0.4%甲級寫字樓有效租金環(huán)比下降

　　29.4%商業(yè)土地指數(shù)同比降幅

　　由於新增供應(yīng)不足，加之春節(jié)假期影響，造成今年以來商業(yè)地産租賃和擴(kuò)張活躍度持續(xù)降低，凈吸納量呈下降趨勢，租金水準(zhǔn)也繼續(xù)下滑。日前，多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，一季度北京甲級寫字樓需求平淡、中高端購物中心租金漲幅創(chuàng)新低，不過，地段較好的CBD區(qū)域辦公樓及核心商圈租金仍保持穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著供應(yīng)量的飽和，未來市場分化將日趨加劇。

　　租賃需求疲軟

　　第一太平戴維斯報告顯示，一季度，雖然春節(jié)長假期間傳統(tǒng)寫字樓市場淡季致使第一季度問詢量降低，但全市凈吸納量累計仍達(dá)到5.4萬平方米，與前一季度及2013全年的凈吸納量相比基本持平。本季度，租賃形式主要集中于遷址和續(xù)租，與2010至2012年期間相比，新租和擴(kuò)租需求相對疲軟。

　　甲級寫字樓凈有效租金連續(xù)四個季度下滑，至每平方米每月人民幣311.5元，環(huán)比與同比分別下降0.4%與2.4%，但仍是大陸地區(qū)最高租金水準(zhǔn)。由於業(yè)主連續(xù)數(shù)個季度下調(diào)租金後市場需求漸趨於穩(wěn)定，加之有限的新增供給，租金降幅較之上個季度進(jìn)一步收窄0.2個百分點。DTZ戴德梁行報告顯示，內(nèi)資企業(yè)仍然是本季度北京寫字樓租賃市場上的主力軍，完成了甲級寫字樓租賃活動60.38%的成交。

　　儘管寫字樓市場整體租金漲幅回落，但核心商圈租金仍保持穩(wěn)定。統(tǒng)計顯示，隨著CBD區(qū)域中上季度入市的財富金融中心地區(qū)面積的逐漸消耗，較高樓層待租空間的租金進(jìn)一步提高，本季度該商圈的平均租金水準(zhǔn)環(huán)比繼續(xù)上漲0.57個百分點至每月每平方米337.11元（54.81美元），空置率下降至4.24%，環(huán)比下降0.63個百分點。

　　仲量聯(lián)行發(fā)佈的報告也顯示，CBD甲級辦公樓租金水準(zhǔn)保持穩(wěn)定。值得一提的是，甲級辦公樓在一季度並沒有新增供應(yīng)。2013年第四季度竣工的北京財富中心在辦公樓租賃方面取得令人矚目的成績，已經(jīng)簽署租賃協(xié)議的辦公面積達(dá)到60%。

　　值得關(guān)注的是，三家機(jī)構(gòu)均表示，新增供應(yīng)緊張，2014年一季度沒有新項目入市，甲級寫字樓市場可租賃存量穩(wěn)定在934萬平方米。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地産部高級董事賀睿珂指出：“2013年新增供應(yīng)有限，而租戶的需求卻日益活躍，因此，業(yè)主將迎來更加樂觀的行情，進(jìn)而導(dǎo)致租金談判的餘地變小?；渡鲜隼碛桑覀冾A(yù)測租金水準(zhǔn)在未來半年將繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。”

　　零售業(yè)業(yè)態(tài)逐漸分化

　　零售市場方面，一季度，北京中高端商業(yè)市場無新項目開業(yè)，使得中高端商業(yè)總存量維持在900萬平方米，但包括禧瑞匯和英特宜家購物中心等在內(nèi)的若干項目由於已取得較高預(yù)租率，預(yù)計將於未來9個月內(nèi)入市。

　　鋻於二線奢侈品、餐飲及兒童零售商的需求呈增長態(tài)勢，加之核心商圈供給有限，全市中高端購物中心整體出租率環(huán)比增長0.2個百分點至94.0%，同比增長2.5個百分點，升至5年來最高水準(zhǔn)。

　　第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部經(jīng)理董月告訴記者，儘管穩(wěn)定需求支撐下出租率表現(xiàn)樂觀，但第一季度中高端購物中心首層租金環(huán)比僅增長0.5%，達(dá)到每平方米每月人民幣913.7元，同比僅增長2.5%，為2011年以來的最低增幅。儘管如此，西單、王府井、三里屯等核心商圈租金仍同比增長7.2%至16.7%不等，這三地仍然是眾多國際及國內(nèi)主流品牌，特別是新進(jìn)品牌入駐京城的首選。

　　今年一季度，儘管受季節(jié)性消費高峰回落的影響，中國零售商信心指數(shù)依然達(dá)到125.6，同比上漲12.7%。調(diào)查顯示，來自快時尚及輕奢品牌的開店意願依然強烈，根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地産研究中心的統(tǒng)計顯示，優(yōu)衣庫目前在全國開店數(shù)量已達(dá)279家，僅2013年其開店數(shù)量82家。受相關(guān)政策的影響，奢侈品牌開店意願持續(xù)下降。大眾連鎖餐飲則加速擴(kuò)張，作為餐飲業(yè)“價格殺手”的外婆家，目前旗下品牌在全國開店已達(dá)82家，2014年更計劃開出45家分店。

　　中國商業(yè)地産聯(lián)盟秘書長王永平表示，商業(yè)地産已經(jīng)走過盲目擴(kuò)張期，不僅奢侈品、輕奢、買手店、餐飲等業(yè)態(tài)逐漸分化，相同業(yè)態(tài)也進(jìn)入新一輪的升級和轉(zhuǎn)型，行業(yè)洗牌也為商業(yè)地産項目帶來了全新機(jī)遇。

　　市場步入理性增長期

　　“商業(yè)地産在經(jīng)歷一輪狂飆後，開始進(jìn)入波浪形上升階段，同時，市場分化日趨加劇?！盧ET睿意德中國商業(yè)地産研究中心總經(jīng)理陳曦近日如此表示，隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推進(jìn)，一線城市的商業(yè)升級，中國商業(yè)地産已經(jīng)走過躁動，步入新一輪的理性增長。

　　RET睿意德中國商業(yè)地産研究中心統(tǒng)計顯示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投資熱情高漲，在2012年第四季度達(dá)到頂峰，中國商用土地指數(shù)達(dá)到118.8。但2013年第四季度中國商用土地市場出現(xiàn)了市場拐點，到2014年第一季度，中國商用土地指數(shù)跌落到79.9，同比下降幅度高達(dá)29.4%。歷經(jīng)三到四年的建設(shè)週期之後，中國商業(yè)地産項目供應(yīng)量也將在2016年至2017年之間達(dá)到高峰。

　　根據(jù)易居研究院一項統(tǒng)計顯示，無論是從全國來看，還是從一線城市看，目前商業(yè)地産的總量已經(jīng)達(dá)到飽和，甚至部分區(qū)域已經(jīng)過剩，未來將進(jìn)入商業(yè)物業(yè)面積增長速度遠(yuǎn)超人口增長速度的階段，是每人平均商業(yè)面積繼續(xù)提升的階段，也是人們消費觀念和行為方式繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變的階段、催升商業(yè)地産繼續(xù)過剩的階段。

　　在這樣一個階段下，商業(yè)地産將不斷去粗存精、優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代、不斷升級。過去觸地就賺、拿地就贏的時代已經(jīng)過去，房企需要進(jìn)一步修煉內(nèi)功、打造精品、創(chuàng)新模式等才能夠在新的形勢下發(fā)展得更好。

　　(京華時報記者潘秀林京華時報製圖何將)