孫河區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)跑項目龍湖·雙瓏原著(樓盤資料)。新京報記者 張旭 攝

　　目前東壩區(qū)域北京奧林匹克花園(樓盤資料業(yè)主論壇)等項目有二手房在售。資料圖片

　　春節(jié)後，西山藝境(樓盤資料)項目預(yù)計會推出100多套洋房産品。資料圖片

　　2014年，從土地出讓和即將入市的項目情況來看，北京朝陽區(qū)的孫河、東壩、門頭溝、亦莊、大興的天宮院、通州的臺湖等區(qū)域，預(yù)計將會成為熱點區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士分析稱，土地市場拉升預(yù)期，品牌房企項目扎堆催熱區(qū)域，成為區(qū)域升溫的重要原因。

　　熱點區(qū)域房企“群雄逐鹿”

　　區(qū)域之所以成為關(guān)注的熱點，高價土地的出讓與未來上漲的預(yù)期必不可少。融創(chuàng)在土地市場上的高調(diào)，讓亦莊和門頭溝兩個區(qū)域在2013年迎來了“光輝時刻”，而這兩個區(qū)域已形成品牌房企扎堆進入的格局，隨著項目的入市和持續(xù)推盤，群雄逐鹿將在2014年上演。

　　其中，僅在亦莊河西板塊，就有亦莊·金茂悅(樓盤資料)、楓丹壹號、金第萬科·金域東郡(樓盤資料)、北京城建·海梓府(樓盤資料)、中信府·世家(樓盤資料業(yè)主論壇)五個項目展開競爭。而在門頭溝區(qū)域，已有華潤、住總、中水電、金地、K2、金泰、融創(chuàng)等品牌房企進駐，這是該區(qū)域此前從未有過的“盛況”。

　　與此同時，在孫河這樣的高端區(qū)域，將會展開“對壘”。隨著泰禾·北京院子終於拿證入市，直接與更早起跑的龍湖·雙瓏原著短兵相接，其競爭激烈程度將急劇上升。

　　住宅高端化趨勢漸強

　　縱觀這些熱點區(qū)域，會發(fā)現(xiàn)除了天宮院為傳統(tǒng)的以剛需首置項目為主的區(qū)域，其他區(qū)域的項目産品均以改善、中高端改善、高端住宅為主，商品住宅市場的高端化趨勢越發(fā)明顯。

　　以通州臺湖為例，軌道交通的規(guī)劃預(yù)期無疑是激活區(qū)域的重要因素，區(qū)域房價也隨著北京市場房價的總體上升而出現(xiàn)“跳漲”。

　　而在朝陽區(qū)東壩區(qū)域，只要查看在售的二手房項目當(dāng)年的銷售價格，就可以感受到區(qū)域定位發(fā)生的跳躍式質(zhì)變。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，房企為了拿地成功，紛紛競報盈利微薄的自住型商品房面積，這令純商品住宅的地價成本越來越高。這種土地競爭格局下，未來商品住房市場的高端化走向已成定局。

　　“高端客群的基數(shù)雖然在不斷擴大，但其在整體購房群體的佔比仍然是穩(wěn)定的。而地價倒逼下未來豪宅項目數(shù)量將不斷增加，高端市場競爭也將更加白熱化，競爭形勢將會更加嚴(yán)峻。對於處於主力銷售期的高端項目而言，如果沒有強力的價值支撐，大幅漲價有可能導(dǎo)致銷售趨緩，從而加大企業(yè)的資金壓力。”高姍説。

　　東部

　　孫河 高端別墅競爭進入白熱化

　　1月19日，位於朝陽區(qū)孫河的泰禾·北京院子，終於取得預(yù)售證，在65000元-88000元/平方米的獲批價格成為樓市新信號的同時，也預(yù)示了2014年孫河區(qū)域?qū)鼰狒[。

