7月19日18時，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(01918.HK)、富力地産(02777.HK)的簽約儀式雖然劇情百轉(zhuǎn)千回，結(jié)局終歸塵埃落定。

　　三家公司聯(lián)合發(fā)佈公告稱，融創(chuàng)同意收購萬達(dá)旗下位於中國的13個文化旅遊項目公司(下稱“文旅項目公司”)91%的權(quán)益，合計交易對價為438.44億元；而此前雙方在框架協(xié)議中所提及的萬達(dá)旗下76家(正式簽約時增加為77家)酒店資産包，則由富力地産以199.06億元接手。兩項交易總金額637.5億元。

　　這次簽約不但創(chuàng)造了中國房地産史上最大規(guī)模交易紀(jì)錄，而且成為中國商業(yè)史上最富有戲劇性的新聞發(fā)佈會。

　　從最初的雙雄會變成三國殺，從原定的16時到17時30分，富力地産的名字在發(fā)佈會背景板上出現(xiàn)又消失，最後一刻又神奇“回歸”，摔杯子的聲音、列印機的出現(xiàn)、變動的交易價格……

　　《中國經(jīng)濟週刊》記者在現(xiàn)場見證了這場中國房地産史上最大規(guī)模的交易。

　　是誰打碎了酒杯

　　坐落于北京CBD的萬達(dá)索菲特大酒店，是萬達(dá)旗下第一家奢華酒店，這一標(biāo)簽令前者一直承載著後者眾多的歷史使命。

　　2017年7月19日下午，萬達(dá)與融創(chuàng)此前達(dá)成的632億元交易簽約儀式定在這裡舉行。

　　當(dāng)《中國經(jīng)濟週刊》記者到達(dá)現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)除了萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國外，富力地産的名字也出現(xiàn)在背景板上，富力集團董事長李思廉也來到現(xiàn)場。有媒體猜測，富力集團很可能介入這項交易，並接手萬達(dá)旗下的酒店産業(yè)。

　　但是，戲劇性的場景接二連三地出現(xiàn)了。

　　就在發(fā)佈會按既定時間將要開始之際，已經(jīng)進(jìn)入主會場落座的參會人員突然被清場，工作人員稱要進(jìn)行綵排和調(diào)整，發(fā)佈會推遲一小時舉行。

　　《中國經(jīng)濟週刊》記者在現(xiàn)場看到：一名工作人員急匆匆地抱著一臺列印機，一頭扎進(jìn)旁邊的工作間；十幾分鐘後，又一名工作人員一路小跑拿著新列印好的文件走進(jìn)王健林和孫宏斌的休息室，走在他身後的另一位工作人員邊走邊把舊文件撕得粉碎。

　　此時，王健林、孫宏斌和李思廉均已到場，進(jìn)入了貴賓室。但突然貴賓室裏傳出比較大的聲響，據(jù)一位靠近的記者説，其聽到了大聲爭吵和摔杯子的聲音。同時，記者們發(fā)現(xiàn)會場裏的背景板突然被包上了噴繪布，上面只剩下萬達(dá)和融創(chuàng)兩家名字。與此同時，記者還看到，現(xiàn)場PPT也被更換，“富力地産”的名字被拿下。

　　特別令人關(guān)注的是，富力地産副總裁張輝多次進(jìn)出會議室和貴賓室，表情凝重，拒絕回答任何問題。

　　北京時間17:30，在一聲“進(jìn)場了”的呼喊聲中，發(fā)佈會總算開始了，此時距離既定的時間足足推遲了1小時30分鐘。與此同時，所有人都發(fā)現(xiàn)噴繪布已被撤下，會場再次成為萬達(dá)、融創(chuàng)、富力三家公司的主場。富力又回來了！

　　王健林在隨後的發(fā)言中稱“爭吵摔杯子”是謠言，三人在會議室談笑風(fēng)生。

　　萬達(dá)融創(chuàng)富力真的是三贏嗎

　　“我們是三贏！” 王健林、孫宏斌和李思廉在發(fā)佈會上均這樣評價這次交易。

　　但是，仔細(xì)算算賬就會發(fā)現(xiàn)有人賠有人賺。

　　把時間拉回到9天前仔細(xì)品味一下。

　　7月10日，萬達(dá)宣佈以註冊資本金的91%即295.75億元，將哈爾濱萬達(dá)城等13個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，並由融創(chuàng)承擔(dān)項目的現(xiàn)有全部貸款；萬達(dá)將旗下76個酒店以335.95億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

