報(bào)告顯示 至三季度末 全市優(yōu)質(zhì)商鋪空置率微升 平均租金升幅減速
2010年萬達(dá)廣場(chǎng)步行街街鋪開盤時(shí)均價(jià)4.5萬~5萬元/平方米，2011年年底二手價(jià)已高達(dá)10萬－15萬元/平方米，僅一年時(shí)間鋪價(jià)翻了一番；嶺南新世界一間210平方米的社區(qū)商鋪，短短一年間價(jià)格從2萬元/平方米漲至5萬元/平方米；番禺區(qū)迎賓大道萬博街一宗商鋪的買家在10個(gè)月已經(jīng)獲利150萬元……
近日仲量聯(lián)行最新報(bào)告顯示，全市優(yōu)質(zhì)商鋪空置率出現(xiàn)微升，平均租金升幅呈現(xiàn)明顯減速，商鋪的投資價(jià)值是否依舊？
市場(chǎng)人士認(rèn)為，新興商圈投資潛力可期，尤其是珠江新城更具長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值。
文/圖/表：記者林琳
調(diào)查
新商圈遠(yuǎn)景吸引投資者
近日，仲量聯(lián)行廣州及深圳零售地産部總監(jiān)林世松分析研究報(bào)告時(shí)稱，至三季度末，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總存量約達(dá)170萬平方米；受新增供應(yīng)影響，全市優(yōu)質(zhì)商鋪空置率從二季度的1.3%微升至2.3%，平均租金升幅呈現(xiàn)明顯減速，環(huán)比輕微增長(zhǎng)僅0.4%至每月每平方米808元（基於實(shí)際面積）。他預(yù)測(cè)由於租戶議價(jià)能力上升，未來12個(gè)月整體租金的升幅將減緩，同比增長(zhǎng)約5%－8%。
然而，隨著住宅片區(qū)的不斷外擴(kuò)，地鐵網(wǎng)點(diǎn)的不斷延伸，大大地促進(jìn)了廣州新商圈的發(fā)展，例如白雲(yún)新城商圈、珠江新城商圈、廣州大道北商圈及萬博商圈等。
新商圈相對(duì)低的門檻，令不少商業(yè)巨頭和投資客扎堆進(jìn)駐。
新興
商圈一
珠江新城
中長(zhǎng)線持有
由於起點(diǎn)低，新商圈商鋪的價(jià)格往往每有利好出現(xiàn)就會(huì)突飛猛進(jìn)，有眼光有運(yùn)氣的投資客賺得盆滿缽滿，也有不少投資客不求翻倍大賺，只求資金安全和保值。作為一名成功的商人，萬先生（化名）也成功進(jìn)軍廣州商業(yè)地産。去年7月，他在珠江新城中海觀園豪氣地一次性付款買下一間97平方米的商鋪，總價(jià)將近750萬元。目前該商鋪已經(jīng)租給某家連鎖便利店，租金為100－120元/平方米/月左右。儘管目前該商鋪的租金回報(bào)率只有2%，以長(zhǎng)線投資為目的的萬先生認(rèn)為75000元/平方米的單價(jià)作為CBD的“入場(chǎng)券”完全“值回票價(jià)”。
中原地産研究一部瞿中奇研究發(fā)現(xiàn)，珠江新城的商鋪投資有一個(gè)特點(diǎn)，投資客大多住在這個(gè)區(qū)域，並多數(shù)為生意人，他們看好這個(gè)區(qū)域的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)低迷通貨膨脹的大環(huán)境下將生意閒錢投入商鋪投資，並中長(zhǎng)線持有：“珠江新城的商鋪漲勢(shì)從2010年之後開始特別明顯，主要是受住宅限購(gòu)及亞運(yùn)的影響，目前相比亞運(yùn)前已經(jīng)上升了15%－30%。”
新興
商圈二
白雲(yún)新城
一年多翻番
“當(dāng)初廣百進(jìn)駐新市的百信廣場(chǎng)時(shí)，並不受同行看好，認(rèn)為白雲(yún)多為外來人口，消費(fèi)能力低下。而今白雲(yún)新城定位為廣州商業(yè)副中心，也是未來廣州力推的六大功能區(qū)之一，地王誕生於此，高級(jí)住宅也開始被市場(chǎng)追捧。商鋪投資又怎麼可能落後呢？”白雲(yún)新城某仲介分行的銷售人員告訴記者。