　　此前，該區(qū)域最早進場的龍湖·雙瓏原著，入市半年便領(lǐng)跑千萬元以上別墅市場，其以20000元/平方米的樓面價取得該區(qū)域首宗地塊，容積率也是最低的1.1，隨後快速以高週轉(zhuǎn)的姿態(tài)實現(xiàn)項目入市。雖然入市伊始，其獨棟産品單價就高達50000元/平方米，但隨後高價地頻出，使得這一銷售定價成為“平價”甚至“低價”，首次開盤當(dāng)天3小時即售罄，這在高端別墅市場並不多見。

　　進入2014年，龍湖迎來了同場競技者?！疤┖?#183;北京院子在去年10月已具備入市條件，如果不是因為受政策影響無法入市，去年高端別墅市場的格局決不會是現(xiàn)在這樣。”泰禾集團相關(guān)負責(zé)人表示，項目在2014年一定會有精彩表現(xiàn)。

　　與此同時，孫河區(qū)域的另兩家房企也在蠢蠢欲動。據(jù)市場消息稱，首開孫河項目也有入市意願；而作為拿地價格最高的中糧項目，一舉一動都備受各方關(guān)注?？傊?，接下來的孫河板塊，房企之爭、項目之爭都將趨於白熱化。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，孫河受追捧，主要是由其地塊稀缺性導(dǎo)致。孫河組團地處中央別墅區(qū)內(nèi)，上述項目的容積率基本在1.1-1.4之間。該區(qū)域也將會成為明年別墅市場的熱點區(qū)域，而受到地價成本的推動，後期入市産品價格仍將會出現(xiàn)上漲。

　　■ 典型樓盤

　　龍湖·雙瓏原著：別墅，約2000萬元/套。僅用了百天，即在備受矚目的中央別墅區(qū)孫河板塊登頂北京別墅市場前三季度銷售金額冠軍，這也是繼2013年龍湖·頤和原著項目奪魁後，龍湖頂級別墅項目再次佔據(jù)市場高點。

　　泰禾·北京院子：別墅，2014年即將入市，具體情況待定。

　　首開孫河項目：待定。

　　東壩 産品迥異，落差加大

　　有了孫河等“先驅(qū)”成功試水市場後，地處區(qū)位更加優(yōu)越的東五環(huán)邊，東壩區(qū)域更顯得“信心百倍”，因為相對於其他五環(huán)外區(qū)域動輒6萬元-8萬元/平方米的價格水準(zhǔn)，東壩仍處於價值洼地。

　　從去年下半年開始，區(qū)域內(nèi)地塊的連續(xù)出讓，眾多知名房企趨之若鶩，讓東壩區(qū)域躍入大眾視野。而恒大以51.35億元總價，創(chuàng)下2013年宅地市場總價地王的同時，也將東壩的未來推向新高潮。

　　而在此之前，已有首開、保利等數(shù)家房企進駐東壩區(qū)域。根據(jù)不完全測算，刨除地塊限價房和自住商品房之後，上述多塊宅地的可售純商品住宅樓面價，最高已接近5萬元/平方米。而目前區(qū)域內(nèi)在售的二手房，在區(qū)域內(nèi)地塊出讓前後的報價，最高相差4000元/平方米左右。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，規(guī)劃中的東壩區(qū)域，未來將建成國際商貿(mào)中心，還為第四使館區(qū)預(yù)留了空間，高水準(zhǔn)的配套和國際化社區(qū)的定位都是東壩特有的優(yōu)勢。

　　對於東壩區(qū)域保障房項目較多，居住人口多，可能會導(dǎo)致交通壓力較大的問題，業(yè)內(nèi)人士仍表現(xiàn)出了信心?！皟r格就不會因為自住型商品房的存在而受到太多影響?！蹦撤科笕耸空h。一位不願具名的房企人士表示，由於保障房佔比較大，擠壓了商品房的利潤空間，未來東壩區(qū)域?qū)l現(xiàn)“差異化”樓盤。“同一個項目，保障房22000元/平方米，商品房部分將會突破10萬元/平方米。”該人士説。