　　7月10日到19日，短短9天內(nèi)究竟發(fā)生了什麼？

　　對比前後公告，會發(fā)現(xiàn)有兩處重大變化：

　　第一，萬達(dá)出售的酒店由76家變?yōu)?7家，總價由之前的335.95億元降為199.06億元，並且收購方從融創(chuàng)變成了富力；

　　第二，融創(chuàng)收購萬達(dá)13個文旅項目91%股權(quán)，價格從295.75億元變?yōu)?38.44億元。

　　相同的標(biāo)的，融創(chuàng)為何多花近150億元？突然殺出來的富力是趁火打劫嗎？萬達(dá)這次大甩賣又換了多少真金白銀呢？

　　孫宏斌為什麼願多付142.69億元甩掉酒店

　　對於這次交易結(jié)構(gòu)的調(diào)整，孫宏斌説：“這個調(diào)整對融創(chuàng)而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了我們負(fù)債水準(zhǔn)，同時我們也承擔(dān)了原酒店交易對價的折讓部分，對於我們和萬達(dá)合作的文旅項目資産包這是可以接受的溢價，這種交易安排三方都很滿意。我們也相信富力承接的這部分酒店資産有一個非常合適的價格，未來也會有很好的經(jīng)營結(jié)果?！?/p>

　　如今的孫宏斌已經(jīng)成為中國最大的接盤俠，從鏈家、樂視再到萬達(dá)，孫宏斌頻頻出手“買買買”。

　　地球人都知道，孫宏斌的心中只想要地，酒店資産雖好但不好變現(xiàn)。

　　“我要那麼多酒店幹嗎？”孫宏斌曾這麼説過。

　　孫宏斌在簽約儀式上表示，收購文旅項目的價格高於此前框架協(xié)議時約定價格，是融創(chuàng)對富力接盤酒店資産的補償。

　　對於外界質(zhì)疑的融創(chuàng)負(fù)債問題，孫宏斌表示，融創(chuàng)上半年的銷售額為1100多億元。截至2017年6月30日，融創(chuàng)賬面有900多億元現(xiàn)金，7月份回款會超過200億元，下半年其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億元的銷售額，會有充足的現(xiàn)金流?！拔覀円矔^續(xù)控制好負(fù)債率，管理好現(xiàn)金流?！睂O宏斌説。

　　精明的首富王健林已經(jīng)為孫宏斌算好了賬：“表面看富力酒店折讓，融創(chuàng)加了價，但放在4800萬平方米的銷售物業(yè)上來分?jǐn)?，每平方米只?00塊錢，可以忽略不計。”

　　顯然，多花了錢甩掉自己不喜歡的重資産酒店業(yè)，但是獲得了13個萬達(dá)文化旅遊項目。據(jù)融創(chuàng)中國的公告，13個文化旅遊項目總建築面積合計約5897萬平方米。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。

　　地産分析人士對《中國經(jīng)濟週刊》表示，文旅項目是融創(chuàng)所需要的，這些項目仍有很多商業(yè)開發(fā)的空間，土地儲備非常充足，多花的140多億元平均下來對土地單價影響不大。而此次交易結(jié)構(gòu)調(diào)整之後，600多億元的交易對價下降到400多億元，也在一定程度上緩解了融創(chuàng)的資金壓力。

　　富力扮演了什麼樣的角色

　　酒店對融創(chuàng)來説是雞肋，在富力手中可能就是“蜜糖”。

　　富力董事長李思廉坦言：“這次一口氣拿到77個酒店，我們是贏家?！?/p>

　　資料顯示，富力地産在2016年地産百強企業(yè)中排名第19位，在住宅地産、商業(yè)地産和工業(yè)地産上都有廣泛佈局。截至目前，富力已在中國25個城市擁有眾多高端酒店，包括柏悅酒店、君悅大酒店、麗思卡爾頓酒店和假日酒店等。

