今年以來(lái)，大名城、保利地産等多家房地産上市公司在三四線城市成功競(jìng)得土地，加速佈局中小城市市場(chǎng)。專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化概念不能與三四線城市樓市發(fā)展畫等號(hào)，這些城市的房?jī)r(jià)也難以因此出現(xiàn)大漲，房地産企業(yè)今後健康發(fā)展，仍需“精耕細(xì)作”，開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)需求的産品。

　　三四線城市成熱點(diǎn)

　　近期眾多地産商開(kāi)始加速佈局中小城市，進(jìn)軍三四線城市似乎成了流行風(fēng)。2月1日，東湖高新發(fā)佈公告稱，其全資公司鄂州東湖高新投資有限公司近日以2.12億元的價(jià)格成功競(jìng)得湖北鄂州3宗商服用地，總面積近30萬(wàn)平方米。

　　記者梳理近140家涉及房地産開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的上市公司公告發(fā)現(xiàn)，1月份以來(lái)，不少上市房企均加大在三四線城市的佈局力度，一些上市房企甚至在縣一級(jí)土地競(jìng)拍上有所斬獲。如1月9日，保利地産公佈近期通過(guò)拍賣和招標(biāo)等方式獲得的20余宗土地，其中就包括分別以1.3億元和近2.5億元的代價(jià)獲得嘉善縣和從化市各3宗住宅用地。

　　華夏幸福是今年以來(lái)動(dòng)作最為頻繁的一家，這家公司1月份先後競(jìng)得河北香河縣、懷來(lái)縣等縣多宗土地。華夏幸福在公告中表示，以上土地的競(jìng)得可進(jìn)一步提升公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，保障房地産開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　山東省一家長(zhǎng)期從事三四線城市房地産開(kāi)發(fā)的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，與一二線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地産市場(chǎng)相比，三四線城市競(jìng)爭(zhēng)較為緩和，也可以較為有利的價(jià)格獲得位置較佳、升值空間很大的土地?！胺康禺b上市公司有更雄厚的資金和建設(shè)實(shí)力，早一點(diǎn)進(jìn)入三四線城市有利於提升公司的業(yè)績(jī)?！边@位負(fù)責(zé)人説。

　　山東社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張衛(wèi)國(guó)説：“限購(gòu)和限貸等宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力的作用下，一些房地産企業(yè)認(rèn)為三四線城市將更有作為?！?/p>

　　推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)

　　雖然不少上市房地産公司在城鎮(zhèn)化背景下，已開(kāi)始大規(guī)模向靠近一線城市或省會(huì)城市的縣域“跑馬圈地”，但專家認(rèn)為，不能單純或過(guò)早地寄望於以城鎮(zhèn)化激活當(dāng)?shù)胤康禺b市場(chǎng)，這也不能成為三四線城市房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。

　　“我們小城市居民收入本來(lái)就少，大地産商不能以一線城市的思維來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我們期待更現(xiàn)代、更實(shí)用、更美觀的房子，但不是高房?jī)r(jià)。”山東臨沂市市民趙偉準(zhǔn)備買一套新房，他對(duì)大地産商的到來(lái)會(huì)否推高房?jī)r(jià)還有所擔(dān)心。

　　一些專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化可以激活三四線房地産市場(chǎng)是一種誤讀，大房地産企業(yè)進(jìn)軍中小城市，推出高價(jià)房也並不現(xiàn)實(shí)。山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司投資顧問(wèn)部副總監(jiān)薄夫利説：“房地産行業(yè)主要受地區(qū)人口數(shù)量、區(qū)域産業(yè)結(jié)構(gòu)影響，城鎮(zhèn)化並不會(huì)對(duì)三四線城市産生很大拉動(dòng)作用。”

　　張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，從去年底至今，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)上漲跡象，這主要是剛性需求的逐漸釋放帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械幕钴S?！叭木€城市不會(huì)因此出現(xiàn)連鎖反應(yīng)?！?/p>

　　山東大學(xué)房地産研究中心主任李鐵崗也認(rèn)為，三四線城市房?jī)r(jià)不會(huì)僅憑供給方單方面意願(yuàn)，更要考慮購(gòu)買方能力。

　　房地産企業(yè)需精耕細(xì)作

　　據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有約50家房地産上市公司發(fā)佈了2012年公司業(yè)績(jī)公告或預(yù)告。22家房地産上市公司預(yù)告去年業(yè)績(jī)將同比增長(zhǎng)，多數(shù)原因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售加快。21家房地産上市公司2012年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)大幅下滑，部分公司將原因歸結(jié)為宏觀調(diào)控政策對(duì)行業(yè)的持續(xù)影響。

　　專家認(rèn)為，在持續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控的情況下，房地産暴利的時(shí)代早已終結(jié)，坐等房?jī)r(jià)上漲並不現(xiàn)實(shí)，房地産企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，合理設(shè)計(jì)利潤(rùn)空間。張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，房地産企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑的影響，應(yīng)加大對(duì)普通商品房産品的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，適應(yīng)主流剛需人群的需求，同時(shí)加快土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)變“捂盤待售”的思路。

　　李鐵崗還建議，各地應(yīng)儘早公佈當(dāng)年土地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是繼續(xù)加大對(duì)普通商品房的土地供應(yīng)，並敦促房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)竣工，以保障當(dāng)?shù)氐钠胀ㄉ唐贩康墓?yīng)，防止出現(xiàn)供需矛盾拉大造成房?jī)r(jià)硬性上漲。

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