今年初，杭州某樓盤均價(jià)直降2000元的消息，給杭州乃至全國(guó)樓市投下一枚“重磅炸彈”。此後，江蘇常州、無錫，浙江溫州、寧波等三四線城市不斷曝出樓盤降價(jià)的消息，牽動(dòng)不少人的眼球。

　　近日，又有消息稱，繼溫州傳出上報(bào)鬆綁限購(gòu)的方案後，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論鬆綁限購(gòu)的可能性。業(yè)內(nèi)人士稱，隨著中央表態(tài)房産調(diào)控思路將不再?gòu)?qiáng)調(diào)限購(gòu)，而是轉(zhuǎn)向因城因地“分類調(diào)控”，未來限購(gòu)政策定向?qū)掦爩⒊杀厝弧?/p>

　　在長(zhǎng)三角一片降價(jià)聲之下，珠三角二三線城市的樓價(jià)情況是怎樣的呢，是否存在下行空間？南方日?qǐng)?bào)記者對(duì)東莞、中山、惠州的樓市情況展開了調(diào)查。

　　●南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 劉曉

　　三四線城市商品房庫(kù)存壓力大

　　今年2月杭州和常州多個(gè)樓盤宣佈降價(jià)，引發(fā)各界強(qiáng)烈關(guān)注。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，杭州市區(qū)商品房存庫(kù)達(dá)到11.3萬套，其中住宅達(dá)7.7萬套，遠(yuǎn)高於北上廣深四個(gè)一線城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套，杭州樓市目前在售房源已達(dá)到了22萬套。而常州方面，僅計(jì)算現(xiàn)有存量，其去化週期（指商品房的銷售週期）就已高達(dá)近20個(gè)月。

　　3月，無錫的龍湖艷瀾山亦被曝出所謂的“尾盤清盤”活動(dòng)，其尾盤的數(shù)量多達(dá)200多套，均價(jià)不超過4000元/平方米，幾乎是打了對(duì)折。而後，蘇寧環(huán)球在無錫太湖新城的蘇寧悅城于3月23日推出一批9700元/平方米的“團(tuán)購(gòu)”房源，較之前1.2萬元/平方米的售價(jià)下降了2000元。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶表示，常州、營(yíng)口、溫州等許多三、四線城市商品房空置率已經(jīng)非常高，有些城市庫(kù)存壓力也很大。而新增項(xiàng)目土地成本較高，銷售壓力增大，而2014年房企資金鏈普遍偏緊。

　　事實(shí)上，從2011年開始，溫州房?jī)r(jià)便已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下降，紅火一時(shí)的房屋仲介因生意冷淡關(guān)門過半。而近期，寧波更是出現(xiàn)房企破産倒閉的情況，其他三四線城市也不斷有樓市降價(jià)的消息傳出。

　　專家表示，此次降價(jià)城市特徵明顯，其待售庫(kù)存較大，新增需求卻難以跟進(jìn)，因此，持續(xù)一年多的暴漲後，在資金流動(dòng)性偏緊的背景下，庫(kù)存高，人口新增放緩，消化週期較長(zhǎng)的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)，尤其是一些高庫(kù)存的三四線城市，或?qū)㈤_啟階段性降價(jià)區(qū)間。

　　溫州長(zhǎng)沙杭州醞釀?wù)唧牻?/p>

　　日前有消息稱，溫州市正在醞釀所有促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺b健康發(fā)展措施，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購(gòu)限貸政策。與此同時(shí)，長(zhǎng)沙、杭州等地也相繼召開房企溝通會(huì)。

　　有媒體報(bào)道，長(zhǎng)沙、杭州等地的房企溝通會(huì)由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門組織，地方實(shí)力房企參加。溝通會(huì)上，有關(guān)部門向房企透露，一系列促進(jìn)房地産市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購(gòu)的鬆綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

　　李克強(qiáng)總理在今年的“兩會(huì)”上曾表態(tài)房地産調(diào)控，對(duì)於合理的自住需求，也要有相應(yīng)政策支援，對(duì)房地産市場(chǎng)要因城因地分類調(diào)控，抑制投機(jī)炒賣需求，建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地産市場(chǎng)健康發(fā)展。這一表態(tài)被業(yè)界普遍解讀為限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策可能在部分城市鬆綁。

　　“限購(gòu)?fù)顺鰳鞘惺莿?shì)在必行的。”同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段並不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來看，遲早有其退出的一天，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必然。

　　張宏偉表示，無論是從2013年11月份“深八條”、“京七條”等一二線城市的調(diào)控政策，還是當(dāng)前政府表態(tài)來看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)係來調(diào)控市場(chǎng)。“從調(diào)控手段的角度來説，從市場(chǎng)的角度來調(diào)控市場(chǎng)的特徵比較突出，沒有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施。”

　　張宏偉認(rèn)為，2014年調(diào)控政策將呈現(xiàn)“差別化”的特徵，熱點(diǎn)城市比如一線城市、部分二線城市仍然會(huì)繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，當(dāng)沒有辦法通過市場(chǎng)供求關(guān)係調(diào)節(jié)解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題時(shí)，行政化手段如限購(gòu)還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行?！皩?duì)於非熱點(diǎn)城市，尤其是庫(kù)存比較大的城市，政策調(diào)控應(yīng)允許試探性的定向?qū)掦犝叱雠_(tái)?！睆埡陚ケ硎?。