墓價(jià)連年高漲福壽園暴利生意經(jīng)

　　一塊墓地售價(jià)幾十萬，土地成本僅數(shù)百元，持續(xù)80%高毛利遠(yuǎn)超房地産

　　□本報(bào)記者 沈佑榮

　　每年清明前後，“內(nèi)地殯葬第一股”福壽園(01448.HK)總會(huì)被捲入輿論風(fēng)暴的中心，而今年也不例外。

　　4月3日，公眾廣泛質(zhì)疑福壽園高端墓位叫價(jià)40萬元，而土地成本僅數(shù)百元，讓人感嘆“死不起”的高價(jià)墓地，再次讓殯葬行業(yè)處?kù)讹L(fēng)口浪尖。

　　福壽園2014年年報(bào)顯示，該企業(yè)當(dāng)年?duì)I收7.951億元增幅30%，毛利高達(dá)80%，凈利潤(rùn)2.304億元，同比增長(zhǎng)50%，相較去年房地産市場(chǎng)利潤(rùn)不超過30%的增幅，其業(yè)績(jī)可謂亮瞎了市場(chǎng)。

　　福壽園公司在給予長(zhǎng)江商報(bào)記者的回復(fù)中也證實(shí)，土地成本確實(shí)低廉，也並非公司的主要成本，人力資源成本才是主要成本，佔(zhàn)整個(gè)銷售費(fèi)用的一半，是土地成本的3倍。換言之，福壽園公司能夠獲取暴利，最大的貢獻(xiàn)就是價(jià)格低廉的土地。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者了解到，相較于福壽園近幾年持續(xù)高達(dá)80%以上的毛利，同在港交所上市的中國(guó)生命集團(tuán)(08296.HK)和安賢園中國(guó)(00922.HK)，一家長(zhǎng)期虧損，一家僅在去年扭虧有微弱盈利。

　　福壽園為何能保持如此高速增長(zhǎng)？一名資深媒體人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，福壽園靠的就是早年獲取的價(jià)格低廉的土地以及如今日益暴漲的墓位價(jià)格。而當(dāng)該公司的發(fā)家史被媒體質(zhì)疑時(shí)，就會(huì)被公司委託的財(cái)經(jīng)公關(guān)公司壓下。據(jù)稱，該財(cái)經(jīng)公關(guān)就是上海潤(rùn)言投資，其董事長(zhǎng)已鋃鐺入獄。此外，業(yè)內(nèi)還認(rèn)為，福壽園能夠成長(zhǎng)為中國(guó)最大的殯葬服務(wù)提供商，還與其或明或暗的半行政化身份不無關(guān)聯(lián)，基於此，公司才能獲得廉價(jià)的土地。

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　　連年高增長(zhǎng) 凈利超地産

　　福壽園又一次站在輿論的風(fēng)口浪尖，而焦點(diǎn)依然是日益高漲的墓價(jià)和公司超高的毛利率。

　　福壽園2014年年報(bào)顯示，公司營(yíng)收7.951億元，增幅30%，毛利高達(dá)80%，凈利潤(rùn)2.304億元，同比增長(zhǎng)50%。

　　曾經(jīng)，房地産一直被視為暴利行業(yè)。然而，從已公佈的數(shù)家地産公司年報(bào)來看，凈利潤(rùn)增幅已遠(yuǎn)不及福壽園。 如保利地産，去年凈利潤(rùn)122億元，同比增長(zhǎng)13.52%。碧桂園凈利潤(rùn)92.4億元，僅增15.5%。

　　同花順數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，福壽園的毛利率及凈利潤(rùn)率都保持高增長(zhǎng)。其2010年、2011年、2012年及2013年，分別取得3.5億元、4.2億元、4.8億元及6.1億元的收益，公司的毛利率始終保持在80%以上，其利率分別為80.7%、81.6%、80.5%及80.4%，凈利潤(rùn)率分別為32.4%、33.6%、28.8%和37.5%。

