破題

　　在樓市調(diào)控的背景下，新型城鎮(zhèn)化仿佛成了不少地方樓市的一針強(qiáng)心劑。在不少城市，一波波借“城鎮(zhèn)化”之名的房地産開發(fā)熱潮此起彼伏，隱現(xiàn)違背城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的“房地産化”風(fēng)險。

　　誠然，新型城鎮(zhèn)化離不開房地産。但在沒有形成良好産業(yè)集聚的情況下，盲目大規(guī)模地進(jìn)行以房地産為主的固定資産投資，即便城市的規(guī)模擴(kuò)張了，也很難吸引人口的集聚，極易形成較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險。

　　從國內(nèi)來看，不少城市都存在房地産發(fā)展過快的前車之鑒。如海南三亞，由於得天獨(dú)厚的自然資源與優(yōu)惠政策帶來的概念，三亞的房地産市場經(jīng)歷了幾輪火爆炒作。樓市的“大躍進(jìn)”在短時間內(nèi)拉動了三亞的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)飆升，但大量外來的購房者在推高房價後，卻並沒有真正留下來。

　　産業(yè)與人口集聚的滯後，讓三亞始終缺乏持續(xù)有效的本地住房消費(fèi)能力。

　　實際上，目前廣東一些城市也出現(xiàn)這樣的苗頭。隨著十八屆三中全會對“人的城鎮(zhèn)化”的清晰定調(diào)，越來越多的有識之士都在疾呼，應(yīng)慎防新型城鎮(zhèn)化變成房地産化。對於廣東的新型城鎮(zhèn)化而言，如何使城市建設(shè)擴(kuò)張速度與産業(yè)、人口集聚形成平衡，成為最迫切的問題之一。

　　南方日報記者 牛思遠(yuǎn) 發(fā)自海南

　　取經(jīng)

　　轉(zhuǎn)換 國際旅遊島變身“地産島”

　　提起海南，很多人的第一印象往往是碧海藍(lán)天、椰樹沙灘。然而，隨著近年的房地産開發(fā)熱潮，這個中國第二大島在“旅遊勝地”之外，也被不少人加上了“炒房熱土”這一層身份。

　　在三亞鳳凰機(jī)場的國內(nèi)到達(dá)廳，數(shù)米長的三亞旅遊資訊服務(wù)資料架佔據(jù)了通道左側(cè)，上面整齊地擺著供遊客免費(fèi)取閱的《三亞旅遊消費(fèi)指南》和手繪地圖。然而，在通道的正前方，一個名為“珊瑚宮殿”的樓盤廣告卻遠(yuǎn)比這個資料架更為醒目。

　　在到達(dá)大廳最好的位置，地産公司不但設(shè)置了樓盤模型、巨幅海報，甚至還搭建起了奢華風(fēng)格的前臺。在遊客進(jìn)入三亞的第一時間，帶著微笑的售樓小姐讓人仿佛置身樓盤的售樓處。

　　這還只是房地産廣告轟炸的開始。在走向出口的一路上，隨處儘是大大小小的樓盤廣告?！坝H海別墅”、“觀海洋房”、“無敵海景”、“遊艇社區(qū)”、“小投入大回報”……

　　2010年初，國務(wù)院《關(guān)於推進(jìn)海南國際旅遊島建設(shè)發(fā)展的若干意見》公佈，海南國際旅遊島正式上升為“國家戰(zhàn)略”。然而，嗅覺敏銳的外地炒房客們搶在慕“國際旅遊島”之名的遊客前頭，潮水般地涌入海南。

　　十多年來保持溫和上漲的海南房價迅速暴漲，個別樓盤每平方米每天上漲達(dá)到1000元，甚至還出現(xiàn)了一天幾個價的高溫行情。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月，?？谛陆ㄗ≌N售價格同比上漲35.1%，三亞上漲31.2%，漲幅居全國70個大中城市前兩位。

　　房地産“高燒”很快從?？凇⑷齺喴宦窡搅酥苓叺奈牟?、瓊海、陵水、樂東、萬寧，隨即又蔓延至定安、五指山、澄邁等三線市縣，迅速席捲了全島樓市?！皣H旅遊島”獲批後的5天內(nèi)，整個海南省商品房銷售量達(dá)到了驚人的171.12億元。這個數(shù)字，幾乎是2008年海南全年的商品房銷售量總和。

　　此後，海南的房地産依然保持著生猛的勢頭。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2009年前10月，海南省房地産開發(fā)建設(shè)累計完成投資219.61億元，佔同期全省城鎮(zhèn)固定資産投資的31.5%。而海南去年前10月房地産開發(fā)投資已高達(dá)919.35億元，同比增長32.0%，佔全省固定資産投資總額2131.98億元的43.1%，增速也超過了固定資産投資的26.5%。

