從上周網(wǎng)上流出南京樓市新政內(nèi)部文件，到本週一“調(diào)控紅線”被坐實，2016版南京樓市“限漲令”由於缺少權(quán)威解讀引發(fā)多重猜想。昨天南京市《關(guān)於推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》進(jìn)一步浮出水面，10條細(xì)則再次引起業(yè)界震動。

　　“調(diào)控紅線”到底以何時間週期為節(jié)點？年化漲幅該怎麼理解？南京市物價局昨日接受揚子晚報獨家採訪，回應(yīng)熱點問題。

　　南京樓市新政“十條意見”

　　1 精準(zhǔn)去庫存，商辦庫存較多、去化週期較長的區(qū)域，允許調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。

　　2 保持合理土地供應(yīng)規(guī)模節(jié)奏，地塊拍賣中保障房建設(shè)資金應(yīng)與土地出讓金首付款一併支付。

　　3 遏制房價過快上漲勢頭，對六城區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項目設(shè)置8%-12%的漲幅空間。

　　4 推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障性安居工程建設(shè)，鼓勵選擇貨幣化安置方式。

　　5 逐步構(gòu)建租購並舉住房制度，提高公租房等保障方式的覆蓋率。

　　6 剛需集中區(qū)域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項目）50%的合理佔比。

　　7 提升城市宜居性和配套建設(shè)監(jiān)管水準(zhǔn)。

　　8 鼓勵和支援企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，增加有效供給。

　　9 構(gòu)建南京房地産市場大數(shù)據(jù)分析工作機(jī)制，有效整合行業(yè)管理部門資訊。

　　10 加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。

　　物價局發(fā)話：“調(diào)控紅線”這樣理解

　　●“年化漲幅”

　　即按季度分解控制房價漲幅，如上一季度房價指數(shù)漲幅過高，則對當(dāng)季度目標(biāo)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整和控制。

　　●分類調(diào)控

　　對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目，不含180平方米以上及低密度住宅，按照價格區(qū)間分類指導(dǎo)：

　　申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；

　　每平方米2—3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；

　　每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。

　　● 基準(zhǔn)價格

　　以2016年初批次成交均價為基準(zhǔn)點，以新政發(fā)佈之日為時間節(jié)點，新政發(fā)佈前今年已申報一次的，以該次均價為基準(zhǔn)點；今年已申報數(shù)次的，綜合測算出一個基準(zhǔn)點；今年未申報的，以下一次申報批次均價為基準(zhǔn)點。

　　●執(zhí)行週期

　　即以基準(zhǔn)價格計算，2016年度內(nèi)的漲幅要控制在8%-12%之內(nèi)。

　　● 打擊捂盤漲價

　　領(lǐng)取預(yù)售許可證的項目應(yīng)一次性公開全部房源，及時對外銷售。對捂盤惜售，欲整棟、大面積上調(diào)價格的不予調(diào)價申報。

　　最受關(guān)注“調(diào)控紅線”究竟怎麼理解？

　　官方解讀

　　執(zhí)行週期不跨年度，只算2016年度內(nèi)漲幅

　　近一週以來，新政的時間節(jié)點一直是最大懸疑，現(xiàn)在答案有了，昨天下午，南京市物價局獨家接受揚子晚報採訪對“調(diào)控紅線”作出解讀，服務(wù)價格處處長王陽解釋，年化漲幅8%-12%的控制週期就是指以具體樓盤2016年年初批次成交均價為基準(zhǔn)點，到2016年底的整體漲幅。

　　舉個例子，某樓盤今年只開過一次盤，2月份推了一批房源均價為35000元，那麼新政要求即今年年底前最多漲35000×8%＝2800元。至於這個樓盤今年初的35000元與去年的均價相比漲了多少，那不在調(diào)控範(fàn)圍內(nèi)。

　　基準(zhǔn)價格怎麼計算要視情況而定

　　今年開過盤且只開過一次盤的好算，就按今年第一次開盤價格作為基準(zhǔn)價，今年內(nèi)可以再漲的空間也就是看得見的了。

　　問題是，今年還沒有開過盤的怎麼算呢？王陽説，如果該樓盤接下來要推出一批房源，那麼就以它接下來推的這一次，即今年首批次房源的成交均價作為基準(zhǔn)價格。

　　而有些樓盤今年內(nèi)可能已開過數(shù)次盤，是以第一次開盤還是最後一次開盤的價格作為基準(zhǔn)價呢？王陽説，兩種都不公平，因為這些樓盤事先也不知道政府要出調(diào)控政策。對這些樓盤物價部門將以數(shù)批次成交均價加權(quán)計算，並參考周邊同類型同品質(zhì)樓盤價格，定一個基準(zhǔn)價，在這個基礎(chǔ)上，年內(nèi)漲幅不宜超過8%-12%。

　　“年化漲幅”就是按季度分解控制漲幅

　　“年化”是個有些偏金融行業(yè)的專業(yè)詞彙，很多人對此概念比較陌生。南京市物價局服務(wù)價格處處長王陽解釋，所謂“年化漲幅”即按季度分解控制漲幅，這樣一説就好理解了，實際操作上與2014年“寧七條”有些類似。

　　王陽説，按季度分解控制房價是一個動態(tài)調(diào)整的過程，如果上一季度的漲幅過高了，將相應(yīng)調(diào)整當(dāng)季度的控制目標(biāo)，以確保今年內(nèi)的漲幅控制在8%-12%這個目標(biāo)線，防止房價大起大落。