房地産是資金密集型行業(yè)，資金趨緊，必然會影響到樓市。但凡事皆有兩面性，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，所有的週期性行業(yè)全都趴在地板上，只有房地産業(yè)表現(xiàn)尚好。

　　昨日，上證指數(shù)大跌超百點(diǎn)，跌幅達(dá)5.3%，創(chuàng)2009年8月以來最大日跌幅，而且一舉跌破2000點(diǎn)重要關(guān)口，收報1963點(diǎn)。其中，地産金融等大盤股領(lǐng)跌，地産股整體下跌超7%，萬科高達(dá)8.79%。

　　股市暴跌，是三大利空重疊並共振的結(jié)果：經(jīng)濟(jì)低迷、資金緊張、全球股市大跌。其中資金緊張是關(guān)鍵。

　　2008年四季度和2009年，當(dāng)經(jīng)濟(jì)低迷時，國家實行的是寬鬆的貨幣信貸政策。而當(dāng)前，同樣經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，卻沒有大規(guī)模的釋放流動性，雖然M2增幅超過15%，已高於全年13%的目標(biāo)，但存準(zhǔn)率與利率水準(zhǔn)，卻明顯高於2009年。

　　在這一經(jīng)濟(jì)與金融背景下，對於樓市的影響如何？昨日股市暴跌後，有一種言論頗有市場：房價將隨之下跌，甚至是崩盤。不可否認(rèn)，房地産是資金密集型行業(yè)，資金趨緊，必然會影響到樓市。

　　這一利空影響可分為兩個方面。一方面，將使開發(fā)商融資受到抑制，大型開發(fā)企業(yè)和國企，對於銀行貸款依賴度較大，資金緊張將使銀行收緊開發(fā)貸。中小房企，近幾年已難以順利獲得銀行貸款，融資渠道多為信託和民間借貸，但金融業(yè)的資金趨緊後，也會間接地影響到非銀行貸款類融資，最大的可能是提高融資成本。

　　另一方面，銀行資金緊張會傷及個人房貸。近些年，個人房貸的總規(guī)模大於開發(fā)貸款。隨著今年一季度部分城市房價大漲，國五條出臺後，原本個人房貸收緊就是大勢，加之現(xiàn)在銀行流動性告急，下半年個人房貸的審批與發(fā)放門檻將會提高。房貸收緊的後果是影響購房需求。

　　利空是顯而易見的。但凡事皆有兩面性。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與金融面的形勢，還隱含著對房地産的利多。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，所有的週期性行業(yè)全都趴在地板上，只有房地産業(yè)表現(xiàn)尚好。拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”中，固定資産投資仍是“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵，工業(yè)投資基本沒戲、基建投資謹(jǐn)慎，只有房地産開發(fā)投資仍然處於上行通道，同時也決定著今年全年經(jīng)濟(jì)增幅能否保持在7.5%以上。

　　總體來説，今年以來全國貨幣供應(yīng)量並不算少，但存在結(jié)構(gòu)性資金短缺，這對於房地産市場是不利的。不過，經(jīng)過去年以來市場持續(xù)好轉(zhuǎn)，大型開發(fā)商資金面相對寬鬆，融資環(huán)境趨緊，在年內(nèi)不會深度打擊開發(fā)商。

　　至於“股市大跌，房價也會大跌”，這一個觀點(diǎn)正確與否，要看具體宏觀環(huán)境與樓市形態(tài)。在大型經(jīng)濟(jì)危機(jī)或金融危機(jī)發(fā)生時，比如1997年亞洲金融危機(jī)和2008年國際金融危機(jī)，確實存在股市先崩盤、樓市後崩盤的規(guī)律。

　　然而，目前我國經(jīng)濟(jì)只是復(fù)蘇乏力，崩盤的可能性不大。我國房地産市場雖已告別“黃金十年”，但仍處於較快的發(fā)展期，還沒到崩盤的時間節(jié)點(diǎn)，也沒遇到合適的崩盤環(huán)境。對於未來一年的房價走勢，我持謹(jǐn)慎態(tài)度，但並不太悲觀。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）

　　標(biāo)簽：崩盤樓市副院長上證指數(shù)收緊

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