由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財經(jīng)院重大專題研究成果《中國住房2016中期報告》發(fā)佈會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地産領(lǐng)域相關(guān)專家攜手會診當(dāng)前中國房地産問題，共同把脈下半年房地産市場發(fā)展走勢。

　　中國社科院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎:

　　建議在局部擴(kuò)大房産稅試點範(fàn)圍

　　關(guān)於房地産問題我有三點看法:

　　第一，我很同意把房地産跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)繫起來研究。房地産的發(fā)展影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)增長反過來也影響房地産發(fā)展。

　　現(xiàn)在的問題是，除了經(jīng)濟(jì)增長速度、投資、消費(fèi)受到房地産市場影響，更大的問題是，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定也受房地産影響，因為房地産問題後面是債務(wù)風(fēng)險和金融風(fēng)險。由於購買住房需要大量貨幣，房地産的典型趨勢是買漲不買跌。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理來説，供求決定價格，按道理是相互作用的，但是房地産市場有特殊屬性?，F(xiàn)在房地産市場要去庫存，中央希望開發(fā)商降價促銷，但是一旦價格一跌下來，市場就不行了。也就是説，降價促銷跟去庫存模式相矛盾。

　　現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)面臨一個比較長時間的轉(zhuǎn)型週期。我粗略研究過，世界各國房地産市場的定位，在近兩百個國家和地區(qū)中，大多數(shù)國家的政府都運(yùn)用房地産市場的兩個功能:居住功能和經(jīng)濟(jì)功能，即通過房地産市場拉動經(jīng)濟(jì)增長。最後發(fā)現(xiàn)，用房地産的非居住功能拉動經(jīng)濟(jì)，很多國家都陷進(jìn)去了，房地産綁架了經(jīng)濟(jì)，引起了金融波動。現(xiàn)在我們正處於這種階段，所以未來走勢及影響比較麻煩。我認(rèn)為，需要更好地把房地産市場的走勢跟宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢結(jié)合起來研究。

　　第二，房地産市場的走勢?，F(xiàn)在總體來説是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。這個時候，房地産的週期也是扭曲的。正常的房地産週期，是在大的上升過程中有週期性的波動，可是我們一下子走完了大的週期。如果扶持政策不出臺，也許有一個幾年的調(diào)整過程，但是自從去年政策出臺後，市場出現(xiàn)明顯反彈，區(qū)域市場出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規(guī)律性，我認(rèn)為市場調(diào)整的趨勢並沒有走完，未來還會回到調(diào)整過程中，沒有什麼強(qiáng)大力量能支撐它持續(xù)性上漲，多數(shù)城市仍將回歸下行趨勢。

　　在政策沒有退出的情況下，房地産市場調(diào)整幅度不會太大。由於政策出現(xiàn)了反覆，即總體上扶持了一陣子市場，又反過來調(diào)控部分城市，結(jié)果就會使調(diào)整週期縮短。但調(diào)整的大趨勢可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴(yán)格來説，地方政府沒有力量扭轉(zhuǎn)市場調(diào)整的趨勢，因為大的趨勢主要取決於宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動性的寬鬆，直接的房地産稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場，即使有作用也很短時間。

　　未來中央再出臺大的寬鬆貨幣政策、支援購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認(rèn)為調(diào)整趨勢還會出現(xiàn)，還會持續(xù)，同時短期波動會比較多。

　　第三，關(guān)於政策的取向?，F(xiàn)在研究房地産市場的政策取向已經(jīng)很難了。政策調(diào)控面臨一些矛盾，什麼矛盾?第一，政策時間不能很長，不能撐到“十三五”期間這麼長?！笆濉苯?jīng)濟(jì)增速要達(dá)到6.5%以上，但是房地産市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調(diào)控，錢都流到一線和二線熱點城市，區(qū)域市場分化更加突出。第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地産投資。而對經(jīng)濟(jì)真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的拉動作用不大，我們前幾年測算過，真正的影響就是投資。

　　下一步政策怎麼辦?總體上保持市場相對穩(wěn)定的條件下，重點加強(qiáng)兩個方面:

