【兩會聲音回放】

　　針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有産權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地産市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　——摘自《政府工作報告》

　　【專家解讀】

　　■分城施策

　　依據(jù)不同供求把握住房用地的供應(yīng)節(jié)奏

　　■完善供應(yīng)體系

　　用共有産權(quán)住房解決“夾心層”需求

　　■補位兜底

　　保障性住房供給力度不減、管理優(yōu)化

　　一問

　　為何需要分類調(diào)控

　　記者：今年《政府工作報告》提出，針對不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機投資性需求，促進房地産市場持續(xù)健康發(fā)展。怎麼理解“針對不同城市情況分類調(diào)控”？

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹：這是針對我國當(dāng)前住房市場的主要矛盾已經(jīng)變化做出的實事求是的決策。經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房市場的主要矛盾已經(jīng)從過去的絕對短缺，轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶鈫栴}突出。

　　主要表現(xiàn)在：大中小城市住房市場的供求關(guān)係差異很大，有的供不應(yīng)求，有的供過於求；不同人群住房資源的佔有差異很大，有的有很多套房，有的買不起房；城鎮(zhèn)戶籍低收入居民與新增常住人口的低收入人群住房消費水準差異很大，前者保障程度高，後者保障覆蓋面低；城鎮(zhèn)戶籍居民本身住房改善的速度差異很大。2012年城鎮(zhèn)每人平均住房面積已達32.9平方米，但今年需要改造的棚戶區(qū)還有幾百萬戶。

　　記者：分類調(diào)控有何重要意義？

　　秦虹：在住房市場出現(xiàn)了新變化、新形勢下，再採取“一刀切”的調(diào)控政策已無必要，政府對住房市場的調(diào)控及時進行優(yōu)化調(diào)整也是十分必要的。

　　其意義就在於，在“抑制投機投資性需求，滿足合理的住房需求”這個大的政策方向不變的前提下，具體政策從過去的多為“一刀切”的政策轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”，從過去偏重需求端的調(diào)控轉(zhuǎn)為供給端與需求端並重的“雙向調(diào)控”，從過去對房價的直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對住房供求關(guān)係的調(diào)整，其目的就是真正實現(xiàn)“住有所居”的住房目標。

　　二問

　　分類施策難點在哪

　　記者：分類調(diào)控的難點在哪兒？

　　秦虹：難點就是要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌龅奶攸c，準確預(yù)判市場發(fā)展的趨勢和風(fēng)險。如果判斷失誤就有可能分錯類，調(diào)錯方向，反而加劇市場的不平衡。特別是，地方政府應(yīng)從産業(yè)發(fā)展入手推動經(jīng)濟發(fā)展，而不能為了一味地依賴土地收入解決財政需求，住宅建設(shè)用地的供給必須依據(jù)需求決定。

　　記者：分類調(diào)控地方政府應(yīng)該重點注意什麼？

　　秦虹：重點在於調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一是分城施策，依據(jù)不同城市的供求關(guān)係把握住房用地的供應(yīng)節(jié)奏。在人口增長快的特大城市，增加住房建設(shè)用地的供給；在人口增長緩慢的地方，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，減少供給。住房市場以“人的需求”為核心而不是以“城市的建築”為核心。

　　二是完善供應(yīng)體系，用“共有産權(quán)”住房解決大城市“夾心層”居民的住房需求。目前針對城市首次購房的“夾心層”群體的住房政策相對薄弱，雖然政策規(guī)定首次購房者貸款利率可以下浮，但由於是商業(yè)銀行執(zhí)行，政策落實並不穩(wěn)定。所以，在供求矛盾緊張的大城市，增加“共有産權(quán)”住房的供應(yīng)，可以降低“夾心層”群體的購房難度，滿足其住房需求，減輕政府建設(shè)保障房的財政壓力，最大限度地調(diào)動購房者的積極性和能動性，有效地將保障與市場有機地結(jié)合。政府將過去“包攬式的保障”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百x予能力的支援”，四兩撥千斤。

