近日新開業(yè)的宜家西紅門店帶熱了大興商業(yè)。李梓仕 攝

　　隨著城南發(fā)展計劃啟動及第二機場建設(shè)等利好，大興辦公市場開始興起。李梓仕 攝

　　“住宅先行，商業(yè)後發(fā)。”可謂北京商業(yè)地産各大板塊的發(fā)展規(guī)律。自2010年大興在樓市板塊中躍升為黑馬、地鐵4號線通車後，三年來，大興板塊已積聚了大批居住者和消費需求，並引來綠地、鴻坤、龍湖、凱德等品牌房企進駐。而11月宜家家居開業(yè)，無疑成為大興商圈的標誌性事件。此外，産業(yè)需求也出現(xiàn)爆發(fā)，除了傳統(tǒng)的寫字樓集中區(qū)亦莊板塊外，西紅門、天宮院等板塊辦公類産品也迅速崛起。

　　宜家開業(yè)帶動大興商業(yè)

　　位於西紅門的宜家可謂大興商圈的龍頭項目，對整個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展具有舉足輕重的意義。而自2009年年底拿地至今，雖然宜家被爆出種種“水土不服”、工期滯後等多種狀況，但宜家西紅門店終於在11月7日開業(yè)並迎來“開門紅”。

　　11月12日下午，記者來到位於地鐵四號線西紅門站旁的宜家家居，雖然剛開業(yè)一週，但宜家人氣爆棚，吸引了大批南城的購物人潮。記者在7點半來到宜家顧客餐廳，看到800多個座位的滿座率達90%以上。

　　“宜家西紅門店運營良好，符合公司的預期。”宜家北京市場部經(jīng)理馬阿諾昨日對新京報記者表示，西紅門宜家開業(yè)一週的營業(yè)額、客流量等數(shù)據(jù)還不便透露，但公司對運營情況很滿意，未來希望能和英特宜家購物中心一起，成為南城百姓休閒、娛樂、購物的好去處。

　　資料顯示，宜家購物中心總建築體量高達60萬平米，總投資額達50億元，建成後將成為南城乃至北京的“巨無霸”綜合體。記者當日看到，緊鄰宜家家居的英特宜家購物中心還在修建中，目前已有四層樓高度。

　　多名業(yè)內(nèi)人士都對新京報記者表示，雖然只是5萬平米的家居店開業(yè)，但宜家整體拉動了大興商圈的發(fā)展，對周邊的銷售型房産項目，如鴻坤廣場寫字樓、商住等項目也是一大利好，但隨著宜家商場的後續(xù)開業(yè)，對只有幾百米之隔的正大購物中心等商業(yè)項目的招商會帶來很大壓力。

　　供應(yīng)井噴，購物中心洶湧

　　“英特宜家是大興區(qū)域商業(yè)體量中最大的項目，逼近城市型商業(yè)中心體量?！盧ET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，大興在生物醫(yī)藥基地及天宮院地區(qū)的商業(yè)供量也比較集中，已具區(qū)域型商業(yè)中心雛形，大興商業(yè)地産的供應(yīng)量巨大。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2013年入市的購物中心有70%左右位於五環(huán)外區(qū)域，大興成為供應(yīng)的“主力區(qū)”。此前，大興的購物中心都有小而散的特點，但在隨後三年中，成規(guī)模、成體量的商業(yè)體大批涌現(xiàn)。

　　從供應(yīng)體量上看，僅一條地鐵大興線沿線，在西紅門站附近的10個站點內(nèi)就匯集了近20家大大小小的購物中心，已建成的商業(yè)項目總體量超過95萬平米。

　　在宜家購物中心正式開業(yè)前，靠近地鐵黃村西大街站、2009年開業(yè)的火神廟國際商業(yè)中心是大興線沿線已開業(yè)購物中心中體量最大的項目。

　　從建築量上，規(guī)模在數(shù)十萬平米的購物中心就有宜家、龍湖時代天街、嘉域匯商業(yè)中心、火神廟國際商業(yè)中心四家。其中宜家商場有60萬平米的體量，除目前已開業(yè)的5萬平米宜家家居作為主力店外，該購物中心還將引進百貨、超市、運動、餐飲、影院等全方位消費功能。