　　第一，加強(qiáng)長期性政策，儘快明確房地産市場長期發(fā)展的政策目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化角度明確國家的長期政策，這樣對於穩(wěn)定預(yù)期，引導(dǎo)預(yù)期有作用。同時，也能夠跟短期政策結(jié)合起來。

　　第二，政策要解決市場分化的問題?，F(xiàn)在最大的問題是房地産市場分化?？梢园淹七M(jìn)房産稅改革做試點，擴(kuò)大試點範(fàn)圍，至少能夠阻止房地産市場大幅反彈的連鎖反應(yīng)。因為一線城市熱起來，調(diào)控一線城市會引起二線城市熱，如果二線真熱了，再去調(diào)控它，可能三線城市也會熱起來。最後能不能熱到四線城市，讓四線的庫存消化。這樣一來，房地産投資投機(jī)需求就會再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機(jī)需求又轉(zhuǎn)回到一線城市。由於市場流動性較多，投資投機(jī)需求的力量很強(qiáng)，短期很快會使部分市場轉(zhuǎn)向短缺。因此可以試一試房産稅的作用，也就是先在局部擴(kuò)大試點範(fàn)圍，起一定警示效應(yīng)，解決區(qū)域市場分化的問題，抑制連鎖影響。

　　還有一個政策取向，就是對房地産開發(fā)商、房地産企業(yè)，在政策上促進(jìn)其加快轉(zhuǎn)型發(fā)展?，F(xiàn)在房地産即使能夠拉動經(jīng)濟(jì)增長，它拉動的也就是鋼鐵、水泥這些産業(yè)，這邊去過剩産能，那邊又拉回來，市場很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，在新常態(tài)條件下，房地産帶動傳統(tǒng)産業(yè)的階段基本上結(jié)束了。如果想讓資金流向新經(jīng)濟(jì)、新産業(yè)，就要控制這方面的投資，讓資源實現(xiàn)重新配置。

　　《房地産藍(lán)皮書》執(zhí)行主編、社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng):

　　下半年房價結(jié)構(gòu)性上漲 總體趨勢穩(wěn)中有升

　　2016年，從整個房地産市場形勢來看，由於去年出臺了一系列去庫存的刺激政策，導(dǎo)致政策面和資金面全面寬鬆，推動了購房需求的集中釋放，市場成交量迅速回升。今年上半年，開發(fā)投資和新開工面積增速已經(jīng)觸底回升，多數(shù)城市商品房成交量高於去年同期，部分城市單月成交量創(chuàng)新高。但是，二季度末出現(xiàn)了高位回落的跡象，預(yù)計下半年房地産開發(fā)投資增速會繼續(xù)回落，雖然上半年新開工面積有了大幅增長，但總量沒有太大突破，年內(nèi)新開工面積不會有顯著提升。

　　隨著房地産市場的分化，一線及部分二線熱點城市房地産政策開始收緊，由於前期需求的過度透支，成交量走高後，房地産將進(jìn)入市場調(diào)整期。我們認(rèn)為，政策收緊將直接導(dǎo)致成交量下降，短期上漲空間有限。同時，由於去庫存仍然是下半年行業(yè)的主旋律，尤其是對三四線城市來説，由於去庫存能力不足，壓力仍然非常大，政策應(yīng)該會繼續(xù)保持寬鬆?wèi)B(tài)勢。對於房價初步的判斷，應(yīng)該是維持結(jié)構(gòu)性上漲局面，總體趨勢穩(wěn)中有升。

　　未來主要有四方面因素影響房地産市場走勢。

　　第一，經(jīng)濟(jì)增長問題。關(guān)於宏觀經(jīng)濟(jì)增長問題，我們傾向於“波段式下行”説法。即總體趨勢是向下的，但下行過程中會有回升的趨勢。這種説法用來描述房地産市場也非常貼切。如果沒有認(rèn)識到這種趨勢，尤其是今年上半年對一二線熱點城市操之過急地進(jìn)行打壓，很有可能會導(dǎo)致房地産市場表現(xiàn)進(jìn)一步惡化。由於我國地域差距明顯，房地産市場分化是必然趨勢，市場的分化還需要市場消化。限制市場交易，只會造成市場的更加扭曲。2016年上半年中國經(jīng)濟(jì)增速是6.7%，還是一種往下的趨勢，這對房地産市場會産生向下的壓力。

