□邢飛

　　“中國告別房地産繁榮時(shí)代”“當(dāng)前的房地産調(diào)整與以往不同”……在樓市經(jīng)過數(shù)月調(diào)整之後，眾多國際投行、評級機(jī)構(gòu)近期紛紛拋出看空中國樓市的觀點(diǎn)。

　　過去十年，中國房地産市場經(jīng)歷了幾起幾落，關(guān)於房地産泡沫的爭論也已經(jīng)持續(xù)多年。而每當(dāng)樓市成交低迷，各種“看空論”便紛至遝來，眾所週知，其以往的悲觀預(yù)期並未成為現(xiàn)實(shí)。

　　國際評級機(jī)構(gòu)和投行有“唱空做多”之嫌。一方面他們在唱空中國樓市，另一方面外資又在快速流入中國樓市。從2001年到2010年，房地産業(yè)來華直接投資佔(zhàn)外資總量的10%以上，2006年以後佔(zhàn)比逐步提高，2010年達(dá)到23%。2013年上半年，房地産業(yè)吸收來華直接投資資本金同比增長23%，佔(zhàn)非金融機(jī)構(gòu)全部資本金流入的比重較上年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。

　　拋開各種“陰謀論”，從今年房地産各項(xiàng)數(shù)據(jù)來説，儘管從宏觀層面上看，全國房地産銷售、投資以及房企整體業(yè)績、拿地在放緩。然而，局部區(qū)域、部分房企業(yè)績?nèi)匀槐３指呶辉鲩L。

　　在市場並不看好的二、三線城市，上週末卻出現(xiàn)刷新銷售紀(jì)錄的熱銷情況，上週六，合肥恒大中央廣場25.6億，創(chuàng)造了全國樓市今年開盤銷售紀(jì)錄。隨後一天開盤的平頂山恒大名都銷售6.1億，創(chuàng)造了今年三線城市開盤銷售紀(jì)錄。恒大、萬科今年前5月銷售額仍然上漲依舊。

　　不同於2008年以來房地産市場幾次在調(diào)控重?fù)粝碌倪L期性回落，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多的原因在於前期房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素的積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。從中長期看，我國城鎮(zhèn)化仍處於進(jìn)行時(shí)，每年城鎮(zhèn)人口的增加和需要更新改善需求規(guī)模仍然龐大，房地産仍有巨大的潛在需求。

　　經(jīng)過此前十餘年的高速增長，中國房地産業(yè)的供需格局正在發(fā)生變化，房地産從總量上來看，已經(jīng)進(jìn)入供求大致平衡的階段，步入穩(wěn)定的常態(tài)發(fā)展期，然而，分化的樓市也有春天在市場分化加劇之下，對微觀企業(yè)而言，精耕細(xì)作，貼近百姓，比拼品質(zhì)服務(wù)，將成為未來樓市制勝的核心。