每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

　　超過(guò)75%的客戶選擇萬(wàn)科的房子是為了享受萬(wàn)科物業(yè)的服務(wù)，中海地産的房子售價(jià)往往比周邊的項(xiàng)目高出3000元/平方米……在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的考慮因素中，物業(yè)服務(wù)與配套所佔(zhàn)的比重越來(lái)越大。

　　然而，據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)調(diào)查，相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存困境。在此背景下，花樣年、萬(wàn)科、綠城等開(kāi)發(fā)商紛紛創(chuàng)新商業(yè)模式、試水“雲(yún)服務(wù)”，希望將物業(yè)管理由勞動(dòng)密集性産業(yè)變?yōu)橹橇γ芗援b業(yè)，從而應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力成本快速上升的壓力。

　　但是，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，很多房企的“雲(yún)服務(wù)”還在探索之中，離實(shí)現(xiàn)贏利還有很長(zhǎng)一段距離。

　　世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松曾表示，隨著房地産供應(yīng)逐漸過(guò)剩，原有的“拿地-開(kāi)發(fā)-賣(mài)房”的粗放發(fā)展模式難以為繼，房地産的下半場(chǎng)將進(jìn)入“服務(wù)時(shí)代”，誰(shuí)能提供更好的配套與服務(wù)，並能挖掘業(yè)主需求提供增值服務(wù)，誰(shuí)就有望在房地産的“服務(wù)時(shí)代”脫穎而出。

　　然而，根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)去年10月發(fā)佈的 《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），受剛性成本急劇上升與稅負(fù)居高不下影響，相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存困境。

　　在此背景下，以花樣年彩生活、萬(wàn)科物業(yè)為代表的一批具有前瞻性的房地産公司通過(guò)將“雲(yún)服務(wù)”與物業(yè)管理相結(jié)合，嘗試探索全新的盈利模式，但目前仍在探索中，成效並不大。

　　輝立證券分析師陳耕向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前花樣年彩生活的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入仍主要依賴於傳統(tǒng)的物業(yè)管理，且收入增長(zhǎng)依賴於管理規(guī)模的擴(kuò)張，儘管公司在社區(qū)資産運(yùn)營(yíng)等方面取得一定突破，但未來(lái)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)——增值服務(wù)仍處?kù)镀鸩诫A段，短期內(nèi)尚不具備實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)條件。

　　物業(yè)對(duì)購(gòu)房影響力上升/

　　綠城中國(guó)董事會(huì)主席宋衛(wèi)平指出，目前大家購(gòu)買(mǎi)房子越來(lái)越多地考慮房子背後的服務(wù)因素。

　　記者從 “2014年價(jià)值地産總評(píng)榜”組委會(huì)了解到，萬(wàn)科、恒大、世茂、碧桂園等龍頭開(kāi)發(fā)商提升産品附加值的方法幾乎一致，都是在服務(wù)上做文章。讓物業(yè)管理承擔(dān)更週到的居家服務(wù)，以吸引更多的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。

　　“以往在決定購(gòu)房者意向的重要因素中，價(jià)格與地段佔(zhàn)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但近年來(lái)物業(yè)服務(wù)與配套所佔(zhàn)的比重越來(lái)越高”，中原地産項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，由於優(yōu)秀的物業(yè)管理能更好地維護(hù)社區(qū)環(huán)境，並提供更優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言有助於為項(xiàng)目帶來(lái)更大的升值空間，因此購(gòu)房者為其支付溢價(jià)的意願(yuàn)也更高。

　　在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾看來(lái)，物業(yè)服務(wù)與配套逐漸成為房企銷(xiāo)售成敗的關(guān)鍵因素?！澳阒例埡姆孔訛槭颤N越做越好嗎？因?yàn)辇埡飿I(yè)有一個(gè)40人的前期介入團(tuán)隊(duì)，可以提前規(guī)避産品問(wèn)題。他們的地産工程師現(xiàn)在都尊物業(yè)工程師為‘老師’了。”

　　萬(wàn)科集團(tuán)通過(guò)第三方調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)75%的人稱選擇萬(wàn)科的房子是希望享受萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)。

