介紹，北京旭輝全年目標(biāo)完成率在54%左右，而三季度旭輝北京除了8月銷(xiāo)售較好外，7月、9月銷(xiāo)售相對(duì)較低迷，公司希望在四季度能加快銷(xiāo)售速度，力爭(zhēng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者自曾暉 袁曉瀾