“營(yíng)改增”5月1日起實(shí)施，所有稅費(fèi)疑雲(yún)終厘清

　　建築和房地産業(yè)自5月1日起實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改增值稅，記者了解到，之前房東和租客們非常擔(dān)心的“加稅”問題終於塵埃落定，出租房産所應(yīng)繳交增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房産稅和個(gè)人所得稅合併按綜合徵收率進(jìn)行計(jì)徵，增值稅並非單列按住宅1.5%、商業(yè)地産5%來計(jì)徵，故此“營(yíng)改增”並沒有給房東、租客帶來額外稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，相反對(duì)於月租在3萬~10萬元這檔的住宅和非住宅來説，因?yàn)橹盃I(yíng)業(yè)稅附加免征範(fàn)圍擴(kuò)大至10萬元以下，獲得減稅，分別減稅0.1%和0.3%。

　　對(duì)二手房買賣來説，廣州市營(yíng)業(yè)稅向來按5.6%來增收，其中0.6%屬於附加稅。3月29日，廣東省地稅局曾經(jīng)發(fā)佈：自今年4月1日起，廣東省隨增值稅、消費(fèi)稅附徵的城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加免於零申報(bào)。由於“免於零申報(bào)”這個(gè)表述非常拗口且冷僻，市場(chǎng)當(dāng)時(shí)普遍猜測(cè)是營(yíng)業(yè)稅三項(xiàng)附加稅不需要交，故此有“5.6%營(yíng)業(yè)稅下調(diào)至5%”的説法。但據(jù)稅局人士解釋，“免於零申報(bào)”，是指增值稅為“0”的時(shí)候，附加稅免於申報(bào)，但增值稅、消費(fèi)稅實(shí)際繳納稅款大於零的納稅人，仍需要到地稅申報(bào)繳納相關(guān)附徵稅費(fèi)。也就是説，如果交易的普通住房證滿2年，增值稅不用交，那麼附加稅就不用申報(bào)也不用交；如果交易的普通住房證不滿2年，或是非普通住房，那麼增值稅稅率依然是5.6%，並非是5%。

　　 房屋出租：全部不加稅 心頭大石放下

　　李女士在下塘西路有一個(gè)出租屋，今年3月剛與租客續(xù)租，當(dāng)時(shí)商定月租是2800元，由於月租比之前漲了300元，於是李女士爽快地答應(yīng)租客，租賃備案和出租房産稅由自己來承擔(dān)。後來隨著“營(yíng)改增”漸行漸近，李女士看到增值稅對(duì)房屋出租的徵稅標(biāo)準(zhǔn)是1.5%，她以為增值稅是直接加到當(dāng)時(shí)的出租房産綜合稅率上，無形中每月可能會(huì)增加42元的支出。

　　雖然42元不算很多，但一年下來也有504元，把差不多兩個(gè)月的房租漲幅抵消了。直至4月底，她從稅局了解到，增值稅也一併按照綜合稅率來徵收，對(duì)於她繳納出租房産稅的2000~30000元一檔，出租房産稅依然維持在6%，與之前的綜合徵收稅率一樣，李女士的心頭大石終於放下來。

　　根據(jù)鏈家滿堂紅3月促成交易數(shù)據(jù)顯示，住宅低於2000元月租的交易宗數(shù)佔(zhàn)比為16.4%，2000元/月（含）至30000元/月（不含）交易宗數(shù)約佔(zhàn)總交易宗數(shù)的83.4%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，經(jīng)由鏈家滿堂紅成交的全市住宅租賃個(gè)案，99.8%的交易低於3萬元，也就是説能夠享受減稅“毛毛雨”的租賃個(gè)案非常少，絕大部分業(yè)主所交的出租房産稅維持不變。按月租3萬元的住宅來計(jì)算，“營(yíng)改增”出租房産稅綜合徵收率下降0.1%，便宜了30元。

　　鏈家滿堂紅的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，非住宅月租在2000~30000元的交易宗數(shù)約佔(zhàn)總交易宗數(shù)的62.7%。由於商鋪普遍租值較高，月租3萬元以上的商鋪和寫字樓單位約佔(zhàn)市場(chǎng)30%。對(duì)於月租收入10萬元以上的業(yè)主，“營(yíng)改增”對(duì)稅費(fèi)支出無影響，對(duì)應(yīng)稅率依然是14%，但如果月租收入剛好在3萬~10萬元的商鋪或?qū)懽謽菢I(yè)主，減稅效果較明顯，按月租5萬元來計(jì)算，減稅0.3%，每月省下150元。

　　房屋買賣：

　　“營(yíng)改增”對(duì)應(yīng)稅率仍是5.6%

　　一個(gè)“免於零申報(bào)”，成為媒體人的“英雄冢”，市場(chǎng)和媒體都憧憬營(yíng)業(yè)稅改增值稅，統(tǒng)一按照5%來徵收增值稅。不過，經(jīng)過記者與稅務(wù)人士詳細(xì)討論，發(fā)現(xiàn)“免於零申報(bào)”只是適用於增值稅為“0”的交易，交易雙方不需要為0稅費(fèi)而進(jìn)行申報(bào)，故此稱之為“免於零申報(bào)”。然而，對(duì)於有發(fā)生增值稅納稅行為的交易，在廣州依然要繳交三項(xiàng)附加稅，因此廣州市二手房交易增值稅的稅率依然是5.6%。

　　“營(yíng)改增”對(duì)二手房納稅環(huán)節(jié)還起著“牽一髮而動(dòng)全身”的影響。4月26日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)佈《關(guān)於營(yíng)改增後契稅 房産稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確規(guī)定，5月1日“營(yíng)改增”後，均按不含增值稅的價(jià)格和收入，來確定契稅、房産稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等四個(gè)稅種的計(jì)稅依據(jù)。

　　據(jù)了解，契稅、房産稅、土地增值稅均按不含增值稅的價(jià)格或收入確定計(jì)稅依據(jù)，有三個(gè)好處：一是可降低房地産交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；二是各稅種計(jì)稅依據(jù)保持一致，便於稅務(wù)部門簡(jiǎn)便操作；三是減少徵納矛盾，有利於“營(yíng)改增”平穩(wěn)推進(jìn)；這是自2月份出臺(tái)的契稅新政基礎(chǔ)上的又一項(xiàng)政策性減稅惠民措施。

　　地産人士表示，5月後“營(yíng)改增”對(duì)個(gè)人影響不大，購(gòu)房者所要繳交的增值稅、契稅照常在房地産交易登記中心的專窗進(jìn)行繳交。他們反而更關(guān)注稅局每年評(píng)估價(jià)系統(tǒng)的更新，因?yàn)槿绻惵什蛔兓蛘呦抡{(diào)，只要評(píng)估價(jià)上升，對(duì)購(gòu)房者來説稅費(fèi)都是增加負(fù)擔(dān)。舉例説，購(gòu)房者首次置業(yè)90平方米以下房屋按契稅1%；業(yè)主方個(gè)稅按1%，營(yíng)業(yè)稅按5.6%來徵收，如果房屋證不滿2年，按業(yè)主實(shí)收來計(jì)算，總共7.6%的稅要由買家來承擔(dān)，評(píng)估價(jià)為200萬元，那麼交易稅總額為15.2萬元；但如果評(píng)估價(jià)上調(diào)至250萬元，交易稅的稅率三項(xiàng)總計(jì)仍是7.6%，但買家要交的稅為19萬元。