寶山區(qū)顧北路房産仲介一條街，幾乎看不到購房者《中國經(jīng)濟(jì)週刊》記者 勞佳迪 攝

　　《中國經(jīng)濟(jì)週刊》 記者 勞佳迪 | 上海報(bào)道

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)週刊》2016年第18期)

　　上海樓市“3·25新政”轉(zhuǎn)眼已滿月，春節(jié)後一度喧囂沸騰的房?jī)r(jià)話題漸漸進(jìn)入“冰河期”。

　　五一小長假，帶著“上海房?jī)r(jià)究竟跌了沒”的問題，《中國經(jīng)濟(jì)週刊》記者走訪多地深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”頒布後，就新推樓盤而言，不論是4萬/平米以下的低端住宅，4萬～8萬/平米的中端住宅，還是8萬/平米以上的豪宅，前來看房的客戶均銳減，持幣觀望成為主流態(tài)度，但價(jià)格仍然堅(jiān)挺。

　　新樓盤成交量下跌一半以上 ，

　　看房客也銳減

　　《中國經(jīng)濟(jì)週刊》記者通過內(nèi)部渠道查看某諮詢公司地産數(shù)據(jù)系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，上?！?·25新政”頒布前後的新盤成交量跌幅驚人。其中，單價(jià)不足4萬/平米的公寓項(xiàng)目，3月28日—4月3日與3月21日—3月27日相比，呈現(xiàn)斷崖式下跌：限購前4周周均成交達(dá)到32.75萬平米；限購後僅有15.25萬平米，下跌幅度53.44%。

　　單價(jià)4萬～8萬/平米的中端項(xiàng)目更是慘烈，限購前4周周均成交8.8萬平米，限購後只有3萬平米，下跌幅度達(dá)到了66%；類似情況還出現(xiàn)在8萬/平米以上的豪宅項(xiàng)目上，受限購政策及項(xiàng)目推盤策略改變的影響，限購前4周周均成交2.2萬平米，限購後僅0.73萬平米，下跌幅度深達(dá)67%。換言之，這種成交“腰斬”的情況幾乎覆蓋了滬上不同價(jià)格梯隊(duì)的新樓盤。

　　不僅成交量跌去一半以上，多個(gè)新盤的售樓處甚至出現(xiàn)了“乏人問津”的冷落景象。

　　“目前大部分客戶認(rèn)為後期房?jī)r(jià)會(huì)持平或者略微下跌，所以春節(jié)後那種‘搶房’的情況不復(fù)存在，剛需購房者開始出現(xiàn)挑挑揀揀的心態(tài)，我碰到過一部分已經(jīng)訂購的客戶甚至因?yàn)樾抡朔坑^望，但這種情況還不算多見?！币晃荒涿拈_發(fā)商售樓處負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)週刊》記者坦言。

　　據(jù)記者了解，外環(huán)外公寓項(xiàng)目多數(shù)針對(duì)剛需市場(chǎng)，而在“3·25新政”以後前去諮詢的客戶中，不滿足“連續(xù)社保繳足5年”條件的客戶佔(zhàn)到了三成左右，成為成交量最大的“殺手”。

　　除了剛需項(xiàng)目外，“金字塔”結(jié)構(gòu)頂端的豪宅市場(chǎng)也在“3·25新政”之後門庭冷落。其中，位於“新靜安”板塊的中糧天悅壹號(hào)來人量減少70%、大寧金茂府來人量下降40%，位於楊浦的翡麗甲第來人量下降50%。據(jù)悉，這主要受到新政將二套房首付從四成提至七成的直接衝擊，數(shù)據(jù)顯示，在市區(qū)高端公寓的業(yè)主中，二套房比例佔(zhàn)到了50%～60%。

　　相對(duì)受衝擊較小的還是“魚肚”部分，單價(jià)4萬～8萬/平米的中端樓盤中，萊蒙中央公寓來人量下降30%，萬科翡翠公園來人量減少20%，紫竹半島來人量減少40%，尚海酈景來人量減少30%，新政執(zhí)行後相對(duì)平穩(wěn)。

　　新政後房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺，

　　萬科一樓盤還漲了2000多元/平米

　　不過，成交量“腰斬”似乎並沒有撼動(dòng)開發(fā)商力撐房?jī)r(jià)的決心。位於中環(huán)的萬科翡翠公園屬於房?jī)r(jià)的第二梯隊(duì)，在新政頒布後的第二天開盤，客戶經(jīng)理蘇麗告訴《中國經(jīng)濟(jì)週刊》記者，不僅樓盤不會(huì)降價(jià)，從開盤初至今單價(jià)已經(jīng)漲了2000多元，“之前開盤的時(shí)候是6.4萬/平米，現(xiàn)在售價(jià)6.6萬/平米，我從2010年開始做房地産，經(jīng)過了兩次房地産調(diào)控，但我們這個(gè)板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)從2008年的2萬多漲到了現(xiàn)在的6萬多。”

　　據(jù)蘇麗介紹，目前新推的樓盤已經(jīng)所剩無幾?！拔覀冋麄€(gè)項(xiàng)目是30萬平米的體量，分六期來開發(fā)，一到四期已經(jīng)售完，現(xiàn)在賣的是五期，一種是125平米的，一種是150平米的，6、7、8號(hào)樓是125平米的，只有大概一樓還剩4套房子，15、18號(hào)樓的房子是150平米的，大概還有20套房子，其他就沒房子了，我們是3月26日開盤，125平米的總共有140多套房子，當(dāng)天的去化率就在80%左右。”

