趙卓文

　　楊衛(wèi)華

　　文/羊城晚報(bào)記者 劉珊

　　圖/羊城晚報(bào)記者 何奔

　　2013年註定是房地産不平凡的一年。國(guó)五條橫空出世，地産風(fēng)雲(yún)再起。然而調(diào)控之下，卻是新一輪的房?jī)r(jià)上漲。如此調(diào)控為哪般？你，看懂了嗎？

　　4月19日，第10期“粵財(cái)控股·羊城晚報(bào)財(cái)富大講壇”攜著名房地産市場(chǎng)研究專(zhuān)家、廣州市同創(chuàng)卓越房地産投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文先生，著名稅收與理財(cái)專(zhuān)家、中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授楊衛(wèi)華先生一同為我們回顧了房地産市場(chǎng)及其調(diào)控政策的歷史沿革，解讀了目前的調(diào)控措施，分享了2013年房地産投資機(jī)會(huì)和投資策略。他們都一致看好未來(lái)十年房地産發(fā)展，“房?jī)r(jià)仍會(huì)漲，一線城市尤甚。未來(lái)十年，中國(guó)房地産仍然很有投資價(jià)值！”

　　看漲：“房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲！”

　　房地産調(diào)控多年，房?jī)r(jià)整體走勢(shì)如何？出臺(tái)新政策之後，形勢(shì)是否有大變化？

　　楊衛(wèi)華給出了自己的解讀，“房?jī)r(jià)的調(diào)整和稅收的調(diào)整不能抑制房?jī)r(jià)上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)只會(huì)繼續(xù)升。2013年-2014年大戶(hù)型住宅産品供求繼續(xù)放量，全年樓價(jià)將呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性上漲，正常漲幅在10%以上。”

　　趙卓文也認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)正處?kù)兑环N逆生長(zhǎng)狀態(tài)，首先從政策來(lái)看，房地産行業(yè)目前在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的地位和作用不言而喻，因而房地産政策不會(huì)有大面積的打壓。其次，土地資源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。高地價(jià)、高成本、高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、高門(mén)檻將成為廣東房地産的重要特徵。

　　解讀：調(diào)控為何無(wú)法抑制房?jī)r(jià)

　　談到調(diào)控不理想的原因，楊衛(wèi)華認(rèn)為：第一，政府的各項(xiàng)調(diào)控政策，比如説金融政策、財(cái)稅政策、行政手段還有土地政策，並不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床異夢(mèng)，中央政府要控制房?jī)r(jià)，而地方政府是希望房?jī)r(jià)上漲，對(duì)房地産調(diào)控不積極。第三，我們對(duì)房地産的認(rèn)識(shí)是有偏頗的，從2003年國(guó)務(wù)院“18號(hào)文”到現(xiàn)在都在一直強(qiáng)調(diào)房地産業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱産業(yè)，這話(huà)是不全面的，房地産業(yè)既是支柱産業(yè)也是民生産業(yè)，但現(xiàn)在我們過(guò)度強(qiáng)調(diào)了支柱産業(yè)而忽略了民生産業(yè)。第四，房地産存在兩大壟斷，一是土地被政府壟斷，土地價(jià)格由政府説了算，所以土地價(jià)格越來(lái)越高；二是房地産的經(jīng)營(yíng)是開(kāi)發(fā)商壟斷。

　　趙卓文則表示，調(diào)控還是有一定作用的，但是可持續(xù)性很弱。因?yàn)橛绊憳莾r(jià)的基礎(chǔ)因素，沒(méi)有發(fā)生大的改變，樓市繁榮“遊戲規(guī)則”，更是多年依舊。而要解決這個(gè)問(wèn)題，必須有長(zhǎng)效的住房供應(yīng)體系和長(zhǎng)期的住房供應(yīng)計(jì)劃。

　　熱點(diǎn)：國(guó)五條中的20%到底是什麼？

　　國(guó)五條提出的對(duì)二手房賣(mài)主徵收20%具體指什麼？楊衛(wèi)華解釋道：20%是按照所得來(lái)計(jì)算的，有媒體説20%是按照差價(jià)，就是買(mǎi)進(jìn)房子與賣(mài)出房子的差額要交20%的稅，這個(gè)説法不準(zhǔn)確。這個(gè)差額是毛利，不是利潤(rùn)，而應(yīng)該按照這個(gè)差額扣掉相關(guān)的費(fèi)用來(lái)交稅，按所得來(lái)交稅。

　　政策：“限”時(shí)代的到來(lái)

　　在談到限購(gòu)政策時(shí)，趙卓文認(rèn)為，“限購(gòu)”應(yīng)該成為中國(guó)房地産的特色而長(zhǎng)期存在。“因?yàn)楫?dāng)前的房地産運(yùn)作機(jī)制，決定了調(diào)控是常態(tài)。要想調(diào)房?jī)r(jià)，必須調(diào)結(jié)構(gòu)，要想調(diào)結(jié)構(gòu)，必須改變運(yùn)作機(jī)制。10年調(diào)控，已經(jīng)指明瞭出路?！?/p>

