專家呼籲儘快出臺(tái)更加細(xì)化政策

　　在深圳前海這片不足15平方公里的填海區(qū)上，一場(chǎng)企業(yè)與地方政府之間的角力已進(jìn)行多年。由於歷史原因，前海區(qū)域記憶體在一批擁有大量土地儲(chǔ)備的企業(yè)。針對(duì)土地確權(quán)、土地性質(zhì)改變等問(wèn)題，前海相關(guān)政府部門與企業(yè)的談判一直在進(jìn)行之中，最終形成何種土地開(kāi)發(fā)模式，牽動(dòng)著利益相關(guān)方的神經(jīng)。

　　深圳前海管理局日前正式公佈《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)（2013-2015）》，建立差別化土地供應(yīng)模式、施行彈性年期、公告出讓等土地管理創(chuàng)新措施備受關(guān)注。分析人士表示，目前政策細(xì)則仍不具體，前海土地難題的最終解決將是各方博弈的結(jié)果。對(duì)企業(yè)而言，土地出讓方案背後的開(kāi)發(fā)價(jià)值，才是核心利益所在。

　　政府掌控未出讓土地有限

　　一直以來(lái)，前海土地開(kāi)發(fā)面臨的主要難題在於現(xiàn)存土地權(quán)屬問(wèn)題的處置。資料顯示，由於歷史原因，前海片區(qū)因?yàn)榭拷劭冢屑s4.8平方公里的土地劃撥給招商局、中集集團(tuán)和深圳國(guó)際三家企業(yè)，三者合計(jì)佔(zhàn)據(jù)前海總體面積的三分之一。而從目前前海的規(guī)劃圖看，整體規(guī)劃區(qū)域僅為15平方公里，若剔除一些水廊道、道路及公共綠地等公共基礎(chǔ)設(shè)施用地，由政府掌控的未出讓土地非常有限。這也意味著，前海土地大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)很難繞開(kāi)已在前海規(guī)劃區(qū)的“地主”們。

　　實(shí)際上，在前海土地新政出臺(tái)之前，多家企業(yè)已先後通過(guò)公告形式公佈現(xiàn)有前海土地情況。去年12月12日，中集集團(tuán)就擁有前海土地情況發(fā)佈公告稱，其全資子公司深圳南方中集集裝箱製造有限公司位於深圳南山區(qū)蛇口的集裝箱生産工廠的土地使用權(quán)，因租約到期而重新選址于深圳市南山區(qū)前海物流園區(qū)。公告顯示，中集集團(tuán)的這塊面積為52.42萬(wàn)平方米的工業(yè)用地在2007年取得土地權(quán)屬證書(shū)，未來(lái)該幅土地是否轉(zhuǎn)為商業(yè)用地具有不確定性。

　　深圳國(guó)際2012年中期報(bào)告顯示，其位於深圳前海灣物流園區(qū)、全資擁有的西部物流企業(yè)土地面積38萬(wàn)平方米，建築面積42萬(wàn)平方米，營(yíng)運(yùn)面積11.1萬(wàn)平方米。

　　而擁有土地面積最多的招商局，則在更早之前便已經(jīng)參與到前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程之中。據(jù)悉，2003年，深圳市政府與招商局集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，政府決定將前海灣3.5平方公里的土地出讓，由招商局集團(tuán)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)。2008年10月18日前海灣保稅港區(qū)獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，招商局通過(guò)成立招商局保稅物流有限公司對(duì)保稅港區(qū)進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

　　除了上述三大企業(yè)之外，還有一部分上市公司也間接進(jìn)入前海的土地版圖中。資料顯示，深赤灣公司與招商局國(guó)際合資成立招商局保稅物流有限公司，深赤灣持有該公司40%股權(quán)，招商局保稅物流有限公司在前海灣保稅港區(qū)內(nèi)擁有土地約33.8萬(wàn)平方米。

　　利益難平衡導(dǎo)致談判陷僵局

　　用地屬性是在前海“有地”的上市公司最為糾結(jié)的問(wèn)題，因?yàn)檫@些地塊多數(shù)屬於工業(yè)用地，不能用作商用。而對(duì)於土地資源有限的前海政府部門來(lái)説，將這些如今仍是工業(yè)用地的地塊收回則是最好選擇。正因如此，政府相關(guān)部門多年前就與企業(yè)接觸，希望收回有關(guān)地塊。然而，基於前海地塊所擁有的增值潛力人所共知。

　　早在2010年，中集集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在年度股東大會(huì)上就曾表示，公司在前海的50多萬(wàn)平米土地存在變更使用用途的可能性，政府部門找到上市公司希望收回該地塊，但企業(yè)更希望自己開(kāi)發(fā)或合作開(kāi)發(fā)。

　　招商地産高層今年5月27日表示，招商局與當(dāng)?shù)卣P(guān)於前海土地的談判一直在進(jìn)行中。因有關(guān)協(xié)商仍未塵埃落定，招商局更傾向在今年首批前海土地出讓後，再對(duì)旗下土地作進(jìn)一步規(guī)劃。

