隨著時(shí)間流逝，半年報(bào)節(jié)點(diǎn)到來(lái)。從目前披露的部分上市房企業(yè)績(jī)來(lái)看，形式並不樂(lè)觀?！胺康禺b黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)正步入白銀時(shí)代，企業(yè)利潤(rùn)率也在隨之走低。目前標(biāo)桿上市公司的凈利潤(rùn)率大都在13%左右，個(gè)別項(xiàng)目甚至只以10%的凈利潤(rùn)率在維持開(kāi)發(fā)?！睂I(yè)人士判斷，區(qū)域或城市佈局策略將直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率，甚至規(guī)?；鲩L(zhǎng)。因此，調(diào)整佈局，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，拿地選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的城市或成房企的不二選擇。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-5月份，房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1.109億平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2%；土地成交價(jià)款（出讓金）2954億元，增長(zhǎng)8.7%，增速回落0.9%。同期，全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資30739億元，同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比1-4月份回落1.7%。

　　中指數(shù)據(jù)也顯示，2014年6月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1884宗，成交面積7268萬(wàn)平方米，環(huán)比減少18%，同比減少43%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）518宗，成交面積2600萬(wàn)平方米，環(huán)比增加12%，同比減少46%。

　　土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)

　　從上半年尤其是第二季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地産開(kāi)發(fā)投資及土地購(gòu)置面積呈下降特徵，這意味著全國(guó)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)遇冷。特別是今年4月以來(lái)，多個(gè)城市土地拍賣(mài)遇冷，廣州、濟(jì)南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊增加，底價(jià)成交成為主流，溢價(jià)率、樓板價(jià)較高地塊並未出現(xiàn)。

　　從中指數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年6月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率5%，較上月下降6%，較去年同期下降7%；其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率6%，較上月下降4%，較去年同期下降10%。土地市場(chǎng)溢價(jià)率回落態(tài)勢(shì)明顯。

　　“從今年第三季度土地市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，上半年土地市場(chǎng)溢價(jià)率逐漸回落有可能會(huì)誘使更多底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)更多流拍現(xiàn)象。而土地市場(chǎng)頻頻流拍將給後期房地産市場(chǎng)調(diào)控增添新的阻力?！蓖咧J詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，原本應(yīng)該投入市場(chǎng)的土地因?yàn)榱髋奈茨芑蜓泳復(fù)度胧袌?chǎng)，這將使一年或一年半時(shí)間後的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實(shí)際供給間的矛盾，從而為中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)下行增添新變數(shù)。

　　“當(dāng)前土地流拍現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，主要還是由於銀行信貸緊縮持續(xù)導(dǎo)致市場(chǎng)成交量低迷，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面越來(lái)越緊，拿地動(dòng)作相對(duì)越來(lái)越謹(jǐn)慎所致。”張宏偉分析，土地市場(chǎng)流拍或因銀行信貸緊縮的延續(xù)而繼續(xù)出現(xiàn)，並且有逐漸增多的趨勢(shì)。

　　事實(shí)上，今年國(guó)土資源部已暫停對(duì)外發(fā)佈全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公佈各省供地計(jì)劃。專業(yè)人士認(rèn)為，這將增加地方政府在土地供應(yīng)方面的主動(dòng)權(quán)，尤其是在供地量與節(jié)奏上，地方政府有可能會(huì)通過(guò)減少供地計(jì)劃、放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏、降低入市門(mén)檻等措施避免土地市場(chǎng)流拍，以扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)僵局，獲得更多的土地出讓金溢價(jià)收益。

　　房企拿地更趨謹(jǐn)慎

　　“在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)交易量下滑，企業(yè)資金面普遍性緊張，此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更加趨於謹(jǐn)慎?！睆埡陚ヅ袛?，對(duì)於土地市場(chǎng)而言，四方面原因不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模土地流拍：一是全國(guó)樓市調(diào)控政策層面已呈現(xiàn)出定向?qū)掦犣厔?shì)，如限購(gòu)政策、公積金貸款政策等已開(kāi)始定向?qū)掦?，這對(duì)市場(chǎng)成交量回升是一定程度的利好，有利於部分觀望購(gòu)房者尤其以自住需求為主的購(gòu)房者出手入市，市場(chǎng)成交量回暖，房企資金就會(huì)相應(yīng)寬鬆些，此時(shí)，出手買(mǎi)地，不至於土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)。二是作為長(zhǎng)期市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)為了企業(yè)高週轉(zhuǎn)運(yùn)作，不會(huì)停止拿地。比如萬(wàn)科，近幾年起土地儲(chǔ)備基本維持在4年左右的市場(chǎng)消化期，如果不持續(xù)拿地，那麼，萬(wàn)科就難以維持這麼大體量的開(kāi)發(fā)規(guī)模，其行業(yè)地位也難以維繫。三是長(zhǎng)時(shí)間大規(guī)模出現(xiàn)流拍潮有可能導(dǎo)致未來(lái)2-3年後的房地産市場(chǎng)供需失衡，相關(guān)部門(mén)應(yīng)合理把控未來(lái)房地産市場(chǎng)的供應(yīng)。四是迫於財(cái)政壓力地方政府會(huì)採(cǎi)取“托市”措施，以適度刺激土地市場(chǎng)回暖。

　　財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2013年全年地方本級(jí)收入68969.13億元。而2013年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41249.52億元，佔(zhàn)地方財(cái)政收入(本級(jí))的比例高達(dá)59.8%。此外，國(guó)家審計(jì)署網(wǎng)站發(fā)佈的《2013年第32號(hào)公告：全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》也顯示，2013年6月底，全國(guó)各級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)20.6988萬(wàn)億元。

　　現(xiàn)金為王擇機(jī)抄底土地市場(chǎng)

　　當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍增多，客觀上導(dǎo)致供應(yīng)相對(duì)減少，這或許導(dǎo)致今後2-3年市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)相對(duì)偏緊，這也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)合理把控好由土地市場(chǎng)變化而導(dǎo)致的市場(chǎng)投資週期的變化，擇機(jī)抄底土地市場(chǎng)。

　　“在土地市場(chǎng)流拍的市場(chǎng)環(huán)境下，土地價(jià)格往往比較便宜，大多可以底價(jià)成交，或可以更低的價(jià)格拿到手?！睆埡陚ソㄗh，從投資角度講，房企此時(shí)出手，土地成本會(huì)降至最低，性價(jià)比較高的土地或令將來(lái)有個(gè)相對(duì)不錯(cuò)的投資回報(bào)。行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明，在樓市調(diào)控收緊，市場(chǎng)流動(dòng)性收緊的市場(chǎng)背景下，擁有更多的現(xiàn)金流將令房企加大勝算的把握，將有利於掌控市場(chǎng)，儘快將手頭現(xiàn)金轉(zhuǎn)為土地，以謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展，因此，對(duì)於大型品牌企業(yè)來(lái)講，在當(dāng)前銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，應(yīng)積極採(cǎi)取高週轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，同時(shí)，加大在土地市場(chǎng)的“抄底”力度，尤其是積極謀取市中心或區(qū)域中心優(yōu)質(zhì)地塊。(本報(bào)記者夏淩 實(shí)習(xí)生侯文)