高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫在最近的一篇文章中這樣寫道:這是一個(gè)最好的時(shí)代,也是一個(gè)最壞的時(shí)代。在最好的時(shí)代中,小米手機(jī)剛剛完成新一輪總額為11億美元的募資,一家剛剛成立4年的公司估值高達(dá)450億美元,實(shí)現(xiàn)了180倍的估值跳躍;在最壞的時(shí)代裏,佳兆業(yè)總資産超過(guò)1000億元,好似龐然大物的佳兆業(yè)帝國(guó)一夜之間轟然倒塌,這個(gè)舊城改造的領(lǐng)軍機(jī)構(gòu)昔日所有的榮耀也將不復(fù)存在。
如此一來(lái),規(guī)模二字似乎成為了企業(yè)發(fā)展的“絆腳石”,特別是作為商業(yè)地産的運(yùn)營(yíng)商,如何能夠讓這頭笨重的大象舞動(dòng)起來(lái),成為越來(lái)越多的房企關(guān)注的命題。
“只有打通國(guó)際資本才能找到萬(wàn)科商業(yè)的未來(lái)道路,我們?cè)诟芏鄧?guó)際資本討論未來(lái)建立開放平臺(tái),包括麥格理?！比f(wàn)科新晉商業(yè)地産負(fù)責(zé)人丁長(zhǎng)峰在接受記者採(cǎi)訪時(shí)説道。
不約而同談轉(zhuǎn)型
不管是萬(wàn)科的“城市配套服務(wù)商”,還是萬(wàn)達(dá)將要加碼的“服務(wù)業(yè)”,不管是鬱亮還是王健林,這些越過(guò)千億門檻的大佬們已經(jīng)越發(fā)感受到來(lái)自行業(yè)天花板帶來(lái)的壓抑感,急於另辟蹊徑。
在剛剛結(jié)束的萬(wàn)科松花湖度假區(qū)開幕式中,鬱亮、丁長(zhǎng)峰、毛大慶以及劉肖集體亮相,這一項(xiàng)目被視為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的代表作。“萬(wàn)科不僅要建好房子,更要追求和城市共同成長(zhǎng),讓廣大業(yè)主和群眾享受更全面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)?！濒d亮在當(dāng)日的活動(dòng)上表示,休閒度假物業(yè)將成為萬(wàn)科未來(lái)業(yè)務(wù)的重要組成部分。
據(jù)記者了解,在萬(wàn)科集團(tuán)2014年述職會(huì)上,鬱亮提出2015年萬(wàn)科要轉(zhuǎn)型,並鼓勵(lì)大家勇於嘗試新業(yè)務(wù)。而對(duì)於“城市配套服務(wù)商”的新定位,鬱亮將其細(xì)化為住宅地産、消費(fèi)體驗(yàn)地産和産業(yè)地産。
萬(wàn)科轉(zhuǎn)型更多的發(fā)生在住宅産業(yè)之外,而幾乎同一時(shí)間提出轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá),則打算聚焦輕資産。與往年一樣,王健林在萬(wàn)達(dá)年會(huì)上發(fā)表了100分鐘左右的演講,王健林表示,不要認(rèn)為轉(zhuǎn)型就是集團(tuán)的事,商業(yè)地産自身也要全新轉(zhuǎn)型,並且要力推輕資産模式。
“建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來(lái)銷售,通過(guò)房地産銷售産生的現(xiàn)金流來(lái)投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),這是重資産模式?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)要推一種輕資産模式,就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、慧雲(yún)系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)都由萬(wàn)達(dá)自己做,使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌,但所有投資由別人出,資産歸投資方?！蓖踅×衷诎l(fā)言中提出,這種模式的好處是沒(méi)有任何房地産銷售,靠租金獲得收入,企業(yè)發(fā)展不受房地産形勢(shì)、房?jī)r(jià)高低影響,這就熨平了經(jīng)濟(jì)週期,使收入更加穩(wěn)定。
根據(jù)王健林的計(jì)劃,今年原計(jì)劃開業(yè)的26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在建,無(wú)法改成輕資産模式,今年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量保持不變,而明年開始每年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在50家以上,到2020年,計(jì)劃累計(jì)開業(yè)超過(guò)380家,而且2020年後萬(wàn)達(dá)還要進(jìn)一步加快發(fā)展。
“近幾年重資産模式也不能丟,輕資産模式實(shí)行幾年後,一旦租金分成收入比較理想,萬(wàn)達(dá)今後就以輕資産模式為主?！蓖踅×秩缡钦h。