　　■ 典型樓盤

　　目前在售項目有首開常青藤(樓盤資料業(yè)主論壇)、北京奧林匹克花園，有二手房在售，區(qū)域內(nèi)還有東壩福園等多個保障房項目。

　　即將入市項目有恒大東壩項目，待定；首開保利東壩項目，待定。

　　西部

　　門頭溝 品牌房企“群雄逐鹿”

　　2013年到2014年，將是門頭溝樓市發(fā)生質(zhì)變的兩年。其發(fā)展軌跡，可能會和2010年-2011年的房山樓市大發(fā)展類似，讓門頭溝從邊緣區(qū)域一躍成為品牌房企群雄逐鹿的熱門區(qū)域。

　　2011年以前，門頭溝樓市一直比較沉寂，鮮有品牌房企進入，區(qū)域內(nèi)同時銷售的商品住宅項目很少超過2個。2014年，門頭溝樓市預(yù)計將有五六個品牌房企打造的項目推盤，形成群雄逐鹿之勢。

　　西山藝境項目負責(zé)人朱成林表示，春節(jié)後，項目預(yù)計會推出100多套洋房産品，以120-140平方米三居為主。項目還將推出40多套別墅産品。

　　華潤·潤西山項目策劃人員表示，項目上半年將推出300套左右洋房産品，主力戶型為115-127平方米三居和165-210平方米四居。而項目所剩不多的別墅房源，將轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

　　據(jù)了解，麗景長安(樓盤資料業(yè)主論壇)項目將於2014年上半年推出135-190平方米平層，以三居和四居為主。而原本計劃于2013年年底首期開盤的京漢鉑寓項目，目前仍未開盤。項目將推出216套房源，主力戶型為70-105平方米的一至三居，目前報價為27000-28000元/平方米。此外，V7·西園項目今年也將繼續(xù)推盤。該項目曾于2013年8月和9月推盤，主推175-300平方米的平層，均價37000元/平方米。

　　2013年年末土地市場的熱潮也催化了門頭溝樓市。去年11月，門頭溝新城MC08-014/015地塊，由北京市華遠置業(yè)有限公司和北京金秋萊太房地産開發(fā)有限公司聯(lián)合體，以總價23億元中標(biāo)。2013年12月，北京住總、北京融創(chuàng)、北京駿洋聯(lián)合拿下門頭溝新城限價商品房地塊，總額為58.66億元，樓面價約1.69萬元/平方米。這兩個項目也很有可能在2014年入市。

　　■ 典型樓盤

　　西山藝境：洋房、別墅，上期開盤成交均價35000元/平方米。一期開盤熱銷，奠定了推盤信心。

　　華潤·潤西山：洋房、別墅，2012年6月別墅開盤價1100萬元-2800萬元/套。

　　麗景長安：普通住宅，上期開盤成交均價28500元/平方米。

　　V7·西園：175-300平方米平層，上期開盤成交均價37000元/平方米。

　　京漢鉑寓：普通住宅，報價27000-28000元/平方米。一期尚未開盤，價格優(yōu)勢提升競爭力。

　　北京城建·海梓府等項目今年上半年都有望推盤。資料圖片

　　建設(shè)中的“熙悅春天(樓盤資料)”樓盤。新京報記者 王叔坤 攝

　　泰禾1號街區(qū)(樓盤資料)春節(jié)後將推新品。新京報記者 陳禹銘 攝

　　南部

　　亦莊河西板塊中高端項目集中發(fā)力

　　2013年一年，亦莊區(qū)域整體地價上漲了4倍，土地跳漲，也推動了房價跳躍式上揚。

　　2013年8月14日，融創(chuàng)、葛洲壩以41.2億元包攬亦莊河西板塊兩地塊，兩地塊的樓面價高達2.8萬/平方米和3.2萬/平方米。2013年11月4日，亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X13R2地塊經(jīng)過激烈爭奪，被首開住總聯(lián)合體以12.2億元加上現(xiàn)場競拍配建5萬平方米公租房的代價奪得。據(jù)了解，項目預(yù)計將於2014年下半年入市。

