三年內(nèi)，杭州交付的商業(yè)綜合體將達(dá)100萬平米以上

　　800多萬人口的杭州城，能“消化”這麼多嗎？

　　購物中心“快意生長”

　　純零售時代正在悄然退去

　　因受到電商崛起的威脅，從60多家上市公司公佈的年報來看，2012年傳統(tǒng)零售業(yè)的規(guī)模雖然保持一定增長，但增速明顯下滑。自2011年末開始，杭州的百貨門店銷售額便開始下滑，客流量也明顯減少。

　　不過，這絲毫不影響Shopping Mall(購物中心)在杭城如火如荼地建設(shè)，根據(jù)地産標(biāo)準(zhǔn)普爾公司世邦魏理仕(CBRE)發(fā)佈的最新研究報告顯示，目前全球在建Shopping Mall面積達(dá)3200萬平方米，同比增長15%(2012年為2800萬平方米)，達(dá)歷史最高水準(zhǔn)。 中國在建Shopping Mall面積佔全球的一半以上(1680萬平方米)。而3年內(nèi)杭州交付的Shopping Mall將達(dá)100萬平方米以上。

　　一邊是零售業(yè)業(yè)績增長下滑，一邊是杭城扎堆建設(shè)Shopping Mall。一個有800多萬人口的杭州城，真能“消化”這麼多商業(yè)綜合體嗎？

　　現(xiàn)狀>>>

　　杭州購物中心扎堆建設(shè)

　　城西板塊最熱

　　5月10日，位於城西的西溪印象城正式開業(yè)，這家囊括了大型超市、電影院、餐飲、KTV等多種商業(yè)業(yè)態(tài)的Shopping Mall，一到週末人頭攢動，許多餐飲店到高峰時段，吃飯還需要拿號等位，這讓人們想起了錢江新城2010年開業(yè)的萬象城。

　　事實上，類似模式的Shopping Mall正在緊鑼密鼓地佈局杭城。

　　就在西溪印象城方圓10公里內(nèi)，五洲國際廣場、銀泰城、海港城也正在加緊籌備，這幾個大型Shopping Mall大都會一年內(nèi)交付。

　　除了城西板塊Shopping Mall的扎堆出現(xiàn)，杭州的各個方位也不缺在建的Shopping Mall，包括城中的西田城、城北的萬達(dá)廣場、城東的來福士廣場等。

　　據(jù)萬達(dá)廣場的一名招商人員介紹，這個25萬方的商業(yè)綜合體將包括大型Shopping Mall、百貨、超市、影城、休閒娛樂、餐飲及室內(nèi)步行街等商業(yè)建築，項目內(nèi)還確定將配建一座IMAX廳的大型影院。

　　不難發(fā)現(xiàn)，和以往的商場不同的是，這些Shopping Mall大多擯棄了傳統(tǒng)的百貨商場佈局，而引進(jìn)了健身、超市、影院、冰場等業(yè)態(tài)，這些原本分散于杭城各個商圈的業(yè)態(tài)，現(xiàn)在紛紛抱團(tuán)出現(xiàn)在同個商場裏。

　　“現(xiàn)在城西板塊的商業(yè)氛圍持續(xù)升溫，招商中就可以看出來，很多餐飲品牌都想通過我們這樣的商場入駐城西?！便y泰集團(tuán)企劃部總經(jīng)理武斌向記者透露，商家入駐Shopping Mall的願望比以往更強(qiáng)烈，而原因在於Shopping Mall比百貨店更利於聚人氣。

　　事實上，銀泰這幾年已開始佈局三駕馬車：銀泰百貨、Shopping Mall、銀泰網(wǎng)。沈國軍在不久前透露，儘管目前百貨店仍是主打，但未來的銀泰商業(yè)中會加碼發(fā)展Shopping Mall。

　　武斌向記者透露，目前銀泰集團(tuán)在建籌備和開業(yè)的Shopping Mall項目近30個，預(yù)計銀泰商業(yè)2013年計劃開業(yè)的Shopping Mall達(dá)6家。

　　這樣的佈局速度，在商業(yè)地産同行中並不多見。

　　“雖然Shopping Mall的盈利點依然在租金，但我們的租金定位並不高，更多是以區(qū)域的合理價格來定位?！蔽浔笸嘎叮瑧?yīng)對目前百貨業(yè)的低速增長，唯有加大Shopping Mall的轉(zhuǎn)型力度。比收租金更重要的是，打造一個互動的商業(yè)氛圍。

　　“電子商務(wù)的確會對Shopping Mall帶來影響，但同時也會為Shopping Mall帶來機(jī)遇，Shopping Mall可以通過加強(qiáng)體驗式服務(wù)應(yīng)對挑戰(zhàn)。”西溪印象城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，體驗式服務(wù)是目前Shopping Mall的主要突破點，“我們引進(jìn)了親子運動館、海洋村等業(yè)態(tài)，這些體驗式的服務(wù)更能吸引消費者的消費慾望?！?/p>

　　“我是抱著試水的心情入駐西溪印象城的，對Shopping Mall裏開餐飲還不是很有把握。”西溪印象城一家快餐連鎖品牌店店主陳先生説，開業(yè)以來的營收超過預(yù)期，不過隨後崛起的多家Shopping Mall也令他擔(dān)憂，會否好景不長。

　　“我看好的是這裡有KTV和電影院，這樣能帶來很多符合我們店的目標(biāo)消費者?！标愊壬h，多個商家之間形成一種良好的互動，這令他感受到了前所未有的經(jīng)營氣氛。