　　故事 新老“地標(biāo)”背後的風(fēng)險

　　要論海南房價的標(biāo)桿，三亞新地標(biāo)鳳凰島當(dāng)之無愧。

　　這座定位為“東方迪拜”的小島曾名白排島，在荒蕪的十多年間，被許多三亞人稱為“美女臉上的傷疤”。

　　直到2006年，島外開發(fā)商介入，對項目的整體規(guī)劃進(jìn)行了重新論證和設(shè)計，而白排島也搖身一變，取了一個暗含“涅槃”之意的名字——鳳凰島。

　　2010年1月11日，海南“國際旅遊島”政策獲批一週後，鳳凰島一期開盤。儘管均價高達(dá)7萬元/平方米，仍擋不住當(dāng)天兩棟樓700套房子被搶購一空。2010年2月，鳳凰島二期搶在春節(jié)前兩天開盤，銷售均價達(dá)到8.5萬元/平方米，超出此前8萬元/平方米的預(yù)測均價。

　　去年3月，有外媒報道稱，鳳凰島公寓的二手價格報價相比2010年最高價暴跌過半成“棄島”。儘管開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤慨b協(xié)會人士迅速否認(rèn)這一消息，但隨著炒房潮退去，相比一期開盤售罄的“瘋狂”，二期的銷售情況的確要顯得黯淡許多。

　　與之類似的是曾經(jīng)的三亞第一高樓——三亞臺亞國際航空廣場。1993年，廣場的原業(yè)主海南機(jī)場臺亞實業(yè)有限公司陷入資金鏈斷裂的困局。1996年，這個當(dāng)時的三亞地標(biāo)性建築被迫停工，此後在公開拍賣中又遭遇兩次流拍。

　　2006年1月，“爛尾”多年的廣場終於被新業(yè)主拍下，改造為國際濱海高層公寓和連為一體的五星級酒店，更名“擎天半島”對外發(fā)售。不過，因傳言爛尾樓時期曾淪為吸毒場所，擎天半島銷售一直不太理想。

　　隨著2010年初國際旅遊島獲批，海南樓市熱潮再起，擎天半島也搭上了順風(fēng)車，售價從1萬多元/平方米迅速躥升至3.9萬元/平方米，能看見海景的戶型甚至賣到5.1萬元/平方米。但隨著炒房潮消退，價格跳漲的擎天半島銷售也迅速降溫。去年11月，擎天半島仍有尾盤掛出，售價也回落至2萬多元/平方米，全款購房甚至可以再打上八折。

　　房價的大起大落背後是巨大的風(fēng)險。上一波樓市泡沫時期，人口不足700萬的海南島上曾匯集了2萬多家房地産公司。而退潮後，海南這個約佔中國版圖面積1/300的地方，卻留下了全國1/10的半拉子工程，爛尾樓多達(dá)603棟、1600多萬平方米，閒置土地1.88萬公頃，積壓資金800億元。

　　至2006年底，海南好不容易才處置了80%的半拉子工程。經(jīng)歷漫長17年，最終“復(fù)活”的擎天半島只是其中幸運(yùn)的少數(shù)派，更多爛尾樓遭遇的是被拆除的命運(yùn)。而這些海南消化了8年的爛尾樓，還牽扯出一連串的呆壞賬，甚至“創(chuàng)造”了首例省級商業(yè)銀行因支付危機(jī)而關(guān)閉的歷史。

　　而上一輪泡沫破滅前夜的1992年，海南全省房地産投資達(dá)87億元，佔固定資産總投資的一半，全省財政收入的40％是直接或間接地由房地産而來。但2012年，三亞房地産的增加值在全市GDP當(dāng)中所佔的比例為27%，提供的地方稅收在地方公共財政收入當(dāng)中所佔的比例為55%。兩相對比，風(fēng)險不言而喻。

　　隱憂 本地住房消費(fèi)能力缺乏

　　如果僅從口音上判斷，三亞更像是東北三省的某個城市。沿著外貿(mào)路往三亞城區(qū)方向，沿路分佈著各種裝修簡陋的廉價餐館，從店名上看，除了寥寥幾家主打抱羅粉、海南粉等本地餐飲的小店，大多數(shù)都是有著諸如“東北一鍋出”，“哈爾濱風(fēng)味餡餅屋”、“東北純鹼饅頭”名字的東北菜館。