　　而僅和宜家?guī)装倜字簦陀?4萬平米的正大購物廣場在建設(shè)中，項目由鴻坤地産和上海正大合作開發(fā)，定位為社區(qū)級別的購物中心，區(qū)域競爭可謂激烈。

　　同質(zhì)化嚴重將導致招商難

　　“除宜家外，招商絕對會成為很多新購物中心的難題。”區(qū)域一家2012年開業(yè)的新購物中心市場總監(jiān)表示，大興很多商場僅隔幾站地，都面臨同質(zhì)化現(xiàn)象，招商壓力非常大。

　　張家鵬表示，大興未來還有大型商業(yè)綜合體的發(fā)展空間，但更多是取決於運營商的管理水準和招商能力。

　　全國工商聯(lián)房地産商會商業(yè)不動産專業(yè)委員會主任朱淩波表示，社區(qū)型購物中心未來會成為商業(yè)地産發(fā)展的主流，但南城更需要像宜家這樣引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展差異化、特色化的購物中心，這樣才能使商圈業(yè)態(tài)更為豐富。

　　■ 辦公市場

　　散售型辦公産品崛起

　　大興的商業(yè)地産蓬勃發(fā)展，同時産業(yè)需求也出現(xiàn)爆發(fā)，除傳統(tǒng)的寫字樓集中區(qū)亦莊板塊外，西紅門、天宮院等板塊也出現(xiàn)了散售型辦公類産品的崛起。

　　“在北京的新興寫字樓區(qū)域中，豐臺有麗澤金融商務(wù)區(qū)，通州有通州商務(wù)園區(qū)，大興有亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)?！备吡H研究部中國區(qū)董事謝靖宇表示，亦莊吸引了CBD高租金擠出的向南轉(zhuǎn)移企業(yè)客群。

　　記者從RET睿意德、高力國際等研究機構(gòu)獲悉，正因為亦莊的特殊性，相對購物中心的遍地開花，大興在除了亦莊外的寫字樓市場發(fā)展一直很慢，寫字樓租金也處於北京的較低水準。

　　很多企業(yè)都是創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，由大興區(qū)政府引進落戶，由於客戶稀少，在2011年以前大興每年只有1-2個寫字樓上市銷售，並以商住一體為特點，但是隨著城南發(fā)展計劃的啟動，未來第二機場的建設(shè)等利好，都使得大興的辦公市場開始興起。

　　其中位於高米店南的綠地中央廣場在2011、2012年持續(xù)熱銷，以20000元/平米左右的定價，首次掀起大興板塊銷售型寫字樓市場的熱潮，隨即2012年緊鄰宜家的CDD創(chuàng)意港嘉悅廣場入市，寫字樓産品推出120-580平米的靈活空間，因戶型較小、入市門檻低，當年銷售1200余套，創(chuàng)下15億元的銷售佳績。

　　目前，綠地在大興生物醫(yī)藥基地站還有綠地啟航國際在售，面積為105-1700平米，均價21500元/平米。此外，位於西紅門宜家附近的鴻坤廣場寫字樓，也將在年底入市，主推100-1300平米自由空間，項目目前報價28000元-33000元/平米。此外，保利首開在生物醫(yī)藥基地站推出的79萬元/套起的SMART空間loft項目，也備受關(guān)注。

　　但業(yè)內(nèi)人士提醒，寫字樓發(fā)展是住宅、商業(yè)、産業(yè)充分發(fā)展後才會發(fā)力的階段，除亦莊板塊外，大興區(qū)域整體來説供應(yīng)量非常大，而區(qū)域仍在發(fā)展中，需求有限，激烈的競爭將會是大興板塊的最大挑戰(zhàn)。

　　本版采寫/新京報記者 自曾暉