前言

　　有一個(gè)大爺，中了500萬的彩票，有個(gè)記者採訪他，問這錢怎麼花，大爺説，還房貸，記者又問，剩下的怎麼辦，大爺説，剩下的慢慢還。

　　段子雖然是段子，但也能反映出真實(shí)的問題來。假如你真中了五百萬的彩票，一下子手頭有了那麼多的現(xiàn)金，你是不是應(yīng)該提前還房貸呢。

　　回答是：不要還！

　　以貸款200萬元為例，20年需支付114萬元利息；貸款30年要182萬元利息。114萬和182萬的利息佔(zhàn)貸款總額50%以上，看上去很高，很多人由此決定：不能多給銀行錢！有餘錢的話買房一次付清，或者提前還清貸款。

　　但現(xiàn)實(shí)情況是，從90年代中國開放商業(yè)房貸以來，由於央行不斷增發(fā)M2（廣義貨幣）刺激經(jīng)濟(jì)，通貨膨脹率逐步攀升。通脹率對(duì)按揭利率的影響不容小覷。在按揭買房中，商業(yè)貸款利率4.9%為名義利率，扣除通貨膨脹率之後的利率為實(shí)際利率。

　　一個(gè)具體的案例是，據(jù)媒體報(bào)道，2001年5月，顏某在北京買了一套房。據(jù)她回憶，當(dāng)時(shí)是用公積金貸了34萬元，20年期，每月還款2100至2200元之間。按照今天的購買力水準(zhǔn)，每月的貸款豈不是用買水果的錢都能還上了？

　　延長(zhǎng)貸款期限還可以降低還款壓力。由於貸款利率並沒有看上去那麼多，如果把節(jié)省的房貸錢用於投資其他優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，合理配置資産，還能獲得額外收益。

　　目前商業(yè)貸款利率4.9%，85折就是4.17%，也就是説，投資的利息只要大於4.17%，多餘的利息就是我們賺的錢??！

　　貸款期限越長(zhǎng)，月供金額越低。貸款30年的房奴雖然被“套牢”的時(shí)間久，但如果通貨膨脹、貨幣貶值的情況一直延續(xù)，伴隨工資收入上漲，越往後還貸壓力越小，做30年的房奴不一定比20年的房奴壓力大。

　　下面説點(diǎn)具體的！

　　以下情況不建議提前還

　　1、用公積金貸款的，或者貸款時(shí)享有較大折扣的(一般為8.5折)

　　截止目前，公積金五年期以上貸款利率為3.25%，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，再加上折扣，執(zhí)行利率就達(dá)到了4.165%，可以説是非常低的水準(zhǔn)。由於已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處於降息通道中，拿手中的閒置資金做一些理財(cái)更為劃算。

　　相反，你進(jìn)行提前還貸的話，要按照合同支付一筆高昂的違約金。

　　2、等額本金還款期已過1/3的

　　等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是説，越到後期，這種方式所剩的本金越少，所産生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過1/3了，就説明已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

　　3、等額本息還款已到中期的

　　等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是説，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

　　以下情況可考慮提前還

　　當(dāng)然，也會(huì)有人説目前水準(zhǔn)利率低，提前還貸肯定能省不少利息，所以也總了以下幾種適宜還貸的情況供大家參考。

　　如果是等額本息貸款，沒有超過貸款年限三分之一，提前還款比較劃算；

　　如果是等額本金，沒有超過整體貸款年限四分之一，可以做一部分提前還款；

　　除了把錢存銀行一點(diǎn)投資理財(cái)都不會(huì)的，就提前還吧，還完了經(jīng)常看看怎麼理財(cái)，相信對(duì)你一定有幫助；

　　想還清貸款作抵押的，或者還清貸款撤抵押賣房的~沒啥説的必須還；

　　死活不想欠銀行錢的，尤其家裏老人催促的，就還了吧，別讓老人替你操心。