　　此前，新白鹿餐廳和外婆家等中式餐飲品牌，也都開始紛紛入駐商場，街邊門店不再是這些餐飲品牌的唯一選擇。

　　“這次我們一共引進(jìn)了50多家餐飲店，和之前開的印象城相比，這是前所未有的?！蔽飨∠蟪鞘袌霾亢谓?jīng)理告訴記者，原先定位在30家，現(xiàn)在看來，50家還滿足不了大量的客流。

　　不過，並不是所有入駐Shopping Mall的品牌商都能笑到最後。從Shopping Mall退出的商家也並不少，他們中以服裝品牌居多。

　　一家去年從萬象城退出的服裝品牌的負(fù)責(zé)人李女士告訴記者，退出的原因在於，看似人氣很旺的商場，真正成交的並不多。

　　“很多人只逛不買，或者只是把這裡當(dāng)成了試衣間，試一下就去網(wǎng)上買類似的款式?！崩钆空h，很多服裝業(yè)同行都有同感。

　　“我們是國産品牌，萬象城這樣的大型Shopping Mall門檻比較高，入場的租金也相對較高，我們是抱著打品牌的心態(tài)入駐的，但交易清淡的局面，讓我們也難以為繼。”

　　不過這位李女士表示，這並不代表她不再想進(jìn)入Shopping Mall?！拔椰F(xiàn)在也在尋找合適的鋪位，畢竟每個Shopping Mall定位不一樣，找到合適自己的比較重要。”

　　如此密集佈局的Shopping Mall，會否形成過剩的局面？

　　商業(yè)地産諮詢師錢騰認(rèn)為，在杭州這樣一個城市，Shopping Mall的生存環(huán)境仍然比較好，未來還有很大的空間。

　　“但並不表示所有的Shopping Mall只要在杭州都能成功，因為成功與否不在於地産本身，而在於運營方。”

　　錢騰認(rèn)為，雖説Shopping Mall目前主要靠租金帶來營收，光靠收租為目的來經(jīng)營一個商業(yè)地産，必將失敗?！叭绻麤]有好的團(tuán)隊去營造購物氛圍，做季節(jié)性的活動，推進(jìn)網(wǎng)路平臺與消費者的互動，也會經(jīng)營不下去的，經(jīng)營團(tuán)隊和水準(zhǔn)更重要，所以會出現(xiàn)同一個地段，不同Shopping Mall盈利差別很大?！?/p>

　　錢騰分析説，Shopping Mall的興起是因為傳統(tǒng)零售業(yè)的單打獨鬥模式，對消費者的吸引力下降，因此單一的百貨業(yè)態(tài)就演變成多個商業(yè)業(yè)態(tài)抱團(tuán)發(fā)展。

　　“還有一個原因在於，很大一部分房地産商在當(dāng)前形勢下，也在尋找更好的商業(yè)回報。商業(yè)地産一方面有比較好的物業(yè)持有，通過和銀行的對接，拿到更多的流動資金，一方面有比較多樣化的盈利方式，也有更多的保值增值空間?！?/p>

　　在錢騰看來，Shopping Mall的盈利模式更多樣，除了收取租金，經(jīng)營風(fēng)險可以通過多種物業(yè)持有來分?jǐn)偅退闶兆饨鸬男≠~相比，商業(yè)地産的保值增值空間也更大?！耙舱蛉绱?，純零售的商業(yè)時代或?qū)u漸退去?！?/p>

　　地産商：調(diào)整佈局，高調(diào)發(fā)展商業(yè)綜合體

　　分析>>>

　　收租不是唯一目的，商家“抱團(tuán)互動”才是核心

　　説法>>>

　　品牌商：試水購物中心，利用集群效應(yīng)

　　相比不斷崛起的Shopping Mall，傳統(tǒng)百貨業(yè)顯得有些冷。

　　放在5年前，林女士想逛街第一選擇是去武林商圈，杭州大廈、銀泰百貨逛一圈總能斬獲一些“戰(zhàn)利品”，逛街的頻率每個月至少兩次。

　　“現(xiàn)在購物的渠道多了，其實在哪兒購物都一樣?！绷峙空h，相比5年前去商場購物的次數(shù)，現(xiàn)在大大減少了，“好幾月才去一次商場，但是也只是逛逛，很少買東西?！?/p>

　　“相比更近的西城廣場，我寧願驅(qū)車去更遠(yuǎn)一點的西溪印象城?！奔易〕俏髂隙嫉录拥泥嶇鞲嬖V記者，去商場購物並不是她的目的，只是為了和朋友找個地方聚聚，看個電影，吃個飯，順便逛逛街。

　　“選擇去遠(yuǎn)一點的Shopping Mall，原因是停車方便，吃喝玩樂齊全，可以呆上一個下午?！?/p>

　　西溪印象城市場部何經(jīng)理透露，相比第一家開于古墩路的印象城，西溪印象城吸取了更多經(jīng)驗，在停車位的設(shè)計和投入上花費了不少心思。除了地下和地面的大面積停車場，還在每一樓層設(shè)置了停車層，“這樣顧客可以直接從停車場去他想去的樓層。”

　　不光在停車位上要做足功課，許多商場竭盡全力佈局最全面的業(yè)態(tài)，銀泰集團(tuán)企劃總經(jīng)理武斌透露，在10月即將開業(yè)的銀泰城，將有11家主力店出現(xiàn)，“包括健身、超市、影院、冰場、KTV等等?！?/p>

　　“老百貨業(yè)態(tài)是包括服裝、化粧品、首飾等純零售的模式，多數(shù)都在下滑，現(xiàn)在我們的Shopping Mall餐飲娛樂配套的消費佔比高達(dá)30%-50%，這會帶動整個商場的消費。”武斌説。

　　消費者：首要條件是停車方便，吃喝玩樂俱全

　　標(biāo)簽：杭州武斌印象城業(yè)態(tài)抱團(tuán)

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