中新網(wǎng)4月2日電(房産頻道陳璞)隨著1日晚間杭州等城市遲到的地方版細(xì)則出爐，截至目前已有30余個一二線城市交出了地方版“國五條”細(xì)則答卷，佔(zhàn)規(guī)定出臺總數(shù)的九成。

　　此前，不少購房者期待地方版“國五條”實(shí)施細(xì)則的出臺能夠給持續(xù)飆高的房價降溫，但是隨著各地細(xì)則陸續(xù)出爐，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為除京滬版相比之下較為嚴(yán)格外，其餘城市細(xì)則既無特別有力的“大動作”，也沒有公佈具體措施，並對其可行性提出質(zhì)疑。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京、上海版細(xì)則內(nèi)容偏重於具體執(zhí)行層面。北京版細(xì)則全面而細(xì)緻，並就所有房地産市場相關(guān)方面都有涉及；上海版細(xì)則偏重於解決主要問題，僅就核心問題提出解決方向與實(shí)操細(xì)則，並對數(shù)量和指標(biāo)相關(guān)內(nèi)容指出了後續(xù)政策公示時間。

　　而有翹首企盼細(xì)則落地的南京市民失望地表示，短短百餘字的南京“國五條”細(xì)則中缺乏有分量的調(diào)控新規(guī)，甚至連20%個稅都沒提，僅要求房價漲幅低於居民每人平均可支配收入的增幅，很難指望憑藉其降低房價。

　　由於對個稅20%、房産稅及限價政策一字未提，1日晚間發(fā)佈的杭州版細(xì)則更是被亞太城市房地産業(yè)協(xié)會會長謝逸楓評價稱，除去價格控制目標(biāo)外，通篇細(xì)則都難實(shí)際執(zhí)行，條文籠統(tǒng)、內(nèi)容空洞，好比打太極。

　　中新網(wǎng)房産頻道梳理髮現(xiàn)，從已經(jīng)公佈的各地細(xì)則來看，主要涉及了包括強(qiáng)化限購、明確房價調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行差異化信貸、提高預(yù)售監(jiān)管等方面的措施。不過也有廈門、大連、?？诘榷鄠€城市未出臺執(zhí)行細(xì)則，只提出房價控制目標(biāo)。

　　其中，北京規(guī)定單身人士禁買二套房，並進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，上海要求強(qiáng)化二套房的貸款資格審查，廣州等城市則加大了預(yù)售監(jiān)管的力度。

　　對於包括深圳在內(nèi)的不少城市將房價控制目標(biāo)設(shè)定為不超過本市每人平均可支配收入實(shí)際增幅，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭評直言，深圳的房價控制目標(biāo)未跟隨京滬，卻與房價溫和的二線城市為伍。他認(rèn)為，京、滬房價控制目標(biāo)都是基本“穩(wěn)定”，而深圳卻掛鉤收入增長，顯得“太寬鬆”。

　　此外，廣州市社科院高級研究員彭澎認(rèn)為，國務(wù)院發(fā)佈的“國五條”中，關(guān)於二手房按轉(zhuǎn)讓所得徵收20%個稅等內(nèi)容一度讓公眾很緊張，但在各地方細(xì)則中，這些爭議最多的內(nèi)容卻並沒有得到認(rèn)真回應(yīng)。

　　措施：限購升級

　　主要影響人群：改善需求、投資需求

　　北京版細(xì)則規(guī)定，自3月31日起，“本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。”而且，對騙取購房資格的家庭，規(guī)定5年內(nèi)不得在本市購買住房。

　　廣州版細(xì)則也從嚴(yán)、從緊執(zhí)行住房限購措施，不僅將購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購房合同(認(rèn)購)之前，還規(guī)定“對非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購房的，審核標(biāo)準(zhǔn)由自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳交1年以上調(diào)整為自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上，”並 對非戶籍家庭補(bǔ)繳納稅證明不予認(rèn)可。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京政策除了在原有最嚴(yán)格的限購政策基礎(chǔ)上，對北京市單身戶籍人口做了更嚴(yán)格、更進(jìn)一步的限制，上海政策強(qiáng)調(diào)對以往政策的執(zhí)行與落實(shí)，並就執(zhí)行過程中的各類細(xì)節(jié)進(jìn)行羅列?？傮w而言，上海在“原地踏步”，廣州在“繼續(xù)微調(diào)”，北京“激流勇進(jìn)”。

　　措施：明確房價調(diào)控目標(biāo)

