近日,持續(xù)四年的復(fù)星、SOHO中國(guó)(00410.HK)外灘項(xiàng)目之爭(zhēng)終於迎來了結(jié)局,SOHO中國(guó)打包賣出所持股權(quán)決定全身而退。但另一方面,正處?kù)掇D(zhuǎn)型期的SOHO中國(guó)也面臨著經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大幅下挫。雖然潘石屹與張欣分別在多個(gè)場(chǎng)合解釋稱,是因選擇“現(xiàn)金為王”造成,但下挫的業(yè)績(jī)?nèi)砸鹜饨鐚?duì)SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的質(zhì)疑。

　　業(yè)績(jī)暴跌

　　日前,SOHO中國(guó)發(fā)佈2015年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,SOHO中國(guó)當(dāng)期內(nèi)營(yíng)業(yè)額約為人民幣3.93億元,較2014年同期的47.5億元,大幅下調(diào)92%。利潤(rùn)方面,公司權(quán)益股東純利1.35億元,較2014年同期26.97億元,下挫95%,若除去投資物業(yè)的評(píng)估增值,核心純利約為0.72億元,較2014年同期的12.24億元下降94%。

　　值得一提的是,自2013年宣佈轉(zhuǎn)型以後,SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)就一直延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。2014年,SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)額約為60.98億元,較2013年的146.21億元下降了58.3%;毛利潤(rùn)為30.78億元,與2013年的81.14億元相比下降62.1%;凈利潤(rùn)為40.8億元,同比下降44.8%。

　　對(duì)此,SOHO中國(guó)的解釋是因業(yè)務(wù)由之前的“開發(fā)—散售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)—持有”,從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也認(rèn)為,這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型後業(yè)績(jī)中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。他表示,SOHO中國(guó)能夠做到手持近百億元現(xiàn)金和保持不到25%的凈負(fù)債率,僅從這兩個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就足以説明轉(zhuǎn)型成功。

　　據(jù)SOHO中國(guó)2015年中期業(yè)績(jī)公告顯示,截至6月30日,公司現(xiàn)金及銀行存款總計(jì)約97.7億元,總負(fù)債為199.34億元,凈債務(wù)佔(zhàn)股東權(quán)益的比率約為25%。

　　與此同時(shí),轉(zhuǎn)型的主營(yíng)業(yè)務(wù)在報(bào)告期內(nèi),租金收入約為4.39億元,較2014年同期1.64億元,大幅上漲168%。在此基礎(chǔ)上,毛利潤(rùn)雖然僅為2.95億元,較2014年同期下降88%,但毛利潤(rùn)率卻較2014年同期有所提升,從此前的50%升至75%。

　　此外,SOHO中國(guó)認(rèn)為,毛利潤(rùn)的下降主要由於物業(yè)銷售收入下降導(dǎo)致的整體營(yíng)業(yè)額下降所致,而毛利率的提升則因?yàn)楸炯瘓F(tuán)租金收入的毛利率較物業(yè)銷售收入高。

　　潘石屹也指出,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,“現(xiàn)金為王”對(duì)於企業(yè)是最重要的。手握百億現(xiàn)金完全能夠滿足在建投資物業(yè)未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

　　但現(xiàn)金的流量控制卻未得到市場(chǎng)的認(rèn)同。在SOHO中國(guó)公佈2015年半年報(bào)之後,標(biāo)普宣佈,將SOHO中國(guó)有限公司的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“BB+”下調(diào)至“BB”,展望負(fù)面。

　　敗走外灘

　　9月23日,SOHO中國(guó)發(fā)佈公告稱,其間接擁有50%股權(quán)的公司海之門將進(jìn)行重組。其中,海之門已與浙江復(fù)星訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,海之門以代價(jià)人民幣84.93億元(相當(dāng)於約103.21億港元)向浙江復(fù)星出售證大外灘全部股權(quán)。此外,與證大五道口、綠城合升及上海磐石訂立債務(wù)重組協(xié)議,將股東售出股份歸上海長(zhǎng)昇,間接清償貸款31.05億元,及利息14.79億元,合計(jì)總額45.85億元。