　　而同為殯葬業(yè)且在港交所上市的安賢園中國(guó)及中國(guó)生命集團(tuán)，與福壽園相比，只能用“可憐”來形容。二級(jí)市場(chǎng)上，安賢園中國(guó)和中國(guó)生命集團(tuán)早已淪為仙股，而福壽園在今年3月10日跌至歷史最低點(diǎn)2.95港元後，迅速直線攀升，到4月9日，最高摸至4.74港元。

　　對(duì)於連年的高利潤(rùn)率，福壽園在給予長(zhǎng)江商報(bào)記者的回復(fù)中表示，殯葬業(yè)高毛利是目前市場(chǎng)對(duì)於墓地價(jià)格、安葬方法的片面理解，且暴利與否完全取決於各家企業(yè)。如果數(shù)年前以低價(jià)購(gòu)入土地並售出後，便不再對(duì)品質(zhì)和安保管理、景觀維護(hù)等後期持續(xù)投入，只會(huì)單純地漲價(jià)，依靠資源形成相對(duì)壟斷才是真“暴利”。

　　福壽園公司解釋，該公司每年的成本結(jié)構(gòu)很穩(wěn)定，售後管理和維護(hù)等後期費(fèi)用佔(zhàn)43.9%，其中人力資源成本近半，佔(zhàn)全部銷售的23%。

　　福壽園公司還表示，公司在港交所上市時(shí)，世界八大著名基金中就有6家投資福壽園，這也從一個(gè)方面説明福壽園並非“暴利”企業(yè)，因?yàn)榉彩潜├际嵌唐诘?、不穩(wěn)定的和不可持續(xù)發(fā)展的行為，世界上著名的、理智的、成熟的基金是不會(huì)投資此類暴利企業(yè)的。

　　顯然，福壽園在回復(fù)中回避了連年高漲的墓位價(jià)格，但依然難掩已經(jīng)公開獲取的暴利。一大型會(huì)計(jì)師事務(wù)所人士向記者表示，這些所謂的成本都會(huì)在報(bào)表中體現(xiàn)，在做賬時(shí)進(jìn)行計(jì)提，如這些費(fèi)用延長(zhǎng)至20年，就會(huì)按照相應(yīng)比例計(jì)提。

　　湖北一家陵園內(nèi)部人員也向長(zhǎng)江商報(bào)記者證實(shí)，陵園的高峰期一年之中也就是春節(jié)和清明節(jié)前後，平常少有人前往。因此，相關(guān)維護(hù)、售後管理可能半年甚至一年才進(jìn)行一次。至於安保，大多安裝有監(jiān)控設(shè)施，此外也僅在高峰期臨時(shí)增加人手，耗費(fèi)並不多。

　　對(duì)於福壽園受國(guó)際資本青睞，有證券機(jī)構(gòu)解讀為，資本天然具有逐利性，正是看到了福壽園的長(zhǎng)期暴利，且這種暴利還將持續(xù)，並非福壽園宣稱的不可持續(xù)，國(guó)際資本當(dāng)然不願(yuàn)放棄。

　　低廉的拿地成本

　　“0.6平米，售價(jià)4萬元”。4月10日，長(zhǎng)江商報(bào)記者來到距離武漢市中心60公里之外的新洲汪集鎮(zhèn)一處新開發(fā)的陵園，該陵園墓位最低要價(jià)8000元，多數(shù)接近2萬元，而上十萬的豪華墓位也並不鮮見。

　　“1994年，這裡當(dāng)時(shí)墓位面積4平米，售價(jià)為400元”。漢口市民劉先生告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，20年時(shí)間，還是那片地，墓位面積僅為原來的七分之一，而價(jià)格卻暴增100倍?！熬退阌熊浻搀w投入，成本也不會(huì)有如此高的增幅吧？”劉先生頗為不解。