　　三是“補位兜底”，保障性住房供給的力度不減、管理優(yōu)化。今年還要實現(xiàn)廉租房和公租房的兩房並軌，提高保障性住房供給的效率。

　　三問

　　地方怎樣因地制宜

　　記者：前不久鄂爾多斯提出“3年內(nèi)不再新批建商品房開發(fā)項目，嚴格控制中心城區(qū)商品房開發(fā)規(guī)?！?，政府為何做出這樣的決定？3年的時間是怎麼計算的？

　　內(nèi)蒙古鄂爾多斯市副市長宮秉祥：截至2013年底，鄂爾多斯還有近4萬套住宅待售，這些住宅主要集中在中心城區(qū)。目前全市商品房銷售量年均2萬餘套，預(yù)計用2到3年的時間，我市的存量住房能夠全部得以消化。

　　做出這樣的決定主要是基於3點考慮：首先要解決供需矛盾的問題，現(xiàn)在明顯的問題就是供大於求。其次是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的需求。因為鄂爾多斯是個資源型城市，同時也是孤島型城市，在發(fā)展的黃金期一定要考慮産業(yè)轉(zhuǎn)型升級。地産作為經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，如果過度發(fā)展，將是不可持續(xù)的。借助這一輪經(jīng)濟危機，倒逼産業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使産業(yè)更符合鄂爾多斯可持續(xù)發(fā)展的實際。還有就是借助契機，規(guī)範地産秩序。前幾年開發(fā)過熱的時候，地産企業(yè)達到500多家，但是二級以上資質(zhì)的才50多家，良莠不齊。

　　記者：根據(jù)實際情況，今年鄂爾多斯市如何調(diào)控樓市？

　　宮秉祥：下一步，除保障性住房項目外，我們要認真落實“3年不再新批建商品房項目”的政策。同時做好房地産促銷工作，引導(dǎo)國有大型企業(yè)和重大項目建設(shè)單位團購商品住房，並在開發(fā)旅遊地産項目上做足文章，有效盤活市場存量。在符合法律法規(guī)和國家政策的前提下，我們還會回購部分商品房作為保障性住房。

　　記者：今年上海會不會延續(xù)限價的思路？當(dāng)前樓市調(diào)控政策，諸如信貸政策、稅收政策會不會發(fā)生變動？

　　上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責(zé)人：近年來，上海堅決貫徹國家各項房地産市場調(diào)控政策，嚴格執(zhí)行住房限購、差別化信貸稅收政策，率先開展個人住房房産稅試點工作，調(diào)控取得成效。

　　為有效抑制房價過快上漲，去年3月和11月，上海按照中央要求，兩次出臺相關(guān)措施，嚴格執(zhí)行抑制投機投資購房需求的各項調(diào)控政策。11月份提出的“七條”措施，核心內(nèi)容是增加供給，包括土地供量和保障性住房供應(yīng)，控制投資投機性需求。去年下半年，新建商品住房環(huán)比漲幅從7月份的1.9%回落至12月份的0.6%，2014年2月繼續(xù)回落至0.4%。

　　記者：共有産權(quán)房真正緩解剛需了嗎？

　　上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負責(zé)人：上海2009年實施共有産權(quán)保障住房制度，基本覆蓋了中等及偏下收入但仍無市場購房能力的“夾心層”群體。2013年，上海還對4類住房特別擁擠的複合家庭，實施“先扣減、再核算”的住房面積核查政策，同時降低單身申請人士年齡，切實解決了複合家庭的分戶居住和適齡青年的結(jié)婚用房等剛性住房問題。經(jīng)統(tǒng)計，截至2013年批次結(jié)束，歷年累計購房簽約的家庭約為6.5萬戶。結(jié)合近幾年申請供應(yīng)情況分析，房源供應(yīng)數(shù)量可以滿足申請需求量。

　　本報記者 陸婭楠 吳 勇 孫小靜