隨著房地産市場進(jìn)入調(diào)整期，房地産企業(yè)估值不斷走低，給機(jī)構(gòu)投資者帶來抄底機(jī)會。今年以來，金地集團(tuán)、金融街等大型房企均遭遇險(xiǎn)資舉牌，且險(xiǎn)資舉動(dòng)有愈演愈烈之勢。

　　分析人士認(rèn)為，隨著房地産業(yè)平均利潤率降低，資金撤出現(xiàn)象將繼續(xù)。由於市場低迷的預(yù)期持續(xù)，各路資本增持地産股將成為常態(tài)。由於政策、市場等基本面正從底部走出，隨著樓市資金“換血”，地産股將繼續(xù)迎來上揚(yáng)行情。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在2015年3月前，都將是基本面淡季，重點(diǎn)需觀察貨幣政策信號。目前是貨幣放鬆前期，且CPI持續(xù)低位，房價(jià)未漲，屬潛入地産股蜜月期。

　　供需逆轉(zhuǎn) 估值探底

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)30個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)相比，近兩年多全國商品房整體庫存上漲近九成。

　　機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，雖然市場交易絕對值仍較高，但是供需關(guān)係逆轉(zhuǎn)已使房地産市場進(jìn)入轉(zhuǎn)折期。未來一段時(shí)間，市場交易、房企拿地、新開工等動(dòng)作都將放緩。房地産業(yè)整體利潤率呈走低趨勢。

　　評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)佈報(bào)告表示，明年房地産仍處於去庫存階段，一線城市與二三線城市會有分化表現(xiàn)：三線城市房地産市場狀況惡化情況會比較明顯，二線城市市場局部趨穩(wěn)，具有高土地成本特點(diǎn)的一線城市市場相對健康。

　　在上述背景下，地産股估值受到影響。分析人士認(rèn)為，儘管地産股估值較此前有所修復(fù)，但仍處於相對低點(diǎn)。目前，仍有不少地産股市盈率處於3至6倍之間的歷史低位。

　　資金“棄樓入股”

　　在這種情況下，資金異動(dòng)已不可避免。隨著投資回報(bào)率下滑，資金可能逐步撤出樓市。各大産權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，最近兩年來，涉及房地産産權(quán)交易數(shù)量和規(guī)模都在增加。蘭德諮詢數(shù)據(jù)顯示，未來將至少有三成房企出局。有機(jī)構(gòu)甚至指出，“三成”的説法相對保守。

　　中國證券報(bào)記者在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少二三線城市房地産項(xiàng)目陷入開發(fā)睏境，企業(yè)因缺錢而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)的情況比比皆是。一些主業(yè)並非房地産的企業(yè)，也在近年不斷撤出房地産業(yè)。

　　在現(xiàn)有市場環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種趨勢將持續(xù)。一方面，一線城市拿地和投資門檻較高，企業(yè)難以進(jìn)駐。另一方面，二三線城市庫存規(guī)模偏大，企業(yè)缺乏投資動(dòng)力。

　　住建部政策研究中心研究員王玨林表示：“過去房地産市場比較好的時(shí)候，很多資金脫離其他實(shí)體産業(yè)進(jìn)入房地産業(yè)。當(dāng)前房地産市場熱度下降，行業(yè)利潤率降低，資金撤出是正?，F(xiàn)象，也是必然結(jié)果?！保ㄏ罗D(zhuǎn)A02版）

　?。ㄉ辖覣01版）隨著近期央行部署降息，A股牛市行情凸顯，吸引了樓市資金流動(dòng)。

　　國際投行高盛判斷，中國居民資産配置將從房地産市場轉(zhuǎn)向股票投資，這將為市場帶來約4000億元資金。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，銀行理財(cái)産品將棄樓市進(jìn)股市。僅這兩項(xiàng)就使上萬億元資金從樓市流出。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比僅增長0.6%，增速比1-10月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國房地産開發(fā)企業(yè)到位資金增速處於多年來罕見的低點(diǎn)。房地産業(yè)資金“缺血”狀態(tài)及庫存較高現(xiàn)狀，將使未來1-2個(gè)季度內(nèi)，房地産開發(fā)和拿地等投資活動(dòng)依然較弱。

　　前華遠(yuǎn)地産董事長任志強(qiáng)近日表示，房地産市場底部運(yùn)作時(shí)間至少要持續(xù)到明年9月左右。投資增速減緩、庫存消化等都將迎來長週期調(diào)整過程。

　　上市房企頻遭舉牌

　　在行業(yè)陷入低迷時(shí)，往往也成為各路資本覬覦的投資標(biāo)的。今年以來，房企被險(xiǎn)資等各類資本舉牌的事件備受市場關(guān)注，到下半年，這種現(xiàn)象不減反增。險(xiǎn)資盯上的目標(biāo)不只是金融街等，甚至傳統(tǒng)地産巨頭“招保萬金”也悉數(shù)被險(xiǎn)資買入，且數(shù)量巨大。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在133家A股房企中，險(xiǎn)資為前十大股東的房企有21家。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。

　　在滬深兩市上市公司中，符合資本大鱷舉牌條件的房企不在少數(shù)。分析人士認(rèn)為，險(xiǎn)資預(yù)判未來1-2年市場趨好，房企業(yè)績會逐漸好轉(zhuǎn)，此時(shí)“抄底”有通過財(cái)務(wù)投資獲利的目的，這是險(xiǎn)資看中並投資房企的最直接原因。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來中國經(jīng)濟(jì)基本面與貨幣政策表現(xiàn)看，預(yù)計(jì)2015年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處於“觸底”階段，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。受宏觀經(jīng)濟(jì)改革等因素影響，房地産市場仍將繼續(xù)新一輪調(diào)整，不會因當(dāng)前短期內(nèi)政策利好而有明顯改變。

　　他認(rèn)為，對險(xiǎn)資來講，部分股權(quán)分散、市值相對低估房企仍將繼續(xù)成為險(xiǎn)資舉牌關(guān)注的對象。從市場時(shí)機(jī)角度看，未來一段時(shí)期內(nèi)還會有更多房企被險(xiǎn)資舉牌。其他産業(yè)資本將可能舉牌房企，收購熱潮將不可避免。

　　雖然房企多不願(yuàn)被舉牌，但站在資本市場角度看，地産股無疑將受益於這種調(diào)整。自10月下旬以來，伴隨著A股市場上漲，地産股出現(xiàn)一波上漲行情，目前尚未看到下滑勢頭。

　　事實(shí)上，隨著資金面寬鬆及産業(yè)資金注入，一些房地産業(yè)基本指標(biāo)已呈從底部回升態(tài)勢。部分大型房企仍有望實(shí)現(xiàn)全年銷售和盈利指標(biāo)，在兼併整合背景下，存在繼續(xù)做大機(jī)會。A股市場上地産“大鱷”雲(yún)集，這一趨勢有望率先體現(xiàn)出來。

　　政策底部也已凸顯。除多地鬆綁限購?fù)猓康禺b業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)存在減免空間。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在市場化調(diào)控方向下，房地産政策將持續(xù)鬆動(dòng)。