　　第二，貨幣與匯率問題。近年來房地産價格飆升，至少在2012年之後，與貨幣超發(fā)關(guān)係密切。一方面經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，實體經(jīng)濟(jì)利潤回報不斷降低，另一方面以房地産為代表的資産價格快速上漲，造成貨幣價格與資産價格過度背離，現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。

　　從歷史經(jīng)驗看，有兩個比較極端的例子，日本和俄羅斯。日本當(dāng)時維持貨幣價值，放棄了資産價格，造成了房地産泡沫破滅。俄羅斯是另一種極端，放棄貨幣價值，拖住高企的房地産價格，造成貨幣逐步貶值。中國政府目前的匯率政策，不管是人民幣盯住美元還是所有貨幣，都是在控制人民幣貶值的速度，以時間換空間，找到均衡點，避免造成經(jīng)濟(jì)失控?，F(xiàn)在要找到這樣的均衡點是很難的，這也是我們急於調(diào)控一二線熱點城市房價的背後邏輯。房價快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房價的下跌又有可能引起經(jīng)濟(jì)失控，所以目前政策處於一種兩難的局面。我們判斷，房價快速上漲的局面不會再出現(xiàn)。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對房地産市場將産生一個向下的壓力。

　　第三，城鎮(zhèn)化問題。中國城鎮(zhèn)化水準(zhǔn)在2012年已經(jīng)超過了世界平均水準(zhǔn)，目前從階段的劃分來看屬於城鎮(zhèn)化減速推進(jìn)的時期。對於城鎮(zhèn)化的預(yù)測，綜合來判斷，大概在2020年可達(dá)到60%水準(zhǔn)。

　　從中央的城鎮(zhèn)化政策來看，到2020年要解決“三個1億人”問題。這“三個1億人”中有1億人口要實現(xiàn)在中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化，也就是説當(dāng)2020年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%時，新增的1.26億人口中，中西部地區(qū)可能佔到80%。中國城鎮(zhèn)化未來的空間格局實際上是向中西部地區(qū)走，城鎮(zhèn)化未來推進(jìn)趨勢重點在中西部地區(qū)。

　　問題的關(guān)鍵是:未來中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化能夠支撐中國的房地産市場嗎?中西部地區(qū)2011-2014年的城鎮(zhèn)化率水準(zhǔn)高於全國平均水準(zhǔn)，但是在“十二五”期間，商品房銷售面積佔比是下降的，而東部地區(qū)是增長的。這就是空間相互衝突問題，中西部地區(qū)作為推進(jìn)“三個1億人”城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，與房地産市場的發(fā)展空間格局是相悖的。

　　第四，市民化問題。現(xiàn)在有説法認(rèn)為，通過農(nóng)民工市民化解決房地産的去庫存問題。但是，從新增流動人口和新增農(nóng)民工的數(shù)量指標(biāo)來看，2015年新增流動人口是負(fù)值，也就是説流動人口的絕對數(shù)是下降的。新增的農(nóng)民工也是逐步減少的過程。

　　從2014年農(nóng)民工市場化的意願調(diào)查看，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)民工進(jìn)城的意願在50%以下，意味著農(nóng)民工市民化的意願嚴(yán)重不足，也會對我國城鎮(zhèn)化和房地産市場産生重大影響。

　　社科院世經(jīng)政所國際投資研究室主任張明:

　　貨幣因素是本輪房價反彈主要原因

　　我們的研究認(rèn)為，本輪房價的走勢，底部在2015年二季度。本輪的房價反彈中可以看到，按照官方數(shù)據(jù)深圳房價上漲了70%左右，上海大約是40%，北京、廣州約為20%。如果看二線城市漲幅，領(lǐng)漲的包括南京、合肥、鄭州、武漢，其他二線城市房價比較低，所以本輪反彈一個主要的關(guān)鍵詞是“分化”。