　　2013年10月，由保利、融創(chuàng)聯(lián)合打造的楓丹壹號項目率先入市取得熱銷，隨後在2013年12月，亦莊河西板塊內(nèi)的亦莊·金茂悅、金第萬科·金域東郡、北京城建·海梓府紛紛開盤，銷售業(yè)績均不錯。

　　值得注意的是，這些項目打造的都是大戶型中高端改善型産品，房源單價多在35000元/平方米。至此，長期以來亦莊區(qū)域樓市以剛需住宅和商住産品為主的區(qū)域印象，被眾多品牌房企的發(fā)力顛覆。

　　2014年1月，亦莊·金茂悅項目再次推盤，推出111套房源，主力戶型為100-161平方米的3居和3.5居。該項目工作人員表示，項目將於2月份加推50套房源，主力戶型為100平方米-125平方米的3居和3.5居，採用順銷的方式。預(yù)計3月份項目還將集中推盤，具體情況目前未定。

　　據(jù)了解，2014年上半年，亦莊河西板塊的楓丹壹號、金第萬科·金域東郡、北京城建·海梓府、中信府·世家等項目都有推盤計劃，但時間和價格未定。

　　房企對2014年區(qū)域市場都持樂觀態(tài)度。一位房企工作人員表示，“從市場情況來看，蓄客不是問題。主要是預(yù)售證和價格審批。”

　　■典型樓盤

　　亦莊·金茂悅：産品為132平方米和161平方米的3.5居，上期開盤均價為36000元/平方米。

　　楓丹壹號：産品為95-120平方米三居，145平方米四居；上期開盤均價為35000元/平方米。

　　金第萬科·金域東郡：産品為90平方米三居，上期開盤均價為35000元/平方米。

　　北京城建·海梓府：産品為230-410平方米疊拼別墅、洋房80-120平方米二至三居；上期開盤均價，別墅為30000元/平方米、洋房為35000元/平方米。

　　中信府·世家：産品以140、170平方米三居為主；上期開盤均價為35000元/平方米。

　　天宮院剛需主戰(zhàn)場繼續(xù)發(fā)熱

　　時至今日，天宮院已成為剛需置業(yè)者最搶手的板塊之一。

　　兩年多的時間，該區(qū)域聚集了萬科、保利、首開、龍湖、金融街、中水電等品牌房企進駐，供應(yīng)量一度問鼎北京樓市，戶型的多樣化與剛需置業(yè)群體的實際需求形成有效的銜接。

　　值得一提的是，與傳統(tǒng)的“先建設(shè)後配套”開發(fā)模式不同，地鐵4號線在第一時間便貫通天宮院與各大商圈的連接，多個項目在住宅開發(fā)的基礎(chǔ)上，配套建設(shè)了商業(yè)設(shè)施，大大加快了區(qū)域成熟化的進程；而兩輪南城計劃的推動以及新機場的規(guī)劃利好等紅利正在釋放，內(nèi)外因素的雙重作用力之下，天宮院區(qū)域的價格也一路水漲船高。

　　據(jù)新京報記者了解，目前該區(qū)域內(nèi)整體報價已達25000元/平方米左右，同比去年3月，單價最高已上漲8000元/平方米，漲幅近4成。

　　儘管如此，該區(qū)域內(nèi)仍是一房難求，絕大多數(shù)項目早在去年就處於“半封閉”狀態(tài)。區(qū)域包括金融街融匯、保利首開熙悅春天、中國水電雲(yún)立方(樓盤資料)等項目在內(nèi)，僅接受諮詢，排號都已暫停。