　　憑藉難以複製的地理位置，以及由此而來的獨(dú)特氣候與環(huán)境，三亞乃至整個海南島一直是國人旅遊度假的勝地。上世紀(jì)90年代的房地産泡沫破滅後，海南房價陷入冰點，來自東北等高寒地區(qū)的遊客首先發(fā)現(xiàn)了這個宜居的房價洼地，“抄底”了不少便宜的海景房。

　　然而，這些島外的購房者，大多只是把三亞的房産當(dāng)作度假房和投資房，依舊保持著候鳥式的生活，並沒有真正在三亞落戶。

　　而對於本地人口以及中低收入的新移民而言，即便是如今回落之後的三亞房價，依然難以承受。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，三亞全市戶籍人口為57.25萬人，比上年末減少了0.89萬人；常住人口72.2萬人，比上年增加1.65萬人；而2012年三亞接待過夜遊客人數(shù)，則達(dá)到了1103萬人次，約為常住人口的15倍，戶籍人口的19倍。

　　遼寧人張先生就是這樣一位來海南淘金的島外人士。張先生原本在上海工作，如今在三亞經(jīng)營著一家房産仲介公司。在開著車帶記者看房的過程中，他不斷地強(qiáng)調(diào)著三亞優(yōu)美的環(huán)境，以及由此而來的財富故事：“你説你要錢還是要命？三亞的空氣哪能比啊，看看亞龍灣的酒店，春節(jié)的時候5萬元一天，五天起訂！在這買房，你虧不了！”

　　事實上，當(dāng)初抱著這個信念的投資者，不少已經(jīng)“炒房炒成了房東”。走在三亞的路上，抬頭一掃，嶄新的樓盤陽臺上不時可以看到掛出的“急售”條幅。

　　海南樓市“大躍進(jìn)”背後的隱憂不僅在於難以留住人，新型城鎮(zhèn)化所必須的另一要素——産業(yè)的聚集也不樂觀。2013年1-10月的海南省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，房屋銷售額達(dá)到811.55億元，同比增長高達(dá)44.3%，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了302.38億元、同比增長12.7%的旅遊收入，也超過了793.17億元、同比增長14.1%的社會消費(fèi)品零售總額。

　　在城鎮(zhèn)化過程中，産業(yè)的發(fā)展是人口遷移的基本動力，而人口的聚集又會推動城市建設(shè)擴(kuò)張，為進(jìn)一步的産業(yè)和人口集聚提供基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)，三者互相作用、互為因果，從而形成一個完整的閉環(huán)。只要任何一個環(huán)節(jié)掉鏈子，都會埋下隱患。

　　産業(yè)與人口集聚的滯後，讓三亞始終缺乏持續(xù)有效的本地住房消費(fèi)能力。過快攀升的房價反而推高了三亞城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展成本，造成了有限資源配置效率的低下。同時，過高的房價與過快的投資速度，積累了大量的泡沫，也為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。

　　如今，海南已經(jīng)意識到了這個問題，並著手解決。如“房地産化”最嚴(yán)重的三亞，就提出未來將推動房地産與總部經(jīng)濟(jì)、金融産業(yè)、智慧和文化創(chuàng)意産業(yè)的結(jié)合。無論其思路正確與否，終歸已經(jīng)邁開了避免房地産“綁架”城鎮(zhèn)化的步伐。

　　落地

　　廣東部分城市有“房地産化”風(fēng)險

　　破題廣東新型城鎮(zhèn)化需要積極向外取經(jīng)。所取之經(jīng)，除了成功的經(jīng)驗，也應(yīng)包括發(fā)展過程中的教訓(xùn)。

　　實際上，上世紀(jì)90年代讓海南哀鴻遍野的房地産泡沫，也曾讓廣東付出沉重代價?；葜菥驮c三亞、北海共同位列當(dāng)時全國三大房地産熱重災(zāi)區(qū)。

　　當(dāng)時，在“80年代看深圳，90年代看惠州”的響亮口號下，超過260億元熱錢涌入惠州。全國的房地産開發(fā)商匯集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運(yùn)動”。高潮時期，惠州匯集了上千家房地産開發(fā)公司。在剛剛成立不久的大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，註冊的房地産開發(fā)公司就有120家。

　　1992年9月到1993年春節(jié)後的一兩個月，大亞灣開發(fā)區(qū)的房地産熱達(dá)到最高潮，大亞灣開發(fā)區(qū)年房地産開工面積近50萬平方米，規(guī)劃了30多幢高層建築，最高的58層。大亞灣中心區(qū)的房價從每平方米200元炒賣到每平方米1.1萬元。