　　本輪反彈跟過去有什麼不一樣?中國房地産市場是三年一個短週期，這個週期如果按階段劃分，可以分為四個階段:房價加速上升，房價減速上升，房價加速下跌，房價減速下跌。根據(jù)這輪週期，如果從去年二季度開始，未來這幾個月恰好處於房價從減速上行到加速下跌的階段的切換過程，如果歷史要重演的話。

　　如果説本輪反彈和過去的反彈有哪些明顯不同的話，我們發(fā)現(xiàn)一個很重要的規(guī)律，比如2009年、2012年都是房地産成交量回暖，帶動房地産的開工回暖，最後才是房價的反彈?？梢园亚皫纵喎績r的反彈看作是房地産市場的自發(fā)調(diào)整，市場主動去庫存，庫存降到一定規(guī)模，成交量上升。但是本輪房地産市場一個顯著特徵是:房價先反彈，房價反彈再帶動房地産成交量回暖，最後帶動房地産投資。價格反彈先於數(shù)量反彈。

　　為什麼本輪房價先反彈?去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關(guān)係，也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關(guān)係。跟過去房地産市場的自然週期不一樣，這輪房地産市場反彈很大程度是政府加速去庫存導(dǎo)致的，加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放鬆。

　　本輪這波房價的漲速，各個城市非常不一樣，我們特別關(guān)注上海和深圳的情況。通過走訪上海、深圳的金融機(jī)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)有兩方面原因。一是基本面的因素，深圳的房價上漲跟其基本面有很多不一樣。二是金融面的原因，受到流動性推動的。

　　一是與杠桿有關(guān)係。過去一年房地産投資的杠桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

　　二是國內(nèi)過多流動性追逐過少的安全資産。現(xiàn)在安全資産太少了，很多金融大機(jī)構(gòu)開始把自己的金融配置放在住宅地産和商品地産上，自然會推高房價。

　　三是資産價格的輪動。2015年中國股市經(jīng)歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉(zhuǎn)出到兩個方向，一個是到海外配置美元資産，二是就近配置房地産資産。本輪房地産漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發(fā)達(dá)的城市。

　　四是僅限于深圳，香港的資金流動炒作深圳的房地産。香港的房地産市場到了市場的高點，很多香港資金挪到內(nèi)地來進(jìn)行投資，深圳就是一個重點。

　　五是虛假交易。中國民營企業(yè)家向來融資很難，一線城市房價飆升的時候，通過製造虛假交易，哄抬房地産價格，可以把從銀行的實際融資規(guī)模一下子陡然提高。

　　歸納起來，一線城市房價暴漲的六個因素中，有五個都是金融層面的流動性推動的，只有一個跟基本面有關(guān)係。

　　我們判斷，經(jīng)過上半年上漲之後，現(xiàn)在一線城市的房地産已經(jīng)不再像一個必需品，越來越像金融品。如果房地産像金融品的話，未來價格不一定會暴跌，但是波動性會上升。

　　本輪房價為什麼會分化，特別是深圳房價為什麼能上升這麼多?通過構(gòu)建指標(biāo)體系，我們發(fā)現(xiàn)無論從流入人口規(guī)模比上戶籍人口、城市工作年齡人口比上常住人口、房價收入比還是每人平均廣義庫存，深圳房價的上漲都有一部分基本面推動，但絕大部分是受資金面推動的。

　　我們認(rèn)為，如果國內(nèi)這種過多的流動性追逐過少的安全資産遊戲持續(xù)的話，以下七個城市未來會成為資金暴漲的焦點，分別是:廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州、天津。

　　中國房地産最好的十年已經(jīng)過去，未來也不會回來，所以中國房地産市場總體是一個下行趨勢，要把中國目前整個房地産市場的庫存恢復(fù)到一個比較好的水準(zhǔn)上，至少還需要好幾年的時間?？傮w的下行是一個大趨勢，一線、二線回暖感覺不到這個大局。過去一線、二線暴漲以後，中國房地産市場短期的風(fēng)險正在積聚，未來會在衝擊下發(fā)生一些大的調(diào)整，一個很重要的原因是人民幣貶值預(yù)期的加深，以及資本流出的加劇，這是我們應(yīng)該擔(dān)心的風(fēng)險。