　　上述陵園一內(nèi)部人士告訴記者，他曾前往上海、江蘇、浙江等地陵園考察過，結(jié)論是，目前全國(guó)陵園經(jīng)營(yíng)模式大同小異，盈利模式主要是銷售墓位，而成本則是土地和人工維護(hù)等，銷售、行銷等基本上沒有支出。該人士稱，如果是民營(yíng)陵園，除了難以獲得經(jīng)營(yíng)許可外，土地成本會(huì)很高，短期內(nèi)難言盈利。

　　那麼，福壽園為何能連年獲得可觀的收益？上述人士分析，主要是廉價(jià)土地及銷售高價(jià)墓位，公開資訊顯示，福壽園銷售的墓位價(jià)格並不低，去年銷售墓位收入高達(dá)6.6億元，均價(jià)6.5萬/個(gè)。

　　而與高價(jià)墓位形成反比的是，作為一家民營(yíng)企業(yè)，福壽園獲取的陵園土地成本相當(dāng)?shù)土?/p>

　　福壽園證實(shí)，土地成本不是公司的主要成本，且佔(zhàn)比很小。福壽園招股書也顯示，自2010年起的4年中，土地成本佔(zhàn)比分別為4%、6%、10%、9%。

　　福壽園的土地成本為何如此低？資料顯示，2001年前，公墓用地屬於國(guó)家劃撥土地的範(fàn)圍，必須是有特殊用途，但對(duì)其使用的年限和價(jià)格並無明確規(guī)定。福壽園招股書上稱，其大部分土地是在很久之前買入，當(dāng)時(shí)的土地成本很低。如佔(zhàn)地面積40萬平方米的上海福壽園，土地性質(zhì)為劃撥土地，原土地收購(gòu)成本每平米只有190元，佔(zhàn)地面積30萬平方米的河南福壽園，土地性質(zhì)為批售土地，原土地收購(gòu)成本每平米只有44元。

　　福壽園公司回復(fù)長(zhǎng)江商報(bào)記者時(shí)稱，去年，公司通過收購(gòu)股權(quán)、合作開發(fā)、新建、受託管理等方式，獲得土地面積320多萬平米，其中有證土地78萬平米，已開發(fā)面積300多畝，未來還將開發(fā)園區(qū)面積近千畝。已超過福壽園20年發(fā)展歷史的總體成就。土地儲(chǔ)備可至少滿足未來二十年的發(fā)展需求。這意味著，即便福壽園未來不開發(fā)，其所“囤地”也可掘金。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著中國(guó)人口老齡化到來以及城市不斷開發(fā)后土地日趨稀缺影響，墓位尤其處?kù)冻菂^(qū)的墓位價(jià)格還將不斷上升。有關(guān)方面預(yù)測(cè)，兩年後，我國(guó)殯葬行業(yè)市場(chǎng)將達(dá)千億元。

　　此外，除廉價(jià)土地，壟斷也是福壽園獲取暴利的重要原因。

　　殯葬行業(yè)人士介紹，目前，我國(guó)殯葬業(yè)仍然處?kù)栋雺艛嚯A段，尤其是殯業(yè)，如殯儀、火化等均由民政部門經(jīng)營(yíng)，葬業(yè)也是處?kù)栋胄姓?，現(xiàn)階段，民營(yíng)資本想要進(jìn)入並非易事。而缺乏競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，必然是暴利市場(chǎng)。

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　　或明或暗的政商關(guān)係

　　楊軍(化名)是一大型陵園老闆，他向長(zhǎng)江商報(bào)記者透露了其是如何進(jìn)入殯葬業(yè)的。

　　早年，他看準(zhǔn)了殯葬業(yè)的暴利，並將陵園選在某市郊區(qū)的一處荒山。不過，如何拿到準(zhǔn)入證、如何讓這片地列為陵園規(guī)劃，卻他犯了難。經(jīng)過4年的努力，他搭上了民政部門的關(guān)係，獲準(zhǔn)進(jìn)入，但有一個(gè)前提，民政部門需佔(zhàn)相當(dāng)一定比例股份。