　　“我們?cè)?jīng)做過(guò)一次調(diào)查，發(fā)現(xiàn)中海地産的房子售價(jià)往往比周邊的中小型房企項(xiàng)目高3000元/平方米以上，背後的原因就是中海擁有口碑良好的物業(yè)管理服務(wù)”，克而瑞研究中心一名分析師表示，很多大型房企之所以擁有更高的産品溢價(jià)能力，歸根到底是因?yàn)樗鼈兡芫酆细嗟纳钆c商業(yè)配套資源，為業(yè)主帶來(lái)更好的物業(yè)服務(wù)，以彌補(bǔ)社會(huì)公共資源的不足。

　　物業(yè)公司陷生存困境/

　　雖然物業(yè)及各種配套服務(wù)，成為影響房屋銷(xiāo)售的重要因素，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)説，這卻是一筆算不過(guò)來(lái)的賬。

　　“據(jù)我們多年來(lái)的觀察，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司處?kù)短潛p狀態(tài)，只有萬(wàn)科、中海、花樣年這些大企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利?！彼窝討c告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　上述《報(bào)告》也提及，根據(jù)福建省住建廳開(kāi)展的 “物業(yè)管理行業(yè)生存狀況專項(xiàng)調(diào)查”，被調(diào)查的293家企業(yè)中有接近40%處?kù)短潛p狀態(tài)，收不抵支引發(fā)開(kāi)發(fā)商對(duì)部分項(xiàng)目棄管。對(duì)廣東汕頭的調(diào)查顯示，超過(guò)75%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，甚至虧損，直接導(dǎo)致企業(yè)對(duì)日常服務(wù)投入減少，影響物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，引發(fā)矛盾和糾紛。

　　虧損的背後，主要是人力成本上漲以及物業(yè)管理費(fèi)缺乏市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制。《報(bào)告》顯示，以廣州為例，2010~2012年，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保福利的政策性調(diào)升接近50%；今年5月，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)再次上調(diào)至1550元/月，漲幅達(dá)19.2%。隨著用工成本的持續(xù)上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力日益加劇，由此也引發(fā)了降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和棄管小區(qū)等一系列問(wèn)題。

　　但與之相對(duì)的是，物業(yè)管理價(jià)格調(diào)整機(jī)制存在缺失?！秷?bào)告》顯示，哈爾濱市一些老舊住宅小區(qū)至今實(shí)行10多年前制定的0.3元/平方米左右的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；珠海市“多層住宅物管費(fèi)收取指導(dǎo)價(jià)格0.35~0.55元/平方米·月”10年沒(méi)有調(diào)整過(guò)；北京至今仍在執(zhí)行上世紀(jì)90年代末制定的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格0.55元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。

　　“幾乎每家開(kāi)發(fā)商都有自己的物業(yè)公司，物業(yè)公司的總?cè)藬?shù)佔(zhàn)到了地産公司總?cè)藬?shù)的三分之二以上。以萬(wàn)科為例，2013年年報(bào)顯示公司員工總量為35330人，其中物業(yè)公司人數(shù)高達(dá)27648人。人力成本逐年上漲，但物業(yè)費(fèi)又受到政府的限價(jià)管理，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)面臨大面積虧損，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不得不把物業(yè)公司作為售後服務(wù)部門(mén)併為其提供補(bǔ)貼?！彼窝討c告訴記者。

　　房企推出雲(yún)服務(wù)/

　　在此背景下，花樣年、萬(wàn)科等企業(yè)率先通過(guò)應(yīng)用網(wǎng)際網(wǎng)路技術(shù)與拓展延伸服務(wù)，逐漸將物業(yè)服務(wù)由勞動(dòng)密集型變成智力密集型，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。

　　以計(jì)劃在香港聯(lián)交所拆分上市的花樣年彩生活為例，旗下首款社區(qū)服務(wù)APP“彩之雲(yún)”提供物業(yè)服務(wù)、商品服務(wù)、虛擬服務(wù)、智慧管家、連鎖經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，並基於這些業(yè)務(wù)所生成的消費(fèi)大數(shù)據(jù)，推出了針對(duì)業(yè)主的工薪貸、業(yè)主貸和生意貸。

