“1%溢價(jià)率的拿地成本，在北京市這個(gè)地王頻現(xiàn)，房企搶地白熱化的土地市場(chǎng)中，其成本優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。”某業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，相對(duì)於其他為了拿到土地，不得不加高成本競(jìng)相建設(shè)自住型商品房的房企來(lái)説，首農(nóng)集團(tuán)的天然優(yōu)勢(shì)無(wú)疑讓人眼紅。

　　可以説，首農(nóng)集團(tuán)借道自住型商品房盤活了企業(yè)自有用地，以超低成本發(fā)力擴(kuò)張地産業(yè)務(wù)。此外，記者獲悉首農(nóng)集團(tuán)可謂“隱形地主”，其擁有土地12萬(wàn)畝。不過(guò)，首農(nóng)集團(tuán)在房地産開(kāi)發(fā)方面非常低調(diào)，稱其為現(xiàn)代物産物流業(yè)務(wù)，但房地産開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)産生的收益極大地反哺了農(nóng)牧業(yè)。

　　斥資101億元北京圈地

　　截至3月7日，無(wú)論是拿地總額還是新增土地儲(chǔ)備的建築規(guī)模，北京市土地市場(chǎng)的最大贏家莫過(guò)於首農(nóng)集團(tuán)。

　　2014年1月20日至3月7日，記者統(tǒng)計(jì)得出，47天的時(shí)間首農(nóng)集團(tuán)一共斬獲3幅地塊，總計(jì)斥資101.07億元，獲得88.46萬(wàn)平方米的新增建築面積，全部用於建設(shè)自住型商品住房。

　　1月20日，首農(nóng)集團(tuán)以30億元摘得朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來(lái)廣營(yíng)地塊二類居住用地，溢價(jià)率0.7%。據(jù)悉，該地塊建築面積22.97萬(wàn)平方米，其中居住用地為7.8萬(wàn)平方米，房屋銷售限價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米。

　　2月17日，首農(nóng)集團(tuán)以22.25億元競(jìng)得海澱區(qū)上莊鎮(zhèn)地塊R2二類居住用地，溢價(jià)率為1.1%。據(jù)悉，該宗地塊總建築規(guī)模為18.3萬(wàn)平方米，房屋銷售限價(jià)為2萬(wàn)元／平方米。

　　3月7日，首農(nóng)集團(tuán)以48.82億元競(jìng)得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)R2二類居住、C2商業(yè)金融、U21公共交通、R54中小學(xué)合校、R53托幼等用地，溢價(jià)率不足1%。據(jù)悉，該地總建築規(guī)模為47.18萬(wàn)平方米，房屋銷售限價(jià)1.9萬(wàn)元/平米。

　　值得一提的是，首農(nóng)集團(tuán)所拿的這三幅地塊原來(lái)都是其企業(yè)自有用地?！斑@樣的地塊北京市可能有7幅左右，都是為了加大自住型商品房供應(yīng)而獲得批準(zhǔn)入市的?！庇邢⑷耸客嘎叮械牡貕K原來(lái)是首農(nóng)集團(tuán)的牛場(chǎng)，有其經(jīng)營(yíng)用途。

　　顯而易見(jiàn)的是，這些位置相對(duì)優(yōu)越的地塊被盤活上市後，都用來(lái)建設(shè)自住型商品房，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相對(duì)較低，首農(nóng)集團(tuán)何以如此賣力？

　　事實(shí)上，記者注意到，上述三幅地塊地理位置優(yōu)越，但拿地溢價(jià)率卻都控制在1%左右，這在房企不惜以“突破你的想像力”高溢價(jià)搶地的北京市土地市場(chǎng)中，其可謂“零溢價(jià)”的拿地成本先天優(yōu)勢(shì)是不言而喻的。

　　低成本拿地?cái)U(kuò)張地産業(yè)務(wù)

　　“相對(duì)於其他高價(jià)奪得配建自住型商品房地塊的房企來(lái)説，首農(nóng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)自住型商品房所獲的利潤(rùn)空間相對(duì)較高?！鄙鲜鱿⑷耸肯蛴浾咄嘎?，餘下的非居住用地部分，首農(nóng)集團(tuán)可能會(huì)做持有型商業(yè)地産項(xiàng)目，靠經(jīng)營(yíng)收益獲得高回報(bào)率。

　　事實(shí)上，首農(nóng)集團(tuán)作為首都最大的農(nóng)業(yè)國(guó)企，隸屬北京市國(guó)資委。2009年4月份由三元集團(tuán)、華都集團(tuán)、大發(fā)畜産公司重組而成。重組後資産總額為150億元，國(guó)有全資及控股企業(yè)64家，中外合資合作企業(yè)26家，境外公司2家，其中三元股份為上市公司。

　　重組之後，儘管首農(nóng)集團(tuán)一直以來(lái)在地産業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)上比較低調(diào)，但房地産開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為食品加工業(yè)的延伸産業(yè)，首弄集團(tuán)因此獲得了大量的土地儲(chǔ)備。

　　據(jù)記者了解，首農(nóng)集團(tuán)擁有12萬(wàn)畝土地，頗有“隱形地主”之勢(shì)。同時(shí)，首農(nóng)集團(tuán)不僅開(kāi)發(fā)了很多住宅項(xiàng)目，還擁有酒店、寫字樓等商業(yè)地産項(xiàng)目，且部分是持有運(yùn)營(yíng)，凈利潤(rùn)收益較高。

　　實(shí)際上，首農(nóng)集團(tuán)還擁有盛福大廈、回龍觀龍冠置業(yè)大廈、圓山大酒店、光明飯店、東苑公寓、朝陽(yáng)區(qū)高爾夫俱樂(lè)部等高檔飯店、寫字樓和商業(yè)地産。

　　不過(guò)，首農(nóng)集團(tuán)將房地産開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃歸為現(xiàn)代物産物流業(yè)。其稱，物産業(yè)主要是房地産開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及酒店、公寓的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。據(jù)悉，其取得的收益將反哺于農(nóng)牧業(yè)，為主業(yè)發(fā)展提供保障。

　　值得一提的是，此前有消息稱，雖然首農(nóng)集團(tuán)的農(nóng)場(chǎng)土地多為農(nóng)業(yè)用地，但是隨著北京市規(guī)劃的逐漸調(diào)整，其用地性質(zhì)改變成為可能，並且這些農(nóng)場(chǎng)隸屬於北京市國(guó)資委，國(guó)有農(nóng)用土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變要比集體土地容易。

　　“若借道自住型商品房政策而加大地産業(yè)務(wù)投資，首農(nóng)集團(tuán)的企業(yè)自有用地在獲取土地的成本上顯然有天然優(yōu)勢(shì)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，提升利潤(rùn)空間的同時(shí)，公司也可以借此優(yōu)勢(shì)拓展融資渠道，滿足大規(guī)模開(kāi)發(fā)産生的大量資金需求。

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