中山投資者曹先生（化名）同樣看好白雲(yún)新城商圈的潛力。去年3月，他在偶然的機(jī)會(huì)下得知嶺南新世界一間社區(qū)商鋪的業(yè)主急需資金，想快速套現(xiàn)，放盤價(jià)僅為3萬元/平方米。曹先生當(dāng)即簽下合同並一次性付款，其後將這間商鋪以2萬元/月的價(jià)格放租，回報(bào)率達(dá)4%。更重要的是，1年多的時(shí)間內(nèi)，這間商鋪的均價(jià)已經(jīng)漲至5萬元/平方米。
據(jù)中原地産數(shù)據(jù)，白雲(yún)新城商圈的商鋪均價(jià)上漲迅速，2010年萬達(dá)廣場(chǎng)步行街街鋪開盤時(shí)均價(jià)為4.5萬－5萬元/平方米，到2011年年底，其二手價(jià)已高達(dá)10萬－15萬元/平方米，僅一年時(shí)間鋪價(jià)翻了一番；百信廣場(chǎng)一期的商場(chǎng)鋪，目前二手價(jià)也翻倍達(dá)20萬－30萬元/平方米，幾乎可與天河旺區(qū)的商鋪價(jià)格媲美。
新興
商圈三
番禺萬博商圈
升值空間大
天河城、海印集團(tuán)、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)大鱷團(tuán)的扎堆進(jìn)駐快速推高萬博商圈商用物業(yè)的價(jià)格，也令宋先生（化名）這樣的商鋪投資者受惠。去年年底，宋先生以2.5萬/平方米的價(jià)格買下番禺迎賓大道萬博街的一間100平方米左右商鋪，買下後價(jià)格就開始飆升。目前，番禺萬達(dá)廣場(chǎng)商鋪均價(jià)6萬元/平方米，連周邊的社區(qū)鋪單價(jià)也上漲至2萬－3萬元/平方米，宋先生的商鋪市價(jià)也達(dá)4萬元/平方米。也就是幸運(yùn)的宋先生在10個(gè)月內(nèi)已經(jīng)因?yàn)檫@間商鋪而進(jìn)賬150萬元！
有市場(chǎng)人士認(rèn)為，萬博商圈可謂未來廣州最矚目的商圈：“未來三五年內(nèi)，從番禺大道到市橋，數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的超級(jí)商業(yè)長(zhǎng)廊，其商業(yè)體量將超過160萬平方米，超過10個(gè)天河城的規(guī)模。”
分析：珠江新城商圈發(fā)展?jié)摿Υ?/p>
幾大新興商圈的定位、發(fā)展階段和模式各不相同?！坝械氖鞘屑?jí)商圈，有的是區(qū)級(jí)商圈，消費(fèi)定位不同?！宾闹衅嬲J(rèn)為發(fā)展模式也不同，譬如珠江新城先有住宅後有商業(yè)，是典型的消費(fèi)先聚集人群再發(fā)展商業(yè)的保險(xiǎn)模式，“但是珠江新城的消費(fèi)習(xí)慣還沒有培養(yǎng)起來是目前最大的問題?！倍纂?yún)新城的獨(dú)自在一個(gè)空白的區(qū)域平地而起，“其定位是成為市級(jí)商圈，但是從開業(yè)兩年至今，只有起步時(shí)人流能明顯聚集，但長(zhǎng)期看是否可以延續(xù)前面的‘聚氣’動(dòng)力還值得商榷。其二是白雲(yún)新城的規(guī)劃全部落實(shí)還需要一段時(shí)間；其三是其商業(yè)形態(tài)構(gòu)成單一，目前是‘有且僅有萬達(dá)’?！?/p>
萬博商圈與新興商圈廣州大道北有異曲同工之妙，都是在多年的商業(yè)積累後，近一兩年隨著大型商業(yè)的進(jìn)駐而提高市場(chǎng)關(guān)注度。前者的居住人群的消費(fèi)習(xí)慣和周邊的配套在所有新興商圈中最為成熟，因此瞿中奇認(rèn)為其在短期內(nèi)是最適合投資的商圈。另外，市橋商圈雖然也是新興商圈之一，但屬於區(qū)域商圈，輻射能力、商圈等級(jí)定位均不能與其他幾個(gè)相比。
“市橋商圈不可能變成市級(jí)商圈，這就是局限性。因此如果從整體商圈發(fā)展?jié)摿?，珠江新城還是最佳的長(zhǎng)期投資對(duì)象。”瞿中奇説。