　　根據(jù)花樣年最新發(fā)佈的公告顯示，截至2014年2月28日，彩生活已進(jìn)駐76個(gè)城市，為760個(gè)住宅社區(qū)提供管理或顧問(wèn)服務(wù)。憑藉海量社區(qū)客戶資源，公司推出了金融服務(wù)、國(guó)際物業(yè)、文旅集團(tuán)、商業(yè)管理、養(yǎng)老養(yǎng)生等輕資産業(yè)務(wù)。

　　以社區(qū)小貸業(yè)務(wù)為例，截至4月底，彩生活已在廣西、廣東、湖南、湖北、四川開(kāi)設(shè)共17家分公司，並在4月單月實(shí)現(xiàn)放貸金額近4000萬(wàn)元。

　　與多數(shù)傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)陷入虧損困境不同的是，彩生活已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利。花樣年年報(bào)顯示，2013年彩生活實(shí)現(xiàn)收入3.15億元，同比增長(zhǎng)70%。據(jù)花樣年內(nèi)部人士透露，彩生活的毛利率超過(guò)40%，去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近1億元。此外，花樣年的最新公告顯示，以彩生活為主的輕資産業(yè)務(wù)佔(zhàn)據(jù)花樣年4月份整體業(yè)務(wù)收入約20%。

　　試圖在“雲(yún)服務(wù)”分一杯羹的還有世茂、萬(wàn)科與金地集團(tuán)等龍頭房企。萬(wàn)科物業(yè)與華為合作開(kāi)發(fā)的手機(jī)APP“住這兒”在去年“雙十一”正式推出，主要為萬(wàn)科業(yè)主提供社區(qū)圈子交流與周邊商圈服務(wù)。據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士介紹，萬(wàn)科物業(yè)未來(lái)將通過(guò)“雲(yún)生活、社區(qū)一卡通、安防與停車(chē)管理、設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)端管理、移動(dòng)APP智慧之家”五大科技的運(yùn)用，由物業(yè)管理專家向“房務(wù)、資産、生活管家”升級(jí)。

　　金地集團(tuán)則通過(guò)整合各區(qū)域、城市、項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)資源，構(gòu)成一個(gè)服務(wù)資源池，客戶通過(guò)加入金地“家天下”客戶網(wǎng)路，可享受居家、教育、健康、商旅、消費(fèi)、公益等“雲(yún)服務(wù)”，但這些服務(wù)的根本目的並不是增加盈利，而是以此吸引客戶多買(mǎi)房子。

　　雲(yún)服務(wù)“錢(qián)景”不明朗/

　　花樣年總裁潘軍曾算過(guò)一筆賬：花樣年的目標(biāo)是2020年讓“彩生活”遍佈100個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市，若每個(gè)城市服務(wù)人口約40萬(wàn)，服務(wù)就達(dá)到4000萬(wàn)人。如果每人平均年消費(fèi)2萬(wàn)元，每年就有8000億元從 “彩生活”門(mén)口流過(guò)，公司只需收取1%的代理費(fèi)，就有80億元的利潤(rùn)，而且是已剔除員工工資的純利。

　　理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。一位花樣年業(yè)主在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採(cǎi)訪時(shí)坦言，雖然很多業(yè)主安裝了“彩之雲(yún)”APP，但除了每個(gè)月通過(guò)APP繳納物業(yè)費(fèi)享受一點(diǎn)打折外，大多數(shù)人極少使用APP裏的其他服務(wù)。

　　“雖然房企擁有數(shù)量龐大的業(yè)主群，但業(yè)主憑什麼只用開(kāi)發(fā)商的平臺(tái)去消費(fèi)？”一位上市房企高管向記者表示，在電子商務(wù)領(lǐng)域，阿里巴巴、京東等巨頭已經(jīng)佔(zhàn)據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，它們要搶佔(zhàn)地産商的業(yè)主客戶群根本沒(méi)有任何障礙。

　　陳耕也認(rèn)為，彩生活目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入仍主要依賴於傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，且收入增長(zhǎng)較多依賴於管理規(guī)模的擴(kuò)張，而非內(nèi)生性的增長(zhǎng)。儘管公司在社區(qū)資産運(yùn)營(yíng)等方面取得一定突破，但未來(lái)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)——增值服務(wù)仍處?kù)镀鸩诫A段，短期內(nèi)尚不具備實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)條件。