由於2013年一二線城市房價(jià)暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清，因此年初宏觀調(diào)控的主基調(diào)是分類調(diào)控、雙向調(diào)控。今年兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理所作的政府工作報(bào)告提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有産權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地産市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　也正是從這個(gè)時(shí)候開始，樓市迅速進(jìn)入下行通道。中原地産首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，樓市從年初首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3、4月華東區(qū)域的塊狀調(diào)整，再到5月後以東部為主的城市房價(jià)普遍下行，房價(jià)下行迅速由點(diǎn)到面，其下行速度超乎預(yù)料。至今年9月，70個(gè)大中城市房價(jià)同比下跌了1.2%，這也是該數(shù)據(jù)三年來首次出現(xiàn)下跌。

　　張大偉表示，這樣的數(shù)據(jù)説明“最近一年，買房的人，大部分都虧了”。

　　樓市下行帶來的庫存壓力高企、房地産開發(fā)投資增速下降、土地出讓金減少，進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，坐不住的除了開發(fā)商，還有地方政府。一般來説，房地産投資一般佔(zhàn)整體固定資産投資的兩三成，如果納入上下游産業(yè)，則佔(zhàn)據(jù)了半壁江山。因此房産下行對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響十分明顯。

　　在樓市下行的情況下，各地紛紛開始救市。如果説上半年迫於外界壓力，各地還主要是採取微調(diào)公積金、財(cái)政補(bǔ)貼以及鬆綁限購範(fàn)圍，而不敢觸及取消限購這根紅線的話，那麼進(jìn)入到下半年，在呼和浩特、濟(jì)南的帶領(lǐng)下，限購這個(gè)持續(xù)了四年多的調(diào)控政策，終於土崩瓦解。

　　自2010年開始實(shí)施限購政策以來，全國共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。至今年9月底，除了北上廣深四大一線城市和房價(jià)畸形的三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購。

　　不過，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由於部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限。

　　在鬆綁限購後，各地紛紛要求銀行鬆綁限貸，最終在9月底央行發(fā)佈信貸新政，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支援力度大幅提升。對(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率下限也重回2009年水準(zhǔn)。此後11月21日晚“央媽”降息，對(duì)樓市又是一針強(qiáng)心劑。

　　樓市新常態(tài)

　　在一系列新政之後，目前一二線城市的樓市確有回暖之勢(shì)。不過，即便如此，要指望樓市再現(xiàn)過去的高速增長已不大可能。張大偉説，在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之後，中國房地産行業(yè)已處於由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有産品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，已經(jīng)一去不返。

　　“中國房地産市場(chǎng)已經(jīng)告別了全面短缺的時(shí)代，呈現(xiàn)局部短缺狀態(tài)。在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化?！睆埓髠フh，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導(dǎo)入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進(jìn)一步加劇。

　　廣州一家大型開發(fā)商人士告訴記者，儘管在一系列新政之後，樓市成交明顯回暖，但在價(jià)格方面未必會(huì)有明顯反彈，現(xiàn)在全國樓市到處都過剩，不光是三四線城市，一些大城市的郊區(qū)也嚴(yán)重過剩，因此，“未來買房要保值的話，要選擇核心城市的核心區(qū)域。”

　　在這個(gè)寒冬裏，明年的樓市調(diào)控如何走也頗為引人關(guān)注。12月19日，陳政高履新住建部之後的第一次全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)如期召開。在談及明年的工作時(shí)，陳政高提出，要保持房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，準(zhǔn)確把握房地産市場(chǎng)運(yùn)作中出現(xiàn)的新情況、新問題，積極應(yīng)對(duì)，促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)作。

　　這一講話一度被外界解讀為“沒有調(diào)控的調(diào)控”。即除非出現(xiàn)大的市場(chǎng)變化，基本可以確定中央層面不會(huì)對(duì)房地産市場(chǎng)的運(yùn)作進(jìn)行過大力度的干預(yù)。

　　不過，張大偉認(rèn)為，這並不表示未來就不會(huì)有調(diào)控，因?yàn)橄癖本?、上海等城市仍然需要調(diào)控，因此未來的調(diào)控會(huì)根據(jù)各地的實(shí)際情況來做調(diào)整，而調(diào)控的權(quán)責(zé)、任務(wù)也會(huì)進(jìn)一步分解給地方。

　　另一方面，醞釀多年的不動(dòng)産登記條例明年3月將正式實(shí)施。未來我國不動(dòng)産登記將實(shí)現(xiàn)多層次資訊共用。其中，國土部將牽頭建立不動(dòng)産登記資訊管理平臺(tái)，以確保國家、省、市、縣四級(jí)登記資訊實(shí)時(shí)共用。該條例的實(shí)施，也意味著樓市調(diào)控將由短效向長效轉(zhuǎn)變。