　　深圳國(guó)際股份有限公司董事會(huì)主席高雷在近期公開(kāi)透露，集團(tuán)希望在今年年底前完成前海的土地權(quán)益確認(rèn)，並期望這些土地的平均容積率可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地將用於酒店及高端公寓等配套基建。

　　企業(yè)對(duì)前海區(qū)域土地價(jià)值及預(yù)期較高，既不會(huì)輕易退出在前海的地塊，又希望與政府談判形成合理的差價(jià)補(bǔ)償或綜合開(kāi)發(fā)方案。分析人士認(rèn)為，未來(lái)在前海的開(kāi)發(fā)需要投入大量資本，前期投入資金、變更土地性質(zhì)後的土地價(jià)值變化、企業(yè)損益變化都是各方博弈的重點(diǎn)，各方利益難以平衡也是造成前海土地談判陷入僵局的重要原因。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，前海被賦予了類似于當(dāng)年蛇口的歷史使命，但前海與當(dāng)年的蛇口卻有著根本不同，就是前海存在“土地難題”，而當(dāng)年的蛇口主要由招商局一手打造。當(dāng)然，前海如果能夠以創(chuàng)新的方式順利解決這一難題，也可以作為一條改革經(jīng)驗(yàn)。

　　首批出讓土地或不涉及三家企業(yè)

　　按照前海管理局2013年初提出的構(gòu)想，今年前海將開(kāi)展27個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目建設(shè)，其中新開(kāi)工項(xiàng)目22個(gè)，實(shí)現(xiàn)總投資80億元，預(yù)計(jì)全年啟動(dòng)400萬(wàn)平方米建築工程。對(duì)於前海而言，解決上述土地的“歷史遺留問(wèn)題”無(wú)疑將拓寬前海自身的開(kāi)發(fā)空間，從而順利推進(jìn)整體開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

　　分析人士表示，前海土地難題能否解決，關(guān)鍵在於各大利益主體對(duì)談判方案能否達(dá)成一致，但這並非易事。與“涉地”公司期望的獨(dú)立開(kāi)發(fā)不同，深圳市政府以及前海管理局管理層多次強(qiáng)調(diào)，不願(yuàn)將前海土地開(kāi)發(fā)房地産化，土地轉(zhuǎn)讓並不會(huì)成為前海開(kāi)發(fā)的主要模式。根據(jù)《深圳特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》，前海將按照市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，採(cǎi)用獨(dú)資、合資、合作、特定項(xiàng)目租賃等多種形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　針對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)模式，前海在最新出臺(tái)的土地政策中明確提出，將面向資本實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、綜合招商能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)成效明顯的企業(yè)，探索成片開(kāi)發(fā)、定制開(kāi)發(fā)、帶資開(kāi)發(fā)、一級(jí)開(kāi)發(fā)等多種開(kāi)發(fā)模式，鼓勵(lì)和支援企業(yè)參與土地開(kāi)發(fā)、招商引資和運(yùn)營(yíng)管理。

　　參與前海土地政策規(guī)劃的蕾奧城市規(guī)劃公司提交報(bào)告建議，前海管理局可以通過(guò)國(guó)有土地作價(jià)出資或入股，與開(kāi)發(fā)商共同組建公司。從最新出臺(tái)的前海土地創(chuàng)新要點(diǎn)來(lái)看，前海通過(guò)多項(xiàng)創(chuàng)新措施對(duì)土地實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管控制。創(chuàng)新要點(diǎn)中明確在前海通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)出讓的土地，原則上不得轉(zhuǎn)讓；確需轉(zhuǎn)讓的，前海管理局擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，對(duì)於擬轉(zhuǎn)讓物業(yè)，前海管理局也有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。

　　前海管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表示，前海首批土地出讓將於今年上半年啟動(dòng)?！扒昂Ｊ着恋爻鲎?，與其説是政企博弈達(dá)成共識(shí)的結(jié)果，不如説是博弈明朗化的開(kāi)端?！币晃徊活?yuàn)透露姓名的資深人士表示，前海首批出讓土地具有標(biāo)誌性意義，但很可能並不涉及前?！叭蟮刂鳌保潜揪驼莆赵谡种械牡貕K。前海相關(guān)配套實(shí)施細(xì)則尚在制定過(guò)程中，這也為涉地企業(yè)參與到前海建設(shè)留下空間?！艾F(xiàn)在土地市場(chǎng)熱度不減，這也意味著越往後拖，前海的地塊越值錢，利益越大，政企雙方博弈也會(huì)越激烈。因此，前海土改需要儘快出臺(tái)更加細(xì)化、創(chuàng)新性和操作性更強(qiáng)的政策?！?馬慶圓 張莉)

　　“大前?！备拍钶椛湫?yīng)正顯現(xiàn)

