昨天，一則“中天城投公告稱項目測算售價降32%仍可保本”的消息，再次攪動了市場對房地産項目降價空間的想像。不過，多位業(yè)內(nèi)人士昨天告訴記者，他們不認(rèn)同這樣的提前測算，稱受多方因素影響，項目最終的銷售狀況往往與預(yù)測相差巨大，同時，每個地産項目情況千差萬別，有些企業(yè)盈虧保本線甚至可以達(dá)到40%-50%。

　　 □事件

　　 降價三成仍能盈利

　　 近期公佈的“新國九條”強(qiáng)調(diào)普通投資者權(quán)益保護(hù)，為落實(shí)政策，有不少再融資計劃的上市房産公司，紛紛結(jié)合自身情況，對再融資方案進(jìn)行補(bǔ)充説明。中天城投、萊茵置業(yè)等，就在近日對項目價格變動進(jìn)行了敏感性分析。

　　 根據(jù)此前披露的方案，中天城投計劃非公開增發(fā)不超過45380萬股，貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目在此次再融資計劃中有著極為重要的地位。正因為此，在上週末，中天城投再次進(jìn)行了專項説明，重點(diǎn)提及了房價變動對項目效益的測算。

　　 中天城投稱，依據(jù)貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目可行性研究報告，預(yù)測的平均銷售價格為7933.2元/平方米，這一價格要遠(yuǎn)低於項目所在區(qū)域9108元/平方米的均價?？紤]到項目有一定的開發(fā)週期，中天城投假設(shè)項目最終銷售均價在正負(fù)15%範(fàn)圍內(nèi)變化時，對於項目收益的情況進(jìn)行了測算。測算結(jié)果顯示，當(dāng)金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利；當(dāng)項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

　　 在預(yù)測平均售價明顯低於所在區(qū)域?qū)懽謽瞧骄山粌r的情況下，中天城投該項目依舊有著近33%的銷售均價下調(diào)空間，消息一齣，再次攪動了市場對房地産項目降價空間的想像。

　　 無獨(dú)有偶。萊茵置業(yè)日前也發(fā)佈位於杭州的兩個住宅項目的可行性研究報告稱，經(jīng)過測算顯示，萊茵置業(yè)楓郡項目預(yù)測平均銷售價格為10314元/平方米，當(dāng)項目銷售均價下降23.22%時，仍能達(dá)到盈虧平衡；萊茵知己項目預(yù)測平均銷售價格為9262元/平方米，當(dāng)項目銷售均價下降18.44%時，項目達(dá)到盈虧平衡。

　　 □業(yè)內(nèi)聲音

　　 測算結(jié)果不太準(zhǔn)確

　　 “企業(yè)的這樣一個敏感性分析，事實(shí)上更偏向理論性質(zhì)，在測算過程中項目的去化速度、定價都是假設(shè)的，但是最終結(jié)果不一定就是這樣”。同策諮詢市場研究總監(jiān)張宏偉表示。在他看來，這個降價空間是按照高點(diǎn)來估算的，測算結(jié)果也偏于樂觀。

　　 一位不願具名的房企內(nèi)部人士告訴記者，從中天城投的測算細(xì)節(jié)來看，當(dāng)項目銷售均價在正負(fù)15%範(fàn)圍內(nèi)變化時，項目的成本和費(fèi)用卻是固定不變的，但事實(shí)上，如果售價變動，那麼對應(yīng)的銷售和管理成本也會發(fā)生變化。簡單的一個道理，給銷售人員發(fā)傭金就是按照交易額計算的，如果價格上漲，那麼銷售成本必然增加。從這個角度看，這一測算結(jié)果也不完全準(zhǔn)確。

　　 另外，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，真實(shí)的銷售週期決定著回款速度，也才能最終確定成本，一般至少需要兩年才能完成從拿地開發(fā)到業(yè)主入住全程，如果銷售期稍一拖長，那麼平攤到每年的凈利率就更低。

　　 不同項目情況不同

　　 上述房企人士表示，中天城投該項目的測算也只是個例，並不具備行業(yè)普遍性。一般來講，目前高週轉(zhuǎn)企業(yè)的平均凈利潤率在12%左右，如果不考慮週轉(zhuǎn)率，那麼如果企業(yè)降價10%，就無利可圖了。不過，由於拿地成本、開發(fā)週期、産品定位、去化速度等因素的不同，“不同的企業(yè)、不同的項目、不同的市場環(huán)境，不能一概而論”。以萬科為例，在去年集團(tuán)整體12%的凈利潤率的基礎(chǔ)上，各個區(qū)域的表現(xiàn)也不盡相同，北京地區(qū)的利潤率就要相對高一些。

　　 另外，上述人士稱，也有少數(shù)在拿地成本、管理控制和産品定位等方面極具優(yōu)勢的房地産企業(yè)和項目，盈虧保本線甚至可以達(dá)到40%-50%。