　　無奈之下，楊軍接受了這一條件，沒想到有了民政部門的參與，接下來的陵園規(guī)劃、批地徵地、搬遷，包括拿到批文，不到一年時(shí)間就完成了。

　　2006年，楊軍的陵園對(duì)外服務(wù)，剛開始生意清淡，但近幾年，墓位開始緊張起來，一期開發(fā)的墓位全部售罄，二期開發(fā)即將完工，正準(zhǔn)備開發(fā)三期墓位。

　　賺了個(gè)盆滿缽滿的楊軍感慨，殯葬業(yè)的收益確實(shí)可觀，但沒有相當(dāng)?shù)摹靶姓P(guān)係”是很難進(jìn)入的，即便能夠進(jìn)入，經(jīng)營(yíng)也不可能如此順利。就因?yàn)榇?，近幾年，先後有多地與殯葬業(yè)有牽連的官員涉腐被處理。

　　其實(shí)，楊軍進(jìn)入葬業(yè)之路與福壽園如出一轍，而福壽園的政商關(guān)係更為直接而大膽。

　　公開資訊顯示，福壽園的現(xiàn)有股東中，上海市民政局為公司第二大股東，持股比例高達(dá)23.28%，與第一大股東25.30%相差無幾。

　　當(dāng)然，福壽園與民政部門的關(guān)係遠(yuǎn)不止如此。長(zhǎng)江商報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，上海福壽園由上海中福實(shí)業(yè)總公司于1994年全資設(shè)立，而上海中福實(shí)業(yè)最早可追溯到1985年成立的集體性質(zhì)企業(yè)——康華實(shí)業(yè)有限公司上海分公司。1990年，康華實(shí)業(yè)上海分公司併入中國(guó)福利企業(yè)總公司，企業(yè)性質(zhì)為全民所有制，後改名為中福實(shí)業(yè)。中福實(shí)業(yè)為民政部機(jī)關(guān)服務(wù)中心全資擁有企業(yè)。

　　此前有媒體報(bào)道，28年間，中福實(shí)業(yè)在其控制人白曉江(福壽園主席)主導(dǎo)下，經(jīng)過系列股權(quán)騰挪，福壽園的股權(quán)變得錯(cuò)綜複雜，至今歸屬仍受質(zhì)疑。

　　實(shí)際上，無論福壽園的股權(quán)如何變換，其實(shí)質(zhì)仍然與民政部門保持著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

　　有分析人士認(rèn)為，正是福壽園與國(guó)資、民政部門的密切關(guān)係，才能獲得政府部門“不遺餘力”的支援，諸如土地劃撥、門檻準(zhǔn)入等，福壽園享有天然的優(yōu)勢(shì)。也正是基於此，福壽園大步向前，且僅在去年，就一下子拿下了未來20年的土地儲(chǔ)備。

　　福壽園公司向長(zhǎng)江商報(bào)記者介紹，近幾年，通過收購(gòu)、並購(gòu)等形式，福壽園業(yè)務(wù)擴(kuò)展至上海、重慶、合肥、河南等12個(gè)城市。

　　“死不起”、“葬不起”的埋怨此起彼伏，或?qū)⒂绊懳磥硗恋爻杀竞驼咦兓?。?duì)此，福壽園主席白曉江曾在接受媒體採(cǎi)訪時(shí)表示，並不擔(dān)心政府對(duì)墓地價(jià)格管制，因?yàn)楣镜臉I(yè)務(wù)已經(jīng)多元化發(fā)展，去年收購(gòu)的項(xiàng)目中，不僅有殯儀館，還有火化的部分，集團(tuán)的整個(gè)産業(yè)鏈得到了加強(qiáng)並延伸。

　　福壽園回復(fù)長(zhǎng)江商報(bào)時(shí)也表示，公司主業(yè)為殯和葬，目前，葬業(yè)佔(zhàn)比85%，未來將調(diào)整結(jié)構(gòu)，逐漸擴(kuò)大殯業(yè)佔(zhàn)比。而目前，絕大多數(shù)地方殯業(yè)尚屬國(guó)有。