金融化或?yàn)槌雎?/strong>
一家是以住宅為基石的龍頭企業(yè),另一家則以商業(yè)地産組建起龐大帝國(guó),萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型之路有相似之處,輕資産、金融化是這兩家千億巨頭不約而同嘗試的方向。
丁長(zhǎng)峰此前曾表示,萬(wàn)科一直走金融化之路,在相繼涉足商業(yè)、養(yǎng)老以及旅遊等領(lǐng)域後,萬(wàn)科已積累了相對(duì)可觀的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。據(jù)丁長(zhǎng)峰透露,萬(wàn)科在上述物業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)沉澱了200多億元的資金,到了需要整合的節(jié)點(diǎn)。
丁長(zhǎng)峰説,近期在香港出差時(shí)會(huì)見了6家投行,目的就是想搞明白如果未來(lái)萬(wàn)科商業(yè)地産金融化或者上市,從現(xiàn)在開始投行對(duì)萬(wàn)科有什麼要求,萬(wàn)科要怎麼做。
“重資産的回報(bào)率是沒(méi)法解決的,萬(wàn)科需要打通國(guó)際資本才可以在商業(yè)地産上找到未來(lái)發(fā)展的道路?！倍￠L(zhǎng)峰透露,萬(wàn)科初步計(jì)劃在一季度末宣佈成立一家獨(dú)立的商業(yè)地産公司,在6月底完成25個(gè)商業(yè)中心的資産處理,今年還將提出目標(biāo),建立一個(gè)統(tǒng)一的萬(wàn)科商業(yè)地産品牌,建立一套統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng),打造全國(guó)性的商業(yè)地産團(tuán)隊(duì),而不是原先分散在各個(gè)城市公司的零散隊(duì)伍。
對(duì)房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)説,“金融小夥伴”似乎越發(fā)重要。盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立衝對(duì)此表示,經(jīng)過(guò)近十年的高速發(fā)展,一些龍頭房企的規(guī)模已經(jīng)很大,在這樣的基數(shù)下要想持續(xù)發(fā)展,單靠房地産市場(chǎng)顯然困難,未來(lái)“跨界”發(fā)展不可避免。房地産作為類金融行業(yè),房地産企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對(duì)安全併合理的做法。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)關(guān)於輕資産轉(zhuǎn)型披露的消息,萬(wàn)達(dá)目前已經(jīng)和4家機(jī)構(gòu)簽訂240億元26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資協(xié)議,還在跟海內(nèi)外多家投行、保險(xiǎn)及基金洽談。根據(jù)王健林的要求,2015年萬(wàn)達(dá)將確保簽訂63個(gè)輕資産萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資合同,也就是説將在2016年開業(yè)的23家、2017年開業(yè)的40家輕資産萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合同簽完,2015年內(nèi)收現(xiàn)金300億元。目標(biāo)是3年內(nèi)將租金佔(zhàn)凈利潤(rùn)的比重提升超過(guò)50%,而且以後還要逐年提升。
蘇鑫對(duì)此表示,商業(yè)地産作為最“沉重”的資産類別,開發(fā)商和投資人都有非常強(qiáng)的創(chuàng)新衝動(dòng),然而到目前為止尚未真正形成成熟的投資産品和投資生態(tài)系統(tǒng)。金融創(chuàng)新和網(wǎng)際網(wǎng)路金融的發(fā)展為上述問(wèn)題的解決提供了可能性。
“實(shí)際上,從國(guó)外的發(fā)展歷史來(lái)看,以商業(yè)地産作為基礎(chǔ)資産的REITs已經(jīng)是一種非常成熟的金融産品,其以租金回報(bào)和收益分紅為核心,是介於傳統(tǒng)的普通股股票投資和債權(quán)類投資之間的一種非常重要的穩(wěn)健型投資品種。”蘇鑫表示,國(guó)內(nèi)房地産類的投資品種主要包含兩大類:純股權(quán)投資 (以股票投資和PE類投資為代表)和純債權(quán)投資(以理財(cái)和信託等為代表)。
“未來(lái)商業(yè)物業(yè)投資的兩個(gè)能力決定了誰(shuí)將成為最大贏家,一是資産運(yùn)營(yíng)管理能力,二是金融創(chuàng)新能力?！碧K鑫如是説。
[責(zé)任編輯： 王君飛]
近日，浙江義烏一名男子在網(wǎng)上不斷炫富，還用百元大鈔點(diǎn)煙...
關(guān)注臺(tái)灣食品油事件
