超9萬套庫存壓頂 北京明年或微調(diào)限購政策

　　孫維晨、童海華

　　央行放鬆限貸的政策讓北京樓市的人氣大增，但成交依然低迷。

　　來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年國慶長假1至6日，北京新建住宅網(wǎng)簽472套，二手房住宅簽約38套，合計(jì)簽約510套。來自克爾瑞的數(shù)據(jù)則顯示，“十一”期間北京市場成交了30857平方米，成交量環(huán)比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

　　來自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數(shù)已突破9萬套，達(dá)到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬套無效庫存以來，北京樓市最近30個月的庫存量最高點(diǎn)。面對高庫存，近日有媒體報道北京將取消限購，不過10月9日，北京市住建委負(fù)責(zé)人對此明確否認(rèn)。

　　不過要求匿名的中國房地産協(xié)會一位副秘書長在接受《中國經(jīng)營報》記者採訪時説：“北京面對如此大的庫存壓力會在限購政策上進(jìn)行局部微調(diào)。預(yù)計(jì)將在明年上半年，兩會結(jié)束後有機(jī)會釋放出現(xiàn)。因?yàn)檎哒{(diào)整需要時間差。”

　　新政或?qū)⒓せ钣^望群體

　　在房貸新政公佈前，北京的購房者如需購買價值300萬元的第二套住房需要首付180萬元，一部分長期觀望的自主性需求被這樣鉅額的首付款壓制。而現(xiàn)在只需首付90萬元且貸款額度提升，每月還款壓力則下降。

　　在北京，這樣被壓制的需求比比皆是。一些家庭為了取得購房資格和銀行信貸不惜使用假離婚的手段暗度陳倉。不過，記者在採訪一位曾借助假離婚手段購買第二套房的業(yè)主時，他並不認(rèn)同一些報道所説的“因假離婚而後悔”。

　　接受本報記者採訪的購房者説：“辦理假離婚的目的是為了改善居住條件，離婚手續(xù)簡易，獲得房子後再復(fù)婚。即便是現(xiàn)在新政下來，不需要假離婚，那麼再復(fù)婚即可?！?/p>

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者採訪時説：“央行信貸新政下，從短期看，最大的受益對象應(yīng)該是改善型需求購房者。在限購限貸政策實(shí)施的三年時間裏，部分北京購房者已經(jīng)償還了首套房貸?！?/p>

　　他認(rèn)為，在目前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策下，此類購房者完全有能力進(jìn)行二套住房的購買。購房節(jié)奏加快，背後的一個前提是北京房價依然有看漲的大空間。從這個角度看，此類群體容易在北京房地産成交市場扮演領(lǐng)頭羊的角色，進(jìn)而影響其他一些觀望情緒濃厚的購房者，從而帶動北京整個樓市成交量的上升。

　　但是由於從政策出臺到市場反應(yīng)存在傳遞效應(yīng)的滯後，所以傳統(tǒng)旺季的“十一”黃金周北京的房地産住宅項(xiàng)目成交量並未起色。來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間北京市場成交了30857平方米，成交量環(huán)比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。

　　在黃金週期間的北京，全市僅有朝陽區(qū)的首開常青藤和利錦府2個中端項(xiàng)目開盤，累計(jì)新增供應(yīng)未超200套。該數(shù)據(jù)與2013年的同期相比，新房開盤項(xiàng)目個數(shù)減少了4個，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。

　　而上述中房協(xié)人士則認(rèn)為，政策最早將於今年年底開始顯現(xiàn)?！案骷毅y行還要根據(jù)政策制定自己的細(xì)則。因?yàn)殂y行本身也要根據(jù)自身的信貸情況來執(zhí)行。而且銀行還要觀察購房者和房地産開發(fā)企業(yè)對北京的預(yù)期?！?/p>

　　來自路透社的消息説，中國招商銀行在最近已經(jīng)開始執(zhí)行央行的這決定，並撥出單獨(dú)信貸制度支援貸款需求。招行相關(guān)負(fù)責(zé)人在新政發(fā)佈後表示，央行房貸新政出臺後，該行開始實(shí)施首套房新政，並在房貸額度上單獨(dú)撥出信貸額度用於支援購房貸款市場需求，還會根據(jù)房地産市場的發(fā)展適時調(diào)增房貸額度。在定價方面，將按照央行房貸新政的要求，進(jìn)一步支援居民購房貸款需求，具體根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素確定各借款人首付款比例和貸款利率水準(zhǔn)。

　　招商銀行總行副行長兼北京分行行長王慶彬在電話中向記者予以確認(rèn)，他對記者説：“招商銀行一定會執(zhí)行《通知》的決定。但是尚不清楚是原則上執(zhí)行新政還是制定出了具體細(xì)則?！?/p>

　　北京庫存創(chuàng)30個月新高

　　預(yù)期是樂觀的。但是北京所面臨的問題則是巨大的。來自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數(shù)已突破9萬套，達(dá)到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬套無效庫存以來，北京樓市最近30個月的庫存量最高點(diǎn)。

　　為了削減肩膀上的負(fù)重，在今年上半年各家開發(fā)商都開始使用各種行銷手段促進(jìn)銷售活躍。在北京一些開發(fā)商使用零首付、首付分期、零利率、零月供、特價房、送面積、電商信貸産品等促銷模式。不過一些公開的報道和數(shù)據(jù)顯示，這些手段並未得到釜底抽薪的作用。一些觀察家説，這是因?yàn)槠髽I(yè)並未實(shí)質(zhì)性的降價銷售。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為目前從央行的政策看，主要是圍繞去庫存角度進(jìn)行的，對於去庫存的效果自然是明顯的。而北京市場本身就屬於一個去庫存快的城市，近期的庫存積壓本質(zhì)上是暫時的現(xiàn)象。在央行此次政策潤滑劑功能釋放的情況下，今年四季度北京去庫存的速度會加快。

　　上述匿名的中國房地産協(xié)會副秘書長認(rèn)為：“與北京去庫存息息相關(guān)的限購政策，不僅僅是一種調(diào)整房地産市場的手段，更是一種調(diào)控人口流量的方法。”

　　來自新媒體“界面”的報道稱，北京市的房地産智囊機(jī)構(gòu)已經(jīng)向北京市政府提交一份“退出限購”的方案。其內(nèi)容涵蓋廢除二手房交易20%的産額稅，並下調(diào)契稅，以及放寬非本地戶籍五年納稅資格審定。

　　上述中房協(xié)副秘書長告訴記者：“北京面對如此大的庫存壓力會在限購政策上進(jìn)行局部微調(diào)?？赡艽蟮脑瓌t前提下，在局部開出一些口子，這樣就可以再次釋放一些有效需求以緩解庫存壓力。其實(shí)政府自身也很迫切想解決庫存壓力?！?/p>

　　不過，他預(yù)計(jì)這種“開口子”的微調(diào)不會在今年四季度實(shí)現(xiàn)。“預(yù)計(jì)將在明年上半年，兩會結(jié)束後有機(jī)會釋放出現(xiàn)。因?yàn)檎哒{(diào)整需要時間差?！?/p>