　　而這一動(dòng)作意味著,SOHO正式退出了為期近4年的“外灘地王”之爭(zhēng)。退出之後,SOHO中國(guó)從該項(xiàng)目回籠資金50.85億元,通過此次交易和後續(xù)事項(xiàng)的處理,預(yù)計(jì)將取得約10億元的稅前收益。

　　而隨著本次交易的結(jié)束,此次“口水戰(zhàn)”畫上了句號(hào)。對(duì)此,潘石屹第一時(shí)間在微博上表示,“各位股東和投資者:外灘8-1項(xiàng)目終於有了結(jié)果,回籠資金50.85億元。在今天環(huán)境下我們還是相信‘現(xiàn)金為王’,祝外灘8-1的項(xiàng)目早日完工?！?/p>

　　值得注意的是,雖然SOHO再獲半百億現(xiàn)金流,但與4年前相比,它在土地市場(chǎng)的購(gòu)買力大幅縮水。尤其經(jīng)歷了2012年和2013年土地市場(chǎng)的價(jià)格快速上漲,目前地價(jià)已比2010年時(shí)高出一倍以上。

　　從此也不難看出,究竟此次“地王之爭(zhēng)”孰贏孰輸,因?yàn)?對(duì)房企來説,沒有新增項(xiàng)目,就沒有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

　　“現(xiàn)金為王”增長(zhǎng)可持續(xù)存疑

　　目前來看,SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)是成網(wǎng)際網(wǎng)路企業(yè),靠一站式O2O共用辦公空間SOHO 3Q擴(kuò)張?zhí)嵘龢I(yè)績(jī)。按照潘石屹的計(jì)劃,“到2015年年底,將有11000個(gè)SOHO 3Q座位,到2017年,SOHO中國(guó)將在全國(guó)省會(huì)級(jí)城市共佈局10萬個(gè)座位,其中的非SOHO中國(guó)的物業(yè)不排除與開發(fā)商合作、返租SOHO中國(guó)業(yè)主的房子等方式。”潘石屹向記者表示,到今年年底,SOHO 3Q的量將佔(zhàn)到整個(gè)辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年,SOHO 3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。

　　但事實(shí)卻遠(yuǎn)沒有想的美好,雖然在國(guó)家“雙創(chuàng)”思想引導(dǎo)下,我國(guó)創(chuàng)業(yè)氛圍到達(dá)前所未有的高度,但這種創(chuàng)投導(dǎo)向的租客增長(zhǎng)潛力卻值得思考。且以原萬科高級(jí)副總裁毛大慶為代表的一批房地産人士加入創(chuàng)客空間領(lǐng)域,瑞安創(chuàng)智天地、萬科雲(yún)城、華夏幸福産業(yè)園接二連三進(jìn)入創(chuàng)客O2O共用空間,創(chuàng)客們對(duì)於孵化器空間的需求量更讓人産生疑問。

　　對(duì)此,易觀研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,創(chuàng)客空間、針對(duì)小微企業(yè)提供的租賃物業(yè),這些將是SOHO中國(guó)與其他房企的競(jìng)爭(zhēng)著力點(diǎn)。然而,這些業(yè)務(wù)並非SOHO中國(guó)獨(dú)有,能否使這些比較新穎的業(yè)務(wù)形成規(guī)模,是SOHO中國(guó)未來能否在地産行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)中勝出的關(guān)鍵。

　　此外,SOHO“現(xiàn)金為王”的持續(xù)性,也令人懷疑。據(jù)了解,目前SOHO的現(xiàn)金仍多來源於近兩年以來的項(xiàng)目出讓。除此次的外灘項(xiàng)目出讓外,SOHO中國(guó)2014年年報(bào)顯示,2014年SOHO中國(guó)沒有新收購(gòu)任何土地或項(xiàng)目。相反,公司以股權(quán)或資産轉(zhuǎn)讓方式出售了位於上海的三個(gè)項(xiàng)目,總價(jià)達(dá)到了82.82億元。

　　而目前來看,經(jīng)過近兩年的消化,SOHO依靠賣項(xiàng)目回籠資金的模式並不具有長(zhǎng)久性。因此,對(duì)於SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的成功與否還需進(jìn)一步觀察。(記者 梁倩)