　　7月10日，萬達(dá)擬轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的76家酒店作價335.9526億元；7月19日，77家酒店總價才199.06億元，降價40.75%，相當(dāng)於六折掃貨從融創(chuàng)手中以較低價格接手77家萬達(dá)酒店。目前，富力將持有超過100家高端酒店，成為全球最大的五星級酒店業(yè)主。

　　正如王健林所説，放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。

　　但是，富力能否吃得下接得住呢？

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2015年至2016年中期，房企公司債發(fā)行規(guī)模TOP10的排名中，富力地産以433億元位居第一，可謂“發(fā)債王”。

　　根據(jù)中國外匯交易中心的數(shù)據(jù)，富力地産在4月和7月發(fā)行了兩期的中期票據(jù)，發(fā)行量皆為10億元，值得注意的是同為三年期的債券7月發(fā)行的票面利率為5.5%，比4月5.25%要高。

　　對於接手萬達(dá)酒店資産的初衷，李思廉表示，富力本身經(jīng)營17間酒店，另有十幾間在建，此舉可以加強主業(yè)，讓富力成為全國甚至全球最大的酒店資産業(yè)主。另外，酒店資産本身有潛力，可以改善公司的資産負(fù)債表。

　　萬達(dá)有錢還債了

　　顯然，孫宏斌、李思廉都已經(jīng)達(dá)到了自己目的，那麼，王健林呢？

　　“這次交易總計收回近680億元現(xiàn)金，同時融創(chuàng)已經(jīng)將150億元第一期資金打到萬達(dá)賬戶?！蓖踅×痔貏e將演講稿拿給媒體看，“這是最新的，就是讓在座的做個見證”。

　　近來關(guān)於萬達(dá)係資金外流受到監(jiān)管的傳言讓王健林壓力倍增，此次出售的資産也被稱為是萬達(dá)要降低負(fù)債率的首要目的。據(jù)王健林透露，本次轉(zhuǎn)讓後，萬達(dá)商業(yè)的貸款加債券總計接近2000億元。萬達(dá)商業(yè)的賬面現(xiàn)金1000億元(不含13個文旅項目賬面現(xiàn)金300億元)，加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億元(含回收往來款)，現(xiàn)金共計約1700億元。

　　對於該筆現(xiàn)金的用途，王健林稱，萬達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款。

　　看來，王首富的小目標(biāo)算是完成了，那大目標(biāo)是什麼呢？

　　業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，此次簽約儘管三方的邏輯都很明確，但仍然難以評估這筆交易的長期影響，此次交易被視為中國房地産史上規(guī)模最大、條款最複雜的一筆。

　　據(jù)孫宏斌在前一日接受媒體記者採訪時透露，除了此番438.44億元的交易價格，萬達(dá)13個文旅項目公司合計還有負(fù)債約450億元。融創(chuàng)已經(jīng)開始向各個項目公司的債權(quán)人進(jìn)行接觸，試圖順利將萬達(dá)的該筆負(fù)債轉(zhuǎn)至融創(chuàng)身上。

　　但是，很多機構(gòu)並不看好這樁買賣。

　　例如國際評級機構(gòu)惠譽、標(biāo)普日前先後對融創(chuàng)和萬達(dá)兩家公司的相應(yīng)評級做了下調(diào)處理。

　　但更大的政策背景是，國家對金融的監(jiān)管已經(jīng)從房地産、酒店，轉(zhuǎn)到了影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域。從MT係到復(fù)星，從安邦到萬達(dá)，從券商和監(jiān)管部門，再到蘇寧等企業(yè)，國家的對金融業(yè)的監(jiān)管再明白不過了：杜絕非理性海外投資，保證國家的金融安全。

　　也許，正如王健林説，要立字為證！過段時間，大家再看，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債究竟高不高，究竟是好企業(yè)還是壞企業(yè)？

　　下半場好戲才剛剛開始。

　　《中國經(jīng)濟週刊》 記者 侯雋 趙澤| 北京報道

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟週刊》2017年第29期)