　　他坦言，房地産市場(chǎng)應(yīng)該是讓多數(shù)人財(cái)富增加的最重要因素。根據(jù)胡潤(rùn)研究報(bào)告，中國(guó)億萬(wàn)富豪中15%是炒房者。未來(lái)掌握這個(gè)城市財(cái)富的人將是45歲—60歲的人。他們掌握財(cái)富的主要原因是因?yàn)閾碛胁粍?dòng)産。特別在樓市全面進(jìn)入“萬(wàn)元房時(shí)代”後，財(cái)富增值最可靠最直接的表現(xiàn)，依然是不動(dòng)産的增值。它比股票更具有保值和抵禦通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　北上廣等一線城市的資源永遠(yuǎn)是供不應(yīng)求的，不限購(gòu)不行；財(cái)富集中在少數(shù)人手中，限購(gòu)勢(shì)在必行。不限購(gòu)，樓市市場(chǎng)幾乎無(wú)法維持最基本的穩(wěn)定狀態(tài)。

　　訣竅：投資房産有門(mén)道

　　“2013年的中國(guó)樓市，要看大開(kāi)發(fā)商臉色?！壁w卓文説，中國(guó)房地産已經(jīng)進(jìn)入全面資本主義時(shí)代，房地産壟斷時(shí)代提前到來(lái)。大型上市房企市場(chǎng)佔(zhàn)有率逐年提升，目前排名前50的房企所佔(zhàn)的市場(chǎng)份額達(dá)到34%。2013年，有能力、有意願(yuàn)買(mǎi)地的企業(yè)，依然是大型開(kāi)發(fā)商。

　　“2013年做房地産，必須研究好四類(lèi)人?！壁w卓文認(rèn)為有錢(qián)人、閒人、女人和年輕人是必須關(guān)注的四類(lèi)人群。2013到2014年，有錢(qián)人將撐起一線中心城市樓市的銷(xiāo)售量。休閒地産旅遊地産將成為投資發(fā)展的重點(diǎn)，閒人受到關(guān)注。女性作為購(gòu)房決策者將越來(lái)越影響到房地産的發(fā)展。另外，2013年，90後隆重登場(chǎng)，他們成為購(gòu)房的新一代參與者。

　　警示：新泡沫襲來(lái) 注意理性投資

　　趙卓文認(rèn)為，廣州新一輪商業(yè)地産泡沫正在形成。“廣州商業(yè)地産的繁榮在2013年將面臨升級(jí)換代，表面的繁榮背後是後勁不足。”趙卓文指出，由於限購(gòu)等房地産調(diào)控政策的影響以及地方政府的政策優(yōu)惠，近兩年來(lái)廣東省的商業(yè)地産項(xiàng)目迅速增加，前期的投資回報(bào)帶來(lái)了後期的盲目跟風(fēng)和投資。後續(xù)大量的商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，明顯缺乏計(jì)劃和規(guī)劃。政府鼓勵(lì)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商盲目投資，投資者瘋狂入市，2013年的廣東商業(yè)地産正演繹“再攀高峰”的行情，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)並存。消費(fèi)者不要盲目樂(lè)觀，注意理性投資。

　　投資策略

　　中心，中心，還是中心！

　　“中心論”是趙卓文提到的一個(gè)重要投資戰(zhàn)略。“中心就是最強(qiáng)的”。他表示，未來(lái)3年中國(guó)房地産主要增長(zhǎng)機(jī)會(huì)在一線城市、中心城市。在區(qū)位選擇上，城市中心區(qū)及城市副中心區(qū)的物業(yè)升值潛力最大，增長(zhǎng)速度也越來(lái)越快。未來(lái)的潛力和可能性都是優(yōu)於周邊城市的。對(duì)投資者來(lái)説，“該出手時(shí)就出手”。

　　房地産發(fā)展藍(lán)海戰(zhàn)略

　　未來(lái)房地産發(fā)展將出現(xiàn)新的態(tài)勢(shì)。趙卓文總結(jié)了2013年房地産發(fā)展的藍(lán)海戰(zhàn)略：一是城鎮(zhèn)化將成為未來(lái)幾年的發(fā)展重點(diǎn)。美麗中國(guó)背景下，廣東的鄉(xiāng)村地産，縣鎮(zhèn)級(jí)地産將有新的增長(zhǎng)點(diǎn)；二是珠三角城際軌道交通網(wǎng)路完善後，衛(wèi)星城市、節(jié)點(diǎn)城市和新型商業(yè)綜合體系，將有新的發(fā)展機(jī)遇；三是産業(yè)地産、旅遊休閒地産、文化地産、工業(yè)地産等將有新的發(fā)展；四是三舊改造將延續(xù)，並會(huì)進(jìn)入新的階段；五是中心城市中心區(qū)物業(yè)價(jià)值將加快上升，企業(yè)銷(xiāo)售策略轉(zhuǎn)為持有策略，回報(bào)水準(zhǔn)將更高。

