與其説五一小長(zhǎng)假的樓市慘澹是中國(guó)樓市開始降價(jià)的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，不如説它使中國(guó)樓市的差異化開始明顯。而樓市本來是有地域性的，不存在全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)。

　　剛剛結(jié)束的五一小長(zhǎng)假期間，全國(guó)房地産市場(chǎng)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的城市一片慘澹。全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約9887套，較2013年同期的14642套下滑32.5%。一向最為紅火的北上廣深樓市也露出了冷清的疲態(tài)，四大一線城市三天合計(jì)簽約1046套，同比下降了40%。不僅成交量下降，北京商品住宅的成交均價(jià)開始出現(xiàn)下行，五一三天僅為20836元/平方米，對(duì)比上一個(gè)三天小長(zhǎng)假——清明期間，價(jià)格下降幅度高達(dá)18%。五一小長(zhǎng)假上海郊區(qū)部分樓盤也以打折銷售、降低首付比例等方式吸引購(gòu)房者試圖快去存化。

　　那麼，中國(guó)的樓市是否就此為轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，瘋漲了十幾年的房?jī)r(jià)會(huì)從此下跌了嗎？

　　從近期市場(chǎng)走勢(shì)看，全國(guó)整體市場(chǎng)成交量已經(jīng)有半年處?kù)断抡{(diào)趨勢(shì)，五一小長(zhǎng)假的樓市冷清只是半年來樓市成交量萎縮的繼續(xù)。而中國(guó)樓市雖然已經(jīng)延續(xù)了十幾年的熱情，十幾年地只漲不跌，但其中畢竟還是有過幾次樓市成交量急劇降低的。只是在那幾次成交量萎縮時(shí)，房?jī)r(jià)下跌的極少，尤其是北上廣深等一線城市一如既往堅(jiān)挺，一些樓市重新火熱，房?jī)r(jià)必然再次大漲。

　　可這一次隨著成交量慘澹，當(dāng)前平均房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市正在增多。5月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)佈的4月百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為11013元/平方米，僅比3月上漲0.1%。分城市來看，4月份100個(gè)城市中有45個(gè)城市環(huán)比下跌，環(huán)比下跌的城市接近半數(shù)。

　　造成這一輪樓市量?jī)r(jià)齊跌，從供求關(guān)係來看，短期原因是4月份大批剛需樓盤推出，必定造成五一期間中低檔樓盤成交量的萎縮。長(zhǎng)期的原因，則是近二十年來樓價(jià)的瘋漲，刺激了各地賣地的積極性，大多數(shù)地方房地産開發(fā)已明顯過度，大量庫(kù)存，造成了供過於求。

　　更何況，一方面，房企近兩年大舉拿地、激進(jìn)擴(kuò)張所致的負(fù)債率走高，難以背負(fù)高庫(kù)存造成的資金沉澱，更加上近期以來資金監(jiān)管加嚴(yán)，房地産開發(fā)商貸款難度增加；另一方面也正是資金監(jiān)管加嚴(yán)，房貸緊縮，購(gòu)房者心理越發(fā)觀望，未來樓盤打折促銷現(xiàn)象將會(huì)增多。

　　因此，五一小長(zhǎng)假樓市慘?？峙虏粌H僅是受政策調(diào)控的影響、不久就會(huì)反彈的，很可能就是中國(guó)樓市的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，樓價(jià)由瘋漲轉(zhuǎn)為下跌，起碼也是不再漲了。

　　不過，這樣的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)可能只是對(duì)中國(guó)大部分城市的樓市而言，對(duì)北上廣深等一線樓市，樓價(jià)上漲還沒有到頭。

　　從供應(yīng)方面來看，北京的剛需項(xiàng)目供需比目前已經(jīng)從1:4逐漸降低到1:2，但北上廣深及成都等一線城市的庫(kù)存量還是有限的。而從需求方面看，中國(guó)的城市化大約要在2020年才有眉目，而中國(guó)人口的拐點(diǎn)大概是在2017年，那麼大多數(shù)中小城市的效應(yīng)點(diǎn)大約是在這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的之前發(fā)生，而北上廣深等一線大城市對(duì)此必然是在這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)之後一段時(shí)間才能正式産生效應(yīng)。因此北上廣深的樓市供求關(guān)係在此之前不會(huì)發(fā)生根本的變化。對(duì)於這些一線城市來説，五一小長(zhǎng)假樓市的慘澹，只是像以往出現(xiàn)過的一個(gè)成交量下跌的停頓，還不能形成拐點(diǎn)。

　　由此可見，與其説五一小長(zhǎng)假的樓市慘澹是中國(guó)樓市開始降價(jià)的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，不如説它使中國(guó)樓市的差異化開始明顯。而樓市本來是有地域性的，不存在全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)。

　　□鬱慕湛（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）