　　“現(xiàn)在雖然不再接受排號，但多數(shù)項目之前的蓄客量已大大突破了供應(yīng)量，甚至是數(shù)倍，即使受到長時間延期開盤影響，會流失一部分客戶，但由於仍處於價值洼地，明年這個區(qū)域的成交依然會處於高位?！蹦迟Y深業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，剛需向來是市場的中堅力量，類似在2013年連續(xù)剛需盤“日光”現(xiàn)象，在2014年仍然會出現(xiàn)。

　　■典型樓盤

　　珺悅國際(樓盤資料)：産品65-130平方米，售價22000-23000元/平方米。目前少量産品在售，少部分戶型在年後轉(zhuǎn)現(xiàn)房。

　　金融街·融匯(樓盤資料)：普通住宅，價格待定，戶型50-118平方米。四期産品是否精裝目前未定。

　　金隅萬科橙：精裝住宅，報價28000元/平方米。整個項目房源約1100套，現(xiàn)場排號客戶已突破5000組。

　　中國水電雲(yún)立方：普通住宅，待定。即將入市第三期。

　　首開熙悅春天：普通住宅，待定。即將入市的住宅部分在去年10月之前已排號超過1500組，首期大約推出500套房源。

　　臺湖多盤將入市，房價越過3萬元/平方米

　　臺湖，從2012年年底開始，就已吸引了北京樓市的關(guān)注。

　　2012年12月25日，臺湖三地塊入市，萬科首開聯(lián)合體將兩宗土地攬入麾下，北京世紀(jì)鴻摘得另一宗地塊。當(dāng)天參與競價的還包括中鐵建、保利、華遠等十余家企業(yè)。

　　2013年，臺湖區(qū)域繼續(xù)推出多宗土地，萬科首開聯(lián)合體、世紀(jì)鴻、泰禾集團、東亞新華地産(東亞上北鑫座東亞逸品閣)等企業(yè)又各摘得相關(guān)地塊。去年5月底，世紀(jì)鴻競爭臺湖新地塊時，整個競價甚至超過100輪。房企的追逐，給臺湖土地市場加溫，也引導(dǎo)著眾多買房人紛至遝來。

　　2013年12月28日，泰禾·1號街區(qū)(樓盤資料)取證入市，開盤推出773套房源，當(dāng)天上午即告售罄。根據(jù)記者了解，1號街區(qū)首次入市産品為40-80平方米的辦公類産品“靈動空間”，不到800套房源吸引了1800余組買房人搖號。

　　據(jù)記者了解，與1號街區(qū)相鄰，已于去年亮相的首開萬科·公園裏(樓盤資料)也已開始前期的蓄客準(zhǔn)備，市場關(guān)注度也較高。售樓處透露的資訊顯示，該項目可能在2月底開盤。

　　東亞新華地産行銷總監(jiān)賈玉鵬表示，同在臺湖區(qū)域的東亞·印象臺湖(樓盤資料業(yè)主論壇)項目也可能在春節(jié)後即推出新房源。

　　而在去年底打響入市頭炮的泰禾1號街區(qū)，則在2014年春節(jié)後計劃推出新一期産品。臺湖板塊有關(guān)開發(fā)商透露，泰禾1號街區(qū)已將臺湖房價帶到了3萬元/平方米的水準(zhǔn)，這將成為區(qū)域價格標(biāo)桿。截至昨天，記者從北京市住建委網(wǎng)站看到，泰禾1號街區(qū)去年底推出的房源已簽約757套，成交均價超過32300元/平方米。

　　■典型樓盤

　　首開萬科·公園裏：75-93平方米兩至三居，價格待定。首開與萬科聯(lián)手打造，是北京萬科新青年産品係的又一典型樓盤，綜合配套多樣。

　　泰禾·1號街區(qū)：已開盤部分為40-80平方米辦公類産品，二期也以中小戶型為主；首期成交價超過32000元/平方米。2013年年底熱銷一時，後期價格預(yù)計穩(wěn)中有升。

　　B12-B14版采寫/新京報記者 劉狄 李捷 張旭