2015年鄭州寫字樓庫存量逐漸下滑

　　鄭州寫字樓市場在經(jīng)歷“過山車”式的去庫存化波折之後,目前迎來了加速去庫存的階段。據(jù)統(tǒng)計,鄭州市辦公用房庫存達到185.4萬m2,如果按照近3個月月均去庫存11.6萬m2的速度計算的話,辦公用房去庫存需要16個月。

　　【數(shù)據(jù)】

　　鄭州寫字樓

　　消化速度已加快

　　時隔3年,鄭州寫字樓市場的庫存逐漸進入銷售“快車道”。早在2012年時,鄭東新區(qū)曾出現(xiàn)寫字樓扎堆入市、産品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的局面,當(dāng)時的庫存消化週期最長為3~4年。如今,鄭州寫字樓市場的消化速度已然加快。

　　一組來自鄭州市房管局的數(shù)據(jù)顯示,2015年11月,鄭州市辦公用房供應(yīng)大增,達19.83萬㎡,但僅去庫存6.37萬㎡,月內(nèi)庫存13.46萬㎡,整體上庫存攀升。

　　截至去年11月底,鄭州市辦公用房庫存達到185.4萬㎡。如果按照近3個月月均去庫存11.6萬㎡的速度計算的話,辦公用房的消化需要16個月,有一定的壓力。

　　但相比往年,這種壓力已經(jīng)有了很大緩解。2013年,河南商報記者曾針對鄭州寫字樓市場做過調(diào)查,當(dāng)年,鄭州市場曾一度出現(xiàn)滯銷局面,部分寫字樓項目不得不改變産品形態(tài)或延緩入市,以避免“撞車”,有的甚至幾年前拿的地,原本要開發(fā)寫字樓産品,最終放棄。

　　鄭州寫字樓的庫存,從2012年後半年開始急劇增加,到2014年底達到頂峰。進入2015年之後,庫存逐漸下滑,庫存壓力也隨之減小。

　　此外,從最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,各區(qū)域的庫存也存在較大差別,僅有經(jīng)開區(qū)辦公用房處於供不應(yīng)求狀態(tài),其餘各區(qū)域均有不同程度的庫存,其中鄭東新區(qū)最多,金水區(qū)和惠濟區(qū)最少。

　　【調(diào)查】

　　東區(qū)多數(shù)寫字樓成尾盤

　　河南商報記者走訪了鄭州高鐵區(qū)域和金水東路沿線區(qū)域的部分樓盤項目,發(fā)現(xiàn)鄭東新區(qū)的寫字樓市場發(fā)生了新的變化。

　　在商鼎路和農(nóng)業(yè)南路交叉口附近,兩處售樓中心已經(jīng)不再銷售産品,搖身變成了商業(yè)區(qū)和銀行網(wǎng)點。在高鐵站附近,記者來到鄭州匯藝時代廣場,在一個不顯眼的角落裏找到了其行銷中心?，F(xiàn)場工作人員説,産品已經(jīng)賣完了。

　　而兩年前,河南商報記者在東風(fēng)南路沿線附近的永和宇宙星項目採訪時,那裏還在搞各種促銷活動,而現(xiàn)在僅剩數(shù)量不多的小型公寓産品,整個售樓中心略顯“冷清”。

　　一路之隔的亞新廣場寫字樓,庫存也達到了歷史最低值。據(jù)其銷售總監(jiān)張浩介紹,整個高鐵區(qū)域的寫字樓産品的去庫存有了很大改觀。就亞新廣場而言,去庫存率約為95%。

　　除了高鐵區(qū)域,位於金水東路的綠地新都會、楷林IFC、雅寶國際廣場寫字樓庫存也所剩無幾。各大企業(yè)總部、金融機構(gòu)、創(chuàng)業(yè)機構(gòu)等開始入駐,鄭東新區(qū)部分項目底商在忙著裝修,連地面停車位都開始緊俏。

　　綠地新都會大客戶經(jīng)理楊芳介紹,鄭東新區(qū)寫字樓庫存集中區(qū)域項目已經(jīng)開始交房和啟用,目前的租金是2元/㎡/天~3元/㎡/天。張浩説,這只是這個區(qū)域起步階段的水準(zhǔn),未來很可能會超過CBD。

　　【分析】

　　“小公寓”入市

　　加速去庫存化

　　鄭州寫字樓為何會出現(xiàn)去庫存加速的局面?

　　同致行鄭州分公司研究部分析認(rèn)為,這和鄭州諸多辦公産品以“小公寓”的形式入市有很大關(guān)聯(lián)。這類産品低總價投資門檻低、去庫存較快,這是庫存減少的重要原因。

　　河南商報記者注意到,辦公産品重新包裝,以公寓的面貌上市,這種現(xiàn)象已風(fēng)行市場。在鄭州,新芒果雙糖、龍匯國際、龍子湖微時代、正弘高新數(shù)位港、江泰天宇國際、樂町廣場等都開發(fā)有LOFT公寓或SOHO公寓産品。

　　正商經(jīng)開廣場項目負(fù)責(zé)人景俊偉向河南商報記者分析稱,鄭州是一個熱門城市,城市框架不斷拉大,城市的國際知名度也越來越高,與之相應(yīng),外來企業(yè)的入駐量也在不斷增加,這首先會在寫字樓扎堆的東區(qū)和産業(yè)集聚的經(jīng)開區(qū)帶來不斷擴大的市場需求。

　　【預(yù)測】

　　鄭州仍面臨

　　寫字樓庫存難題

　　鄭州高鐵區(qū)域?qū)懽謽侨齑婕铀?接近收尾。但是,龍子湖、經(jīng)開區(qū)、二七新城以及金水CBD將成為寫字樓主要的供應(yīng)區(qū)域,預(yù)計未來的庫存將仍然處於一個相對較高的水準(zhǔn)。

　　RET睿意德策略顧問部總監(jiān)石俊東認(rèn)為,寫字樓市場的良性發(fā)展,首先取決於其租戶産業(yè)的發(fā)展和需求。他分析稱,寫字樓的主要租戶是第三産業(yè),而第三産業(yè)的服務(wù)對象則是大眾消費者,也就是城市居民。隨著鄭州人口的集聚增長,第三産業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)和寫字樓的需求總體是向好的。

　　但目前最大的問題,是寫字樓産品結(jié)構(gòu)性的失衡。石俊東認(rèn)為,未來鄭州主要的辦公集聚區(qū)仍然是金水CBD、高鐵站區(qū)域,其他區(qū)域的寫字樓開發(fā)始終會面臨需求量少的實際問題。