　　“我們是故意到新政第二天才開盤的，因?yàn)橹罢J(rèn)籌的客戶太多，開出來140多套房子，認(rèn)籌差不多接近300個(gè)人，新政後很多被限制了，沒有買房，所以我們也沒有成為‘日光碟’?！碧K麗告訴《中國經(jīng)濟(jì)週刊》記者。在125平米的樣板房裏，記者所待的一個(gè)多小時(shí)內(nèi)，有五六位前來看房的意向購房者。

　　受限購影響最明顯的外環(huán)外新盤中，記者注意到，開盤價(jià)格也依然比較堅(jiān)挺。以奉賢金匯的天和前灘時(shí)代為例，開盤當(dāng)天原計(jì)劃推出216套，後減少了72套，當(dāng)天成交套數(shù)是110套，成交率80%，之前報(bào)價(jià)2.1萬/平米，實(shí)際成交均價(jià)是2.04萬/平米。

　　同屬天和旗下的天和尚上海原計(jì)劃推出376套，後減少為288套，實(shí)際成交260套，成交率達(dá)到90%，之前報(bào)價(jià)1.9萬/平米，實(shí)際成交均價(jià)1.84萬/平米。在觀察人士眼中，開發(fā)商心態(tài)比較平靜，小幅調(diào)價(jià)後平穩(wěn)出貨，並且傾向後續(xù)立即加推。

　　值得一提的是，即使是成交慘澹的中高端住宅項(xiàng)目也並沒有因此降價(jià)出售。位於閔行吳涇的紫竹半島開盤推出60套，當(dāng)天成交僅20套，之前報(bào)價(jià)4萬～4.2萬元/平米，實(shí)際成交均價(jià)也達(dá)到了4.1萬元/平米。據(jù)上述諮詢公司系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)4萬以下公寓市場(chǎng)均價(jià)保持在2.2-2.4萬/平米，單價(jià)4萬～8萬住宅項(xiàng)目均價(jià)5萬～5.5萬/平米，單價(jià)8萬以上豪宅均價(jià)維持在高位10萬～10.5萬/平米，與“3·25新政”前相比變化還不明顯。

五一小長假前的最後一個(gè)交易日，寶山交易中心人潮涌動(dòng) 《中國經(jīng)濟(jì)週刊》記者 勞佳迪 攝

　　房産交易中心仍排長隊(duì)，

　　大多數(shù)是新政前買房

　　與售樓處的門可羅雀形成鮮明對(duì)比的是房産交易中心，它正在努力消化著“3·25新政”頒布前的火爆交易。4月29日，也就是五一小長假前的最後一個(gè)工作日，記者來到寶山區(qū)房地産交易中心。春節(jié)過後，它曾經(jīng)因?yàn)橐粡埮抨?duì)到主幹道上堵塞交通的照片而走紅網(wǎng)路。

　　9點(diǎn)半剛過，交易中心五樓的繳稅大廳就已經(jīng)人潮涌動(dòng)，大廳四週的盆景被人群擠得變了形?！拔覀兲氐刳s在五一前來辦手續(xù)，因?yàn)槲逡灰葬嵋獱I改增，雖然對(duì)我們沒有什麼實(shí)際影響，但是剛剛經(jīng)歷過‘3·25新政’，怕政策還有什麼風(fēng)吹草動(dòng)，還是早點(diǎn)辦比較安心。”在記者採訪過程中，像王先生夫婦這樣的心態(tài)非常多見。一個(gè)半月前，他們以3萬/平米的價(jià)格賣掉了自己位於寶山羅店的“普通住宅”，用以置換同板塊的“非普通住宅”，如今只剩下買房手續(xù)中的最後一步：過戶。

　　在被問及擔(dān)不擔(dān)心在新政前夕高位買房時(shí)，王先生表現(xiàn)得心情愉悅，“新政以後我們的非普通住宅就要七成首付，反而買不起了，況且現(xiàn)在交易中心一天內(nèi)可以辦完繳稅、過戶兩件事，我們上次來辦審稅手續(xù)時(shí)，從一樓電梯那裏就開始排隊(duì)，光上電梯就等了一個(gè)小時(shí)，現(xiàn)在效率肯定高了。”

　　而在四樓的資訊查詢窗口，排起的隊(duì)伍也已經(jīng)隨著墻角一路延伸，構(gòu)成了一個(gè)尾部翹起的大寫“L”形。據(jù)記者觀察，隨著時(shí)間推移，人數(shù)還在不斷增長。在領(lǐng)號(hào)區(qū)及交易中心預(yù)檢大廳門前排起的長隊(duì)一眼望不到盡頭，記者從隊(duì)首走到隊(duì)尾，花費(fèi)了半分鐘的時(shí)間。

　　下午3點(diǎn)半，《中國經(jīng)濟(jì)週刊》記者又來到閔行區(qū)房地産交易中心，這裡在春節(jié)後也曾因?yàn)?點(diǎn)就開始排隊(duì)而登上媒體頭版。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，前來辦理過戶手續(xù)的用戶基本將二樓的座位坐滿，人潮比新政以前有所退潮。下午剛4點(diǎn)，交易中心一層，辦理審稅的人群只能將區(qū)域內(nèi)的空位填充一半。多位仲介業(yè)務(wù)員告訴記者，當(dāng)天的任務(wù)已經(jīng)完成。而最近二手房交易中，價(jià)格基本不變，觀望態(tài)度明顯加強(qiáng)成為仲介共識(shí)。

　　鴻如仲介吳先生告訴記者，這批前來辦理手續(xù)的購房者基本都是“3·25新政”前交易的客戶，整個(gè)流程覆蓋的週期恰好趕上五一。

　　(錢威丞對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))