　　當(dāng)1993年的國家宏觀調(diào)控來襲，惠州絕大部分房地産公司紛紛關(guān)門，僅剩下數(shù)十家勉強(qiáng)維持運(yùn)作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。據(jù)1999年惠陽區(qū)建設(shè)局調(diào)查統(tǒng)計，惠陽區(qū)共遺留55萬平方米爛尾樓，52萬平方米空置商品房，積壓資金8.5億元，惠州城市信用社的總損失超過60億元。

　　歷史的教訓(xùn)讓廣東多年來對待房地産發(fā)展較為理性。但隨著2007年後房地産市場再次升溫，目前部分城市還是出現(xiàn)了房地産投資增長過快的現(xiàn)象。

　　在去年省政協(xié)十一屆一次會議專題座談會上，多位政協(xié)委員對我省固定資産投資增速和結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析。面對2012年廣東固定資産中房地産28%的佔比，廣東省金融辦主任周高雄分析認(rèn)為，房地産投資佔比過高確實是一個問題。

　　“從産業(yè)結(jié)構(gòu)來講，房地産業(yè)佔經(jīng)濟(jì)總量的比例不應(yīng)該超過10%，如果投資上超了四分之一，存量上講是高了?！敝芨咝壅h。從具體城市來看，廣東不少城市這個指標(biāo)都高於全省的比例，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了10%這個標(biāo)準(zhǔn)。

　　2013年6月，省政府發(fā)展研究中心做了一份報告，對2005-2011年廣東各市的房地産投資額等指標(biāo)的年均增長率進(jìn)行了統(tǒng)計分析。報告顯示，這6年間我省房地産投資額年均增長率超過30%的城市達(dá)到12個。

　　報告還指出，目前我省除了廣州、深圳、中山、東莞、惠州、佛山等6個城市既有産業(yè)聚集支撐，又有人口聚集支撐，與城市建設(shè)擴(kuò)張和房地産投資基本同步，其他城市的建設(shè)擴(kuò)張大多存在“有産業(yè)聚集支撐卻無人口聚集支撐”的問題，而個別城市更和三亞一樣，被點名歸入“既無産業(yè)集聚支撐，也無人口集聚支撐的城市擴(kuò)張”之列。

　　“這種模式與城鎮(zhèn)化的一般規(guī)律是相違背的?！笔≌l(fā)展研究中心的報告指出，這些城市的城市建設(shè)擴(kuò)張過度依賴以房地産投資為主的固定資産投資。

　　記者手記

　　脫離産業(yè)與人口的城鎮(zhèn)化是無本之木

　　“城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)、政治、科技與文化共同發(fā)展的結(jié)果。與其説城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，不如説是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果?！比涨?，《人民日報》刊發(fā)系列報道指出，土地城鎮(zhèn)化的速度高於人口城鎮(zhèn)化的速度，地方政府嚴(yán)重依賴“土地財政”，這是我國城鎮(zhèn)化中顯而易見的問題。

　　泡沫總要破滅，對房地産行業(yè)而言，短期炒作造就的價格和成交暴漲，無非是透支了未來。由於脫離了本地居民的真實購買力，飆升過快的房價也會遭致存量房過剩的壓力。特別是三四線城市，類似的風(fēng)險更為明顯。近日發(fā)佈的《廣東省縣域房地産市場分析報告》顯示，我省24縣（市）2010-2012年3年的商品房去化率在0.5-0.8之間，有供應(yīng)過剩的風(fēng)險；9個縣（市）的去化率低於0.5，其供應(yīng)量明顯大於需求量。

　　顯然，作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性産業(yè)，房地産業(yè)的發(fā)育程度與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)密切相關(guān)，房地産業(yè)的發(fā)展既要適度領(lǐng)先於社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更要適應(yīng)和服務(wù)於産業(yè)經(jīng)濟(jì)。

　　近日召開的中央城鎮(zhèn)化工作會議，更是明確提出要以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)人口素質(zhì)和居民生活品質(zhì)，把促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為首要任務(wù)。

　　儘管相比1993年的那波房地産泡沫，對比三亞等城市的資源稟賦，廣東部分房地産發(fā)展過度超前的城市在時空條件上都有著很大的不同。然而，“殷鑒不遠(yuǎn)，在夏后之世”，脫離産業(yè)和人口集聚的城市建設(shè)與房地産開發(fā)，猶如無本之木、無源之水，絕非城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之意。産業(yè)基礎(chǔ)遠(yuǎn)勝海南的廣東，在推進(jìn)人口産業(yè)集聚的新型城鎮(zhèn)化道路上，理應(yīng)走得更快一點。