　　主要影響人群：自住型剛需、改善型需求

　　在3月25日，廣東省率先發(fā)聲，第一個公佈“國五條”實(shí)施細(xì)則後，3月31日，廣州、深圳最終出臺各自的實(shí)施細(xì)則，均將2013年房價調(diào)控目標(biāo)設(shè)定為新建商品住房價格漲幅要低於年度城市居民每人平均可支配收入實(shí)際增幅。

　　而青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價調(diào)控目標(biāo)均是如此。

　　相比之下，北京2013年本市房價控制目標(biāo)為，全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　上海則根據(jù)本市居民每人平均可支配收入增長等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)、物價水準(zhǔn)，將房價調(diào)控目標(biāo)定位按照保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項房地産市場調(diào)控措施

　　中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉表示，對比以往，今年各地的房價控制目標(biāo)，有兩處新變化：一是在房價指標(biāo)中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價上漲因素，調(diào)控目標(biāo)更高。北京從七個方面提出了十九條具體政策措施。其中最引人關(guān)注的就是房價控制目標(biāo)——新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　措施：差異化信貸

　　主要影響人群：改善需求

　　國五條中提出，嚴(yán)格執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　從北京版細(xì)則來看，要求在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　上海則提出嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。

　　分析認(rèn)為，就公積金貸款政策的落實(shí)情況而言，北京相比上海、廣東的主要城市都要嚴(yán)格，尤其是如今公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”之後；對於商業(yè)貸款，“差異化”的信貸政策不僅僅體現(xiàn)在首套與多套房貸的區(qū)別對待，各城市還可以依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際市場風(fēng)險情況制定首付與利率細(xì)則的差異化，鋻於此，商貸在三省市總體執(zhí)行力度應(yīng)該趨同，即便有略微差別，也是政策允許範(fàn)圍之內(nèi)。

　　措施：20%個稅徵收

　　主要影響人群：二手房購買者

　　有媒體統(tǒng)計稱，對最受關(guān)注的“20%個稅”問題，有23個城市在細(xì)則中只字未提。

　　復(fù)旦大學(xué)房地産研究所教授陳則明表示，“國五條”的核心內(nèi)容是20%個稅政策，但是這一點(diǎn)在地方細(xì)則上並沒有明顯體現(xiàn)。上海、北京的細(xì)則雖然提出會嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅政策，但是如何嚴(yán)格、怎麼執(zhí)行都沒有明確，到底怎麼做還是未知之?dāng)?shù)。他分析，各地的細(xì)則都沒有將具體措施公佈，因此在落實(shí)上有一定難度。

　　陳則明分析，細(xì)則實(shí)施的障礙之一是中國大部分二手交易房的價格並不在交易中心的數(shù)據(jù)庫中，“數(shù)據(jù)庫資訊的完善基本在98年之後，但二手房中有很大一部分是老房子，所以大部分房子還是會按照不能核實(shí)房屋原值的情況徵收1%的稅?！?/p>

　　房地産專家韓世同則表示，地方政府沒有信貸及稅收方面的管轄權(quán)，二手房個稅及二套房貸落實(shí)還需要稅務(wù)部門和央行相互配合，“現(xiàn)在地方把皮球踢給了稅務(wù)部門和央行，但這些部門還沒有明確的回應(yīng)”。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，在其他稅收方面，上海是唯一試點(diǎn)房産稅的城市，相比其他城市略嚴(yán)，但是僅針對新房市場徵稅的做法對市場的影響實(shí)在有限。

　　措施：提高預(yù)售監(jiān)管

　　主要影響人群：新房購買者

　　按照廣州31日晚間發(fā)佈的細(xì)則，廣州樓市限購、限價雙雙升級，除了叫停外地人補(bǔ)繳納稅證明和社保購房，還明確提出要“引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價”，對商品住宅的預(yù)售申報價格實(shí)行指導(dǎo)，不接受國土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

　　杭州版細(xì)則也明確將通過加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，提高商品房預(yù)售門檻等措施加強(qiáng)房地産市場監(jiān)管。對申報價格明顯高於項目前期成交價格和周邊同品質(zhì)在售樓盤價格、且不接受約談指導(dǎo)的商品住房項目，暫不辦理價格備案手續(xù)，暫不核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　張大偉表示，對高於之前預(yù)售的項目和高於周圍價格的項目限制預(yù)售，如果執(zhí)行，將影響開發(fā)商加快取得預(yù)售證，小漲多期開盤，在增加供應(yīng)的同時也將明顯抑制房價上漲幅度。對高於區(qū)域均價的部分豪宅明顯不利。

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