　　重點(diǎn)關(guān)注

　　投資關(guān)注四類(lèi)物業(yè)

　　“2013年—2022年將是房地産下一個(gè)黃金十年”。趙卓文對(duì)接下來(lái)十年的房地産市場(chǎng)發(fā)展情況表示樂(lè)觀，“未來(lái)廣州房地産的發(fā)展機(jī)會(huì)還有很多?！彼岢隽?013年房地産投資必須關(guān)注四類(lèi)物業(yè)——土地、車(chē)位、高端住宅和“母雞型”商業(yè)物業(yè)。而四類(lèi)應(yīng)謹(jǐn)慎投資的物業(yè)類(lèi)型有：投資類(lèi)産品。主要是指酒店式公寓、商務(wù)公寓、返租回報(bào)的商業(yè)物業(yè)、小型酒店、小戶(hù)型出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)等；價(jià)格虛高的“豪宅物業(yè)”、休閒度假類(lèi)物業(yè)；寫(xiě)字樓物業(yè)。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓將供過(guò)於求

　　楊衛(wèi)華指出，未來(lái)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)供過(guò)於求的局面，“甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率偏高，租金水準(zhǔn)受壓，2013年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率水準(zhǔn)超過(guò)20%。珠江新城板塊寫(xiě)字樓的售價(jià)為20000-50000元/平方米。珠江新城板塊寫(xiě)字樓租金普遍為100-200元/平方米·月，最高達(dá)260-320元/平方米·月。而商鋪方面，以珠江新城為例，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，商務(wù)與居住氛圍日漸濃厚，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨於成熟，商鋪價(jià)格也是‘水漲船高’，內(nèi)臨街商鋪價(jià)格可達(dá)到150000-220000元/平方米；裙樓商鋪價(jià)格可達(dá)到28000-50000元/平方米。中大布匹市場(chǎng)首層租金普遍達(dá)到1000-2000元/平方米，高的達(dá)到4000元/平方米。布匹市場(chǎng)附近的倉(cāng)庫(kù)，租金高的達(dá)到150元/平方米，低的也達(dá)到30-50元/平方米。中大布匹市場(chǎng)的首層商鋪月租金可媲美廣州天河城、北京路的大商場(chǎng)?！壁w卓文建議，看準(zhǔn)商機(jī)，可以及時(shí)入市，但也要注意風(fēng)險(xiǎn)。

　　建議

　　趙卓文給置業(yè)者提了六大建議：

　　——城市中心區(qū)及城市副中心區(qū)的物業(yè)升值潛力最大

　　——中心的就是最強(qiáng)的

　　——最貴的也許就是最便宜的

　　——要選擇品牌開(kāi)發(fā)商、品牌物業(yè)

　　——重視城市配套及未來(lái)地段的規(guī)劃發(fā)展前景

　　——懂得買(mǎi)，也要懂得賣(mài)

　　精彩問(wèn)答

　　Q：如果再次買(mǎi)房的話(huà)究竟是選擇珠三角，還是二線城市？

　　趙卓文：中山房子很便宜，用來(lái)自住非常不錯(cuò)，但從投資角度來(lái)講，它的增長(zhǎng)幅度是不如中心城市、一線城市的。另外，像長(zhǎng)沙這樣的省會(huì)城市，它像十年前的廣州，供應(yīng)量很大，但供應(yīng)量大會(huì)抑制房?jī)r(jià)的上升。所以從投資角度來(lái)看，我建議一是選大城市、中心城市，這個(gè)是比較重要的；第二個(gè)就是有增長(zhǎng)可能的城市。

　　Q：我想問(wèn)的是房産稅在上海和重慶已經(jīng)試行了，聽(tīng)説這兩年要擴(kuò)展到全國(guó)，而且稅率還蠻高，可能要達(dá)到4%。我想問(wèn)一下，如果房産稅在廣州推出的話(huà)，對(duì)我們買(mǎi)房、投資都有什麼影響？

　　楊衛(wèi)華：關(guān)於房産稅的問(wèn)題，實(shí)際上討論很多，這兩個(gè)城市在試點(diǎn)的時(shí)候，主要是針對(duì)增量房，存量沒(méi)有動(dòng)。據(jù)我了解，你説的那個(gè)房産稅率達(dá)到4%，應(yīng)該是不可能的，它絕對(duì)不會(huì)超過(guò)現(xiàn)在的房地産稅率1.2%，因?yàn)?.2%已經(jīng)高了。但你要買(mǎi)房自己住，我覺(jué)得一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有，因?yàn)槭澜缟贤ㄐ械姆墙?jīng)營(yíng)性住房，都是對(duì)第二套才開(kāi)始徵稅的，第一套不用交稅。我們國(guó)家第一套屬於保障性住房，第二套是改善性住房，現(xiàn)在可能傾向於從第三套開(kāi)始徵稅，那麼這個(gè)稅率估計(jì)是0.5%。

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