　　儘管利益的博弈仍在繼續(xù)，但前海開(kāi)發(fā)的大方向已經(jīng)勢(shì)不可擋。由於受益於多項(xiàng)先行先試政策，這塊填海區(qū)域在規(guī)劃建設(shè)之前就受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，圍繞前海開(kāi)發(fā)建設(shè)以及可能涉及土地權(quán)屬處置而受益的上市企業(yè)更成為資金關(guān)注的重點(diǎn)。

　　隨著前海土地改革的日益臨近，土地的市場(chǎng)潛力也被逐漸放大。今年5月，有香港券商以3倍容積率、3萬(wàn)元人民幣/平方米對(duì)前海擁有土地的三家企業(yè)進(jìn)行估價(jià)，總估值高達(dá)4700億元。分析人士指出，在前海及周邊有土地和項(xiàng)目並有望參與前?；A(chǔ)設(shè)施和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的國(guó)資企業(yè)與上市公司，也有望因前海輻射效應(yīng)而直接受益。目前，不足15平方公里的前海規(guī)劃區(qū)可謂寸土寸金，無(wú)論是投資者還是上市公司都對(duì)相關(guān)地塊的升值潛力寄予厚望。

　　“因?yàn)閾碛星昂Ｒ?guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，我們這家子公司在市場(chǎng)上的價(jià)格已經(jīng)是當(dāng)初收購(gòu)時(shí)的近三倍，這還是在前海土改政策尚未出臺(tái)背景下的價(jià)格?！币患夜矩?fù)責(zé)人表示，儘管前海的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了子公司的股權(quán)升值，但公司並不急於通過(guò)轉(zhuǎn)讓兌現(xiàn)這部分收益，因?yàn)楣绢A(yù)計(jì)未來(lái)前海土改政策落地後，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的受益空間。

　　事實(shí)上，相關(guān)前?！吧娴亍鄙鲜泄敬蠖鄶?shù)已經(jīng)進(jìn)行情況説明甚至澄清公告，中集集團(tuán)稱“未來(lái)該幅土地是否轉(zhuǎn)為商業(yè)用地具有不確定性，尚待政府有關(guān)前海規(guī)劃的最終確定”，廣聚能源表示“本公司沒(méi)有改變廣聚億升土地使用功能的計(jì)劃”，深赤灣則解釋相關(guān)地塊“不屬於儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地，不可轉(zhuǎn)讓獲得土地收益，截至目前已基本完成開(kāi)發(fā)”。但市場(chǎng)人士認(rèn)為，在政策細(xì)則尚未完善的背景下，上市公司基於目前情況給出澄清公告合規(guī)合法。但是，前海開(kāi)發(fā)是一盤(pán)“大棋”，並不以上市公司意志為轉(zhuǎn)移。

　　“以廣聚能源為例，其全資子公司廣聚億升的7.1萬(wàn)平米土地全部位於前海規(guī)劃區(qū)內(nèi)，即使公司沒(méi)有改變土地功能的計(jì)劃，但前海開(kāi)發(fā)是政府規(guī)劃，如未來(lái)相關(guān)規(guī)劃細(xì)則涉及到該地塊，上市公司也只能‘被迫’增值?！币晃毁Y深市場(chǎng)分析師表示，隨著前海開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，這一地塊的整體價(jià)值都將不斷上漲，即便目前多數(shù)上市公司擁有的還是工業(yè)用地，其升值空間仍不容小覷。

　　事實(shí)上，為了真正在前海開(kāi)發(fā)中“分一杯羹”，上市公司也在積極探索開(kāi)發(fā)方案。消息人士透露，按照中集集團(tuán)提出的前海開(kāi)發(fā)初步方案，未來(lái)中集擬將前海打造成為具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的海洋航運(yùn)金融中心，並引入中行及建行等金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展跨境人民幣業(yè)務(wù)。這也對(duì)應(yīng)創(chuàng)新要點(diǎn)中提出的“試行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)申請(qǐng)和公告出讓”，“提高單元規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃編制水準(zhǔn)，深化規(guī)劃控制要求，實(shí)行有條件的‘帶設(shè)計(jì)方案’出讓。創(chuàng)新産業(yè)用地用房管理，實(shí)行‘帶管理方案’出讓”，令上市公司參與前海開(kāi)發(fā)更具可行性。

　　此外，值得注意的是，圍繞前海開(kāi)發(fā)區(qū)為中心的周邊區(qū)域土地也變得炙手可熱，“大前海”概念輻射效應(yīng)正在顯現(xiàn)。據(jù)某大型地産公司內(nèi)部人士透露，現(xiàn)在已經(jīng)有不少開(kāi)放商在蛇口港、媽灣區(qū)域拿地佈局，並將以高端商業(yè)、住宅項(xiàng)目為主的“城市綜合體”戰(zhàn)略作為佈局前海周邊區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展方向。“儘管前海內(nèi)部的開(kāi)發(fā)空間受到嚴(yán)格限制，但前海整體金融中心概念仍然可以發(fā)揮磁場(chǎng)效應(yīng)，吸引企業(yè)入駐，這也無(wú)疑抬升了前海周邊土地的整體價(jià)